房地产十年调控期间供暖市场发展脉络分析
佳阳CBD网讯：十年，中国房价的阶段性上涨，让调控成为常态。贯穿十年的诸多房地产调控政策如“18号文”、“831”大限、“国八条”、“90/70”、网签、限购令等都成为十年楼市发展的节点。楼市调整不断，它的起起落落牵动着无数人的神经，而作为楼市配套的供暖产业也在不断调整着发展思路和趋势。而今回头，怎样看待十年调控和供暖市场变化之间的关系？慧聪家居采暖网将十年发展细分为四大阶段，今天带您回顾总结前两大阶段。
第1阶段(2003年3季度-2007年2季度)
调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨
这一阶段全国以住宅为主的房地产市场发展呈现两大特点：一是在国家经济建设快速发展和住房需求强力推动下，继续保持了较快的速度发展，市场供需总体两旺。全国全年完成的房地产开发投资同比增长30.2%，其中商品住宅投资增长32.1%；土地购置面积同比增长11%；商品住宅新开工面积同比增长21.3%，商品住宅竣工面积同比增长5%；商品住宅销售面积同比增长24.7%，商品住宅销售额同比增长46.5%。二是住房保障制度建设取得突破性进展，经济适用住房和普通住宅的投资加大，住房供应结构有所改善。
随着房地产市场的迅速发展，供暖行业市场全面开花。供暖方式的变革正在我国北方城镇强劲地展开，多种新型供暖方式在住宅建设中逐渐使用，它不仅促进了建筑节能及室内环境的改善，而且进一步提升了住宅的品质，成为房地产业的一大卖点。南方供暖行业市场也逐渐开始发展，属于朝阳产业，供暖系统对于南方居民来说正逐渐从奢侈品变成生活必需品。此外，地方政府也正在给予这个行业积极的政策支持。供暖产业对于推动房地产业的发展，其意义是巨大的。
2003年18号文
调控内容：2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业；《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。
当年全国住宅均价2213元/㎡
当年供暖体制改革相关政策：2003年7月，建设部等八部委印发《关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》，决定在我国三北(东北、华北、西北)及山东、河南等地区的首批12个城市开展城镇供热体制改革的试点。
2003年：供暖型住宅成香饽饽
随着人们生活质量、住宅品质的提高，安全、经济、节能、环保、舒适的集中供热奏响住宅采暖的新乐章，有不少房地产开发商咨询、建设集中供暖型住宅。供热已成为继供电、供水、供气之后进入寻常百姓家的一种生活必需品，是高品质生活的一种体现，是住宅建设的必然趋势，也是一个开发商应该考虑到的配套服务。
据房地产专家分析：小区使用油、电采暖费用、方式和舒适度不及集中供热，随着人们生活水平的提高，集中供暖、热水将是住宅业发展的必然趋势。但是有开发商却认为，住宅采暖长期不受重视，投入较低，技术相对落后，即使建有采暖设备，不尽如人意之处也较多，与购房者日益提高的生活质量、现代住宅的标准无法接轨。
2004年首次上调存贷款利率
调控内容：2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。
当年全国住宅均价2549元/㎡
2004年：多元供暖成大势所趋
2004年冬季，全国有很多城市停止福利供热，并实行按用热量分户计量收费为主要内容的试点改革，尤其是2004年供暖面临储煤不足、电力紧张、油价飙升等压力，包括北京在内的14个北方省市区在供暖方面出现了许多困难，供暖市场关系着千家万户，成为人们关注的话题。
锅炉是重要的热能动力设备，广泛应用于工厂动力、建筑采暖、人民生活等各个方面，市场需求很大，但近年来，由于行业竞争激烈，锅炉销售出现了竞相压价、恶性竞争的态势，导致很多企业经济效益大幅度下滑，实力严重削弱。反而地板采暖发展很快，它是供热末端入户的一种散热系统形式，其热源部分和热网可以是集中式，也可是独立分户式供暖系统。
2004年，供暖价格上调已经成了不争的事实，生活水平不断提高的消费者也不再只是拘泥于集中采暖，选择一种经济实惠的供暖方式早已成了广大市民十分关心的问题，可以预测的是，经济、环保、节能的采暖方式将成为人们的首选。
2005年首付比例提高新老国八条
调控内容：2005年3月，房贷优惠政策取消，个人房贷首付比例从20%上调到30%.
2005年3月，国八条出台(老国八条)，高度重视稳定住房价格，稳房价不力要问责地方政府负责人，着力增加普通商品房、经适房和廉租房供给。
2005年5月，调控加强、细则出台(新国八条)，要求各地区、各部门把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
当年全国住宅均价3010元/㎡
当年供暖体制改革相关政策：2005年12月，建设部等八部委印发《关于进一步推进城镇供热体制改革试点工作的意见》，要求各地大致要在两年年内完成供热体制改革，并要求各级地方政府详细制定热改计划。
2005年：南方供暖市场的元年
在南方，很多暖通系统集成商的市场都是从2005年才开始真正意义上好转的，所以有业内人士将2005年定义为南方供暖市场的元年。自2005年起，南方采暖市场迎来了高速发展期，从业人数大大增加，暖通集成企业数量急剧攀升。
业内人士认为，对于从业企业急剧攀升这一现象对于南方供暖行业有利也有弊：一旦从业企业数量的增幅超越了市场的增幅，那么就必然会导致价格战等无序竞争，不利于南方供暖行业的健康发展；此外，独木不成林，要推动南方采暖事业更上一层楼，就必须要依靠越来越多的暖通集成企业做好南方供暖事业的普及工作，从业企业的攀升也有利于南方采暖事业的推广和普及。
南方供暖行业属于朝阳产业，供暖系统对于南方居民来说正逐渐从奢侈品变成生活必需品。此外，地方政府也正在给予这个行业积极的政策支持。以武汉为例，相关部门就给与了天然气采暖用户很大的政策支持。2005年武汉政府规定：从每年的11月到来年的2月，采暖用户最多每月可申请450m3的天然气，而一般用户每月只有40m3的用量。
2006年国六条国十五条
调控内容：2006年4月27日，房贷利率再次上调，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调到6.39%.
