二手写字楼投资机会来了
近期，沪上办公楼供应量持续增加，从上海中原地产研究咨询部提供的数据情况来看，11月沪上一手办公楼市场基本延续了10月高投放的格局，入市面积达到40.36万平方米，环比增24.03%，同比增56.98%。尤其是“沪七条”出台后，住宅市场再起调控波澜，开发企业为吸引投资资金，在11月下半月加快投放节奏。尽管供应量较大，但时至年底，客户投资意愿逐步减弱，交易量没有出现进一步反弹格局，成交面积仅22.97万平方米，环比下降10.34%，继续保持温和盘整态势。
据上海中原地产工商铺一部介绍，今年全市办公楼整体供应量都较大，主要集中在中外环区域，价格涨幅也较为明显，总价标的普遍逾千万元。与一手相比，二手办公楼的价格则较为平稳，均价在30000元/平方米左右，已具投资机会，因而愈发受到市场的关注。
一手办公楼量价齐升 投资门槛逾千万元
从近期沪上办公楼市场买卖情况来看，整体表现较为活跃，一手写字楼供应量持续增加，价格涨幅较为明显。从上海中原地产工商铺一部了解到，近期一手办公楼供应量较为集中的区域是中外环之间，大多以企业总部和城市综合体为主。
相对来说，市中心区域写字楼供应量较小，主要集中在徐汇滨江和长宁板块，以徐汇绿地汇中心和绿地中心二期为代表，单价在50000-70000元/平方米，起售面积在400-500平方米，总价都逾千万元，客户主要以大型企业自用客为主。
价格方面，沪上一手办公楼的价格日益渐高。据上海中原地产工商铺一部办公楼二部资深总监吴翔透露，以往，中外环区域一手办公楼成交均价在25000元/平方米左右，今年的开盘价大多已涨至30000~35000元/平方米，甚至有些楼盘开盘价突破38000元/平方米。中心区域的价格也出现了一定程度的上涨，也有一些楼盘突破了70000元/平方米的成交单价，相比两三年前的价格已增加。
从近期办公楼买卖市场的表现情况来看，更多的投资来自企业行为，其中以总价千万元以上或者面积在3000-4000平方米的独栋大标的物业尤为突出。这类整栋出售的办公楼主要位于中外环之间，由于私密性较好，具有一定稀缺性，较为适合用做企业总部。同时，今年上海外围一手办公楼成交价格不断上涨，且整层或者独栋的房源供应量较多，选择余地也较大，因而自用型买家的表现较为突出。
二手办公楼价格稳定 更具投资机会
上海中原地产工商铺一部办公楼二部资深总监吴翔表示，住宅市场的“沪七条”出台之后，进一步压缩了投资空间，对于商业地产或是利好消息，但对于办公楼市场来说，影响并不大。因为对于投资客来说，投资时需要考量的因素比较多，很多投资客偏向投资税费更简单、交易成本相对而言更低的一手办公楼。然而，目前市场上小面积的一手办公楼非常稀缺，动辄上千万元的投资起点，已不再适合中小型投资客。
相比价格上涨明显的一手办公楼，二手办公楼的价格更为稳定，均价在30000元/平方米左右。近期，二手办公楼成交主要集中在徐汇、长宁等中心区域，以100-300平方米的单位为主，价格涨幅并不十分明显。受徐汇中心区域地块启动的影响，以及徐汇滨江新楼盘高房价的刺激下，徐汇板块近期二手办公楼交易比较活跃，成交均价在30000~40000元/平方米。长宁板块则作为传统的写字楼聚集地，较多的可售单元数量也保证了一定的成交量。
上海中原地产工商铺一部办公楼二部资深总监吴翔建议，对于资金量较少的中小型客户而言，逾千万元的一手办公楼令人望而却步，但二手办公楼市场更具投资空间。资金规模在300万-500万元之间的投资客，可考虑投资二手办公楼项目，一般二手办公楼所在的区域商圈更为成熟，投资前景可期。
