商业地产：见证“速度与激情”

城市发展商业，商业兴旺城市。对于郑州这座传统的商贸城市而言，商业发展是其经济提速的主要驱动力。2013年，随着交通建设不断推进，城市框架不断拉大，各个区域均衡发展，郑州的商业地产迎来了“速度与激情”并存的更高层次发展阶段。

以2013年上半年为例，郑州同致行数据显示，郑州商业用房供应面积65.47万平方米，环比上涨113.06%；商业用房共计销售25.63万平方米，同比上涨6.36%，月均消化为4.27万平方米。上半年郑州的商业地产市场呈现量价齐升局面，小面积低总价商铺成交情况最为火热，堪称近几年来郑州商业地产的“最火半年”。

新商圈

日前，国内商业地产深度服务机构RET睿意德发布的《2013郑州商业地产年终盘点》指出，2013年的郑州商业市场“新”字当头：新商圈、新项目、新业态、新品牌、新生活、新启示。其中，新商圈的不断出现尤为引人注意。

2013年的郑州商业地产经历了重组与变革，商业版图在城市决策者、建设者的野心推动下不断扩张。目前，郑州商业地产已经形成了区域性、片区式的发展路线，区域性的商业中心正在成为各区域经济发展的支撑力量。

宜居健康城、宜居商贸城引领下的郑西商圈，正在成为郑州商业地产的财富“新干线”；定位高端、国际范儿十足的高铁商圈，拥有极大的人流、物流和资金流；以二七新城为代表，郑州南城形成了以滨河、风情为主导的生态特色型商业；高新区的商业地产成长迅速；随着新城开发的外扩，商圈发展也呈现外扩趋势，龙子湖、航空港区等区域，也在酝酿新的商机……

“从以国贸360为核心的花园路农业路商圈、曼哈顿商圈、秦岭路中原路商圈、以王府井为核心的桐柏路商圈以及郑东CBD商圈、北环商圈等新商圈来看，购物中心是郑州商业地产的主角，一站式消费是其最大特点，主题化的体验型购物将成未来发展趋势。”RET睿意德郑州公司副总经理李雪鹏分析认为。

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新契机

交通是商业地产发展的重要元素之一，无与伦比的交通环境将聚集众多优秀商业资本。对于郑州来说，如果说2010年高铁开通带来了高铁商圈的诞生与日渐繁荣，那么2013年底的地铁运营势必触发千亿商机。

“地铁未动，商业先行”，2013年，地铁带来的商业新契机已被嗅觉灵敏的开发商所提前掌握。大小品牌开发商一番摩拳擦掌之下，地铁商业的繁荣已触手可及。

投资40亿元的华润万象城1期规模已现；投资数十亿的丹尼斯大卫城启动招商；投资10多亿元的德化新街、德化大厦等项目进展迅速；占地23亩的正弘凯宾城项目完工；投资10亿元的金博大扩建项目开展顺利；百年德化二期，投资18亿元，占地25亩，商业面积9万平方米；还有附近的百盛、汇龙城等项目……除了二七商圈汇聚数百亿资本，位于秦岭路站点附近的西元国际广场，更是以“郑州首个地铁商业综合体”的身份，豪掷6亿多元，主打“地铁牌”。

当二七商圈、紫荆山商圈、曼哈顿商圈、碧沙岗商圈、秦岭路商圈等郑州市的重要商圈被地铁1号线顺利串起来时，被改变的不只是人们的消费习惯，还有沿线数十个百货商场和城市综合体的命运。

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谋发展

商业地产谋求发展的要点在哪里？对此，中国人民大学房地产研究中心教授、知名商业地产专家鲁炳全称，首先是选址与商圈研究，这决定了商业地产的投资定位、市场定位和业态定位。定位问题解决了，意味着商业项目至少有50%的成功率。其次是规划与设计，决定商业地产未来。商业地产规划设计的核心要素，就是“以人为本”，没有人气，就没了商气。

在李雪鹏看来，商业发展的精髓是从“谋定”到“求变”的过程。

李雪鹏认为，决定一个商业地产项目成败的关键是定位，包括主题定位、功能定位以及客户定位。以国贸360广场为例，它就是利用有限的体量达成了业态的优化集中，潮乐馆、休闲生活馆等，均通过突出主题来增强吸引力。除此之外，商业地产的发展也不能忽略业态设置、品牌设置、运营等重要层面。随着品牌丰富程度的不断提升，品牌消费场所将出现分级，而主题和营销活动的创新将助推项目持续形成热点。

从三代养一宅到一铺养三代，商业地产的命运与住宅截然不同。除了可以给业主提供长期稳定的现金流、租金，一个好的商业物业还可以满足多次融资需求。不得不说，这正是郑州商业地产被开发商和投资者看好的原因之一。