2006年5月，国六条出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
2006年5月，和国六条同天，国十五条出台，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，90平方米以下住房须占项目总面积七成以上；购房不足5年转让须交营业税；空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；个人住房贷款首付比例不低于三成；居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；土地闲置2年将被收回使用权；各地年内建立廉租住房制度。
2006年7月6日，未取得预售许可证的楼盘不得发布预售广告。
当年全国住宅均价3132元/㎡
当年供暖体制改革相关政策：2006年6月，建设部出台《关于推进供热计量的实施意见》，要求“十一五”期间大城市要完成热计量改造的35%，中等城市完成25%，小城市完成15%。
2006年：楼盘标配室内采暖设施渐成高端精装趋势
在北方，室内配备供暖设施是一个住宅小区最基本的配置，但在南方，几乎只会出现在高端物业领域。在南方想购买配备有室内采暖功能的楼盘，价格至少15000元/平米以上。
有资深房地产市场人士指出，随着生活水平不断提高，再加上南方冬季天气潮湿，普及室内采暖的必要性愈发迫切。一部分住宅项目根据自身定位，增配地暖、暖气片、地源热泵、辐射膜等采暖形式也成为一些高端精装的基本配置。
与空调相比，地暖有很大优势，开发商在开发高端项目时，为了满足客户需求往往会安装地暖，从而打造产品差异性和提高产品的附加值。另外值得特别注意的是，地暖对施工工艺和成本要求很高，购房者仍然对价格、使用、维修等问题存有疑虑和误区。
第2阶段(2007年3季度-2008年3季度)
调控政策方向是控制房价过快上涨，提出发展保障房
这一阶段的房地产市场，商品住宅投资大幅度的增长，但是一些企业在取得土地后，开发建设进程明显减慢，根本没有缓解市场供不应求的矛盾。住房供应结构调整进展缓慢，与旺盛的需求相比差距较大。随着住房价格不断上涨，中低收入家庭住房支付能力下降，首次购房家庭对首付款的支付能力不足，加上税收政策的引导，更多的家庭不得不选择中小套���住房。2007年底，中国指 数 研 究 院对北京、上海、武汉、深圳4城市部分消费者调查显示，购房者选择90平方米以下的中小套型住房占40%以上，选择90-100平方米的也占到35%左右，中小套型住房供不应求的矛盾突出。
中国高速增长的房地产业和人们对采暖舒适度要求的不断提升成为中国采暖行业巨大的推动力。对于国内供暖产品市场来说，2007年是渠道质变的一年。在2007年中，以品牌专卖店为代表的新型销售模式正逐步成为一股新型的终端势力，而这股势力的发展壮大，已经开始改变传统的供暖产品渠道，供暖需求增长强劲。同时也吸引了来自世界供暖产业巨头的频频关注。供暖市场在房地产市场供需不足的情况下，开始改变销售模式，广铺渠道拓展市场。
2007年五次加息二套房首付比例提高
调控内容：2007年3月18日，央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点。
2007年5月19日，央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。6月5日，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点。
2007年7月20日，央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%,为2002年2月以来首次上调活期存款利率。
2007年8月，央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点。
2007年8月，央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%,一年期贷款利率达到7.29%.
2007年9月27日，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%,贷款利率上浮至1.1倍。
当年全国住宅均价3665元/㎡
当年供暖体制改革相关政策：2007年，国务院《节能减排综合性工作方案》中进一步提出，2007年、2008年两年启动北方采暖区既有居住建筑供热计量及节能改造1.5亿平方米。
2007年，国家发改委和建设部联合下发的《城市供热价格管理办法》，要求既有建筑具备条件的，应当进行改造，实行按“两部制”热价收热费。
2007年：高速增长的房地产业吸引世界供暖巨头视线
中国高速增长的房地产业和人们对采暖舒适度要求的不断提升成为中国采暖行业巨大的推动力。巨大的市场商机不仅为中国供暖行业的爆发式增长提供机会，同时也吸引了来自世界供暖产业巨头的频频关注。
对于国内供暖产品市场来说，2007年是渠道质变的一年。在2007年中，以品牌专卖店为代表的新型销售模式正逐步成为一股新型的终端势力，而这股势力的发展壮大，已经开始改变传统的供暖产品渠道，供暖需求增长强劲。
随着经济的发展，国内供暖产品市场迅速增长，在中国北方大部分地区，以往集中供暖的趋势已经逐渐被打破，而分户供暖方式正日益成为众多房地产开发商的首选。在我国南方地区，分户供暖的发展势头更加强劲，取暖成为衡量家庭生活品质的重要指标。