商业地产 春天已经到来

1月5日，“策马奔城·2013河南地产发展年会”在中州假日酒店举办，“中国商业地产终身成就奖”获得者鲁炳全先生作为受邀嘉宾，在年会上发表了主题为《商业地产成就资本家》的演讲。他表示，商业地产的春天已经到来。

东方今报见习记者 李少伟/文 记者 张培方 吉朋/图

闲置的商业地产 是盲目决策的垃圾地产

鲁炳全表示，从2010年下半年开始，中国房地产格局发生重大的变化，国内所有的一线房地产企业纷纷宣布加大对商业地产的投资开发，商业地产的春天逐渐到来。

新一轮房地产调控的影响，使得中国的房地产行业发展到了一个分水岭。整个房地产行业，特别是那些一线房地产企业的发展战略，要做一次更大的转型—从原本依靠大量存量土地进行滚动开发模式转变为经营性资产投资开发，优化资产资本结构，提高持续盈利能力，因而纷纷投身商业地产。

鲁炳全提到，目前全国有接近50%的商业物业处于闲置和空置的状态，因此部分专家认为商业地产已处于严重的泡沫状态。但在鲁炳全看来，这部分专家所说的这50%空置的商业物业并不能代表整个行业，而这些空置的商业物业从根本上讲不是商业地产，而是盲目决策的垃圾地产。

商业地产不是地产 项目永远不可复制

那什么是商业地产？在1942年，美国的商业房地产投资协会提出，能够产生交易的不动产都叫作商业地产。对于这个定义，鲁炳全也表示认同，与传统住宅相比，商业地产有着非常独特的特点。

据鲁炳全分析，住宅是消费品，能够保值；而商业地产则是投资品，具有增值意义。真正的商业地产实际上是非银行类的金融产品，能提供长期稳定增长额的现金流。如今金融地产的时代已经来临，未来商业地产不应再局限于地产本身，更多地要注重其商业属性和交易能力。

商业地产有其独特性，商圈的不可复制性决定了商业地产的不可复制性，因此才有了独一无二的上海新天地。所以，商业地产不可盲目复制，否则将误入歧途。

商业地产成就“资”本家

那么“资”本家应当具有何种能力？鲁炳全的答案是“讲故事”“做蛋糕”。所谓的“讲故事”是指具有企业发展战略的构建能力和发展愿景的推动能力，而“做蛋糕”则是指具有企业资产、资本倍速化的能力。具体来讲，就是要从五个方面着手，站在精准的角度去认知和操盘商业地产。

首先做好商业地产项目选址与商圈研究。好位置才会有好价值，选择好的位置意味着拿到了50%以上的成功率。

其次，商业地产的规划与设计。在规划设计环节当中，把未来的目标消费群的需求永远放在第一位，带着他们的需求去做好产品。

再次，招商与推广。在招商当中突出三个层面：第一，主力店；第二，次主力店；第三，非主力店。主力店在项目当中起着标杆、示范、引领作用。次主力店特别是非主力店才是项目中创造收益最大的、最主要的。

然后，运营与管理。管理和运营是目前中国商业地产最大的短板，而这个短板恰恰是我们创造资本价值最重要的包装，也正是这个包装能让我们的附加值和我们的潜在值焕发出来。

最后，重要解决商业地产在资本市场投融资。首先要做个有心人；第二要有一定经济实力；第三是专业支持。真正要成就资本产品，它的专业化分工非常重要，每个环节都要有专业支撑。因此，商业地产不是地产，而是非银行类的金融产品。