此外，若资金仅在100万-200万元的投资客不妨考虑投资酒店式公寓，改善居住环境需求或是追求更黄金地段的客户，可购入自住或出租，同时酒店式公寓也可支持小面积办公，物业功能的选择弹性较大。投入门槛较低，灵活性较大，酒店式公寓是中小型客户较为适宜的投资渠道。
办公楼租赁市场 中心区域“一房难求”
办公楼租赁方面，浦东陆家嘴(600663,股吧)、浦西静安寺等中心区域仍然是成交热点区域。尤其在浦东陆家嘴区域，作为上海知名金融商务区，再加上今年上海自贸试验区的利好消息，陆家嘴办公楼租赁市场更为火热，甚至“一房难求”。
上海中原地产工商铺一部办公楼一部营业董事吴人先透露，陆家嘴区域的办公楼基本上是出一套消化一套，房源消化速度非常快，95%以上的办公楼没有空置的情况。租金更是水涨船高，陆家嘴区域办公楼租金下半年涨幅已高达30%，均价大约10元/平方米/天，中高端写字楼的租金更是早已超过10元/平方米/天的均价，主力面积集中在300-500平方米以上，客户则以各大投资公司或金融公司为主。
相比浦东中心区域办公楼租赁市场的火热态势，浦西中心区域的办公楼租赁市场表现则更为平稳。
随着一些新的高端楼盘推出的影响，浦西中心区域的租金也持稳步上升态势，上涨幅度在5%左右。如位于淮海路上的环贸国际中心和地处静安寺商圈的静安嘉里中心，由于周边商圈相当成熟，基本已无空置，租金也已超10元/平方米/天。
办公楼新增供应量将继续扩大
就往常沪上办公楼供应情况来看，浦西每年的办公楼新增供应体量一般在25万-30万平方米，浦东新增供应体量一般在30万-35万平方米。然而随着近几年，沪上外围区域发展迅速，大型办公商务区的崛起，也预示着今后办公楼市场的供应热潮。
据上海中原地产工商铺一部办公楼二部资深总监吴翔透露，预计明后两年仅大虹桥板块的办公楼新增供应量就可达160万平方米。而浦东新区的临港新城，随着自贸试验区的成立、轨道交通16号线即将开通至滴水湖等利好消息的影响，吸引着许多客户逐步入驻该区域。未来也将是办公楼市场的热点区域之一。对于客户来说，办公楼供应量的增大，选择余地也更大，也会有更多的投资机会。
上海中原地产工商铺一部办公楼一部营业董事吴人先表示，办公楼租金方面，可能会出现两极分化的局面。由于市中心区域的中高端写字楼的供应量少，且不缺客户需求，租金仍然会呈现持续上涨的趋势。而中外环区域的园区和中档写字楼，一方面园区供应量比较大，另一方面中档写字楼的竞争力可能不够强，整体来说，租金并不会出现明显的下滑，或可维持平稳状态。
【办公楼投资建议】追求长线投资 切勿一味追新
上海中原地产工商铺一部办公楼二部资深总监 吴 翔
在住宅市场价格不断上涨的情况下，写字楼的价格不再显得高不可攀，其维护成本也低于住宅，渐渐体现出投资优势。建议客户在选择投资对象时，应忽略楼盘的新旧程度，新楼盘可能会带来更多的增值空间，但考虑到每月的稳定租金，成熟楼盘不失为一个很好的选择。就市场成交情况来看，徐汇、长宁板块依然会是明后年的热门地块。
首付仅5成 商业地产投资更稳定
上海中原地产工商铺一部办公楼一部营业董事 吴人先
住宅市场在调控政策之下，投资者可以考虑投资商业地产，首付仅需5成，不受限贷、限购影响。随着商业地产投资门槛的逐年递增，小资金的投资者更适合酒店式公寓或者总价低的写字楼。提醒中小投资者，投资不可能一步到位，应更关注项目的发展前景和空间，而非短期内的房屋增值。