市中心及自贸区概念写字楼投资升温

上海写字楼投资市场继第二季度异常活跃的表现之后，第三季度的成交量相对平稳，3个重要整栋项目完成交易，总成交金额约为人民币29亿元。对此,第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可表示：“尽管租金开始下滑，中国商业物业投资市场中，上海写字楼市场依然是最为透明和成熟稳定的市场，预计未来将继续受到国内外投资者的青睐。”而从交易写字楼项目的位置分布来看,市中心及自贸区概念写字楼投资概念正当红。
大宗交易频发交易活跃
来自第一太平的统计数据显示，金光纸业以人民币21.6亿元总价从上海城投置地(集团)有限公司和上海联合物业发展有限公司手中购得金虹桥国际中心60%的股权；腾飞集团旗下的腾飞房产投资信托基金从青建国际(南洋)集团处以5.94亿的金额收购金桥瑞邑商务园项目。项目土地的转让开始于2011年，交易时整个项目尚未完全交付；丽丰控股有限公司以人民币1.25亿元金额从Skyhorse处收购上海香港广场5%的权益。该项目于1997年竣工，办公面积约38000平方米。“近期还有来自于自用买家的几宗大宗交易正在协商中。投资交易仍将集中在市中心项目，这些项目在一定程度上可以免受非核心区域庞大新增供应的冲击。”简可分析说。
自贸区辐射产品成新宠
近期，自贸区辐射写字楼成为市场新宠。究其原因，一方面是自贸区落户后，外界预期相关区域房地产价格会上涨，另一方面，一些原本打算整体出售的业主态度发生转变，开始惜售，期望享受自贸区政策带来的物业增值收益。在戴德梁行中国投资及顾问服务部董事总经理叶建成看来：“受自贸区影响，近期发生在浦东的大宗房地产交易还是较为频繁，例如位于陆家嘴（600663）的东方汇经中心2栋写字楼宇成功出售，2个物流仓储物业经过长时间的协商谈判，近期终于完成交易，莎玛世纪公园也完成转让。”
事实上，目前自贸区的仓库和厂房基本有价无市，区域的写字楼售价也有了一定的涨幅，少量在售项目成为财富新宠。例如紧邻规划中的5号线环东路站的绿庭国际大厦，与S4沪金高速南桥出口仅600米，交通优势非常明显。绿庭国际大厦主力办公面积在40-158平方米之间，小面积，低总价，自用投资皆可，目前已启动认筹，更有最高3万抵12万的优惠。
传统市中心新地标崛起
与自贸区辐射写字楼的异军突起不同，市中心写字楼一直备受关注，几乎出现一处就很快满租。例如688广场是恒基兆业地产集团在上海的又一鼎力之作，建筑总面积约为8.5万平方米，办公室面积约6万平方米，商业面积4500平方米。项目位居南京西路一端，毗邻贯穿上海南北走向的南北高架与上海东西走向的南京路的交汇点，代表着上海中心商圈的新贵。
位于江苏路和武定西路交界处，紧邻轨交11号线和2号线的中锐教育中心，近期同样备受关注。11月22日，由中锐控股集团主办的“中国教育培训行业发展趋势论坛”就在此举行，该写字楼项目一站式教育中心教育的清晰产业定位，受到与会专家一致好评。根主办方介绍。中锐教育中心项目由长宁区教育部门与中锐教育集团合作开发的项目，定位一站式教育中心，从地下一层到地上20层，整个大厦里都是教育企业、教育机构，但每一层都有主打的教育类型。4楼到15楼按照不同的教育类型如学前、语言、设计、艺术、财务、养生、企管、心理成长等进行细分，16到20楼专门为外服公司、留学服务机构等教育服务企业而设，每一层都有自己的独特的教育类型，教育机构之间既避免了同质化，又增加了学生资源的共享和教育产业研发优势。相关部门对于进驻教育中心的各种国内外教育机构，企业经过核准后，给予金融服务便利、工商服务便利、行业服务便利和税收优惠申请便利，租赁行情自然看涨。此外，项目二楼有1200多平方米的多功能培训中心，是中小学教育课程、企业培训、讲座、公司活动及举办沙龙的极好场所，教室内还配备专业化的多媒体设备。
专家观点
上海写字楼维持充分流动性
第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可
上海写字楼市场将继续保持稳定，并维持充分的流动性。一方面，保监会计划于近期上调保险资金可用于不动产投资的上限，预计该举措将增加写字楼项目的购买需求，此外，上海自贸区的设立已经吸引来自国际基金和国内投资者关注，这对上海整栋交易市场仍有利好影响。除来自国内机构投资者(自用或投资用途)的稳定需求外，传言称主权财富基金和养老金亦将在此寻求投资机会。
自贸区溢出效应遍及大浦东
戴德梁行中国投资及顾问服务部董事总经理叶建成
在自贸区内登记注册公司任对注册地的独立空间有要求，并且目前需要在自贸区注册的公司络绎不绝，自贸区内基本没有优质的写字楼物业，溢出效应使得对于周边的写字楼需求迅速上涨。同时为了便利，很多金融机构、服务行业等都会选择在区内或靠近该区域的地址办公，浦东的写字楼将成为自贸区成立后最受追捧的物业。目前已显现了租金售价齐涨之势。不管是自用还是投资为目的，接下来浦东的写字楼大宗交易将更加频繁。