外资重拾中国商业地产信心 为商业金融结合的主要模式

从基汇收购Ascendas浦汇大厦、香港新世界购得天山路泓鑫购物中心等一系列外资投资机构在上海的大宗收购业绩，可见其对于中国一线城市商业地产稳定发展的信心度。而在深圳，黑石(Blackstone)房地产部门收购了总部位于深圳的购物中心公司SCP的40%股份。通常投资机构的投资结算周期以5年为一个周期，从目前收购趋势来看，外资资金在短期内（5年）看好一线城市商业发展。

二三线城市风险放大

城市综合体的开发其实是城市化发展的必然产物，同时，新城镇建设在一定程度上推动城市经济发展。新城镇建设的表现形式是以大量的商业项目开发为主，但是在众多二线以下城市出现了盲目的模仿和复制。

第一太平戴维斯项目及开发顾问部主管谭文红表示：“从商业地产投资额与零售额数值来看，过去5年二三线城市的商业地产投资速度远远超过零售额的增长速度，商业地产开发过度，需求没有跟上，风险激增。”大量新城在建设初期并未考虑到是否有足够的需求同期导入，主要未居住人口的导入，因此出现大量空置的商铺、写字楼。

因此，开发企业在获地之初，应充分考虑这个区域是否有比较好的发展空间，主要考量区域的人口基数、需求特征、区域交通规划、土地规划、政府对区域土地的推介进程等多方面因素，综合评定区域发展空间潜力，并预测区域发展速度。谭文红还建议：“企业在未来的拓展方向上应以抢占一线城市的新兴区域优质商业地块为主。对于非一线城市来讲，应依然遵循地段至上的原则，抢占2、3线城市的核心区域地块。”

优质商业项目上市或增多

近年来，越来越多的私募股权投资（PE）和风险投资（VC）介入商业地产开发，可见风投对于地产行业稳定发展的看好。谭文红也表示：“商业地产开发涉及到大量持有型物业，因此会产生大量的未来持有期间的资金运作需求，仅靠项目本身的销售资金回笼支撑长期持有项目的经营有一定的风险。越来越多的开发企业逐渐实现市场化操作，更多的企业会使用资金杠杆，同时使得企业自有资金能够发挥更大的投资效益。因此，商业地产开发脱离不了金融资本的利用。”

商业地产本身说到底就是一种金融产品，是资本市场上的一种投资产品。若未来把商业地产项目开发跟资本市场运作结合在一起，以项目作为股权方式对外出售，项目开发结束后结算双方利益，既满足开发资金需求，又满足市场上空置资本的投资收益需求。由此可见，未来以优质商业项目在股票市场上市将会快速成为商业金融结合的主要模式。