界龙实业：“转身”商业地产前景不明

１０月３０日，界龙实业（６００８３６）发布定向增发预案（补充版），公司将非公开发行７６１３万股，用于两家公司的股权收购、扬州御龙湾商业二期项目以及偿还银行贷款。...

１０月３０日，界龙实业（６００８３６）发布定向增发预案（补充版），公司将非公开发行７６１３万股，用于两家公司的股权收购、扬州御龙湾商业二期项目以及偿还银行贷款。
 
事实上，据中国经济时报记者了解，界龙实业通过收购大股东资产转身房地产，市场对于此次公司的高溢价和定增价格提出质疑，更为甚者，界龙实业房产开发能力和公司盈利前景也备受关注。
 
转型房产商
 
据公告显示，界龙实业将非公开发行７６１３万股，价格不低于每股６。９７元，募集资金总额不超过５。３１亿元，其中１。４亿元用于收购大股东界龙集团持有的界龙联合１７％股权和名都置业４０％股权；２。４亿元用于扬州御龙湾商业二期项目；其余１。４亿元资金用于偿还银行贷款。
 
此外，公告显示，目前界龙实业持有此次股权收购标的界龙联合８３％股权、名都置业６０％股权，增发收购完成后，界龙联合和名都置业都将成为界龙实业的全资子公司。
 
对此，界龙实业表示，此次非公开发行一是为了解决同业竞争，二是优化上市公司盈利结构。这意味着，界龙实业定增收购大股东资产后主营业务由原先印刷和记录媒介复制业转身为商业地产。
 
值得关注的是，近三年来，界龙实业的净利润每况愈下。
 
据中国经济时报记者了解，２０１０年至２０１２年，界龙实业净利润分别为１７０７。５３万元、６９４。９８万元、８０７。６５万元，且今年三季度公司净利润也只有２０６。２４万元。
 
“界龙实业转型也是形势所逼，今年８月２８日停牌以来，界龙实业已经是两次修改了定增预案，可见一斑。”北京某投资公司负责人对中国经济时报记者表示。
 
此外，市场对于界龙实业定增价格也存在质疑。
 
据Ｗｉｎｄ统计数据显示，８月２８日停牌之前，界龙实业已经连续多日放量上涨，９月３日公布定增预案后，当日收于９。７９元／股，９月２５日该股最高冲至１１。５４元／股。
 
事实上，和６。９７元／股的发行价相比，界龙集团浮盈巨大。即使１１月６日，界龙实业跌至８。５５元／股，若按募资总额５。４亿元，大股东界龙集团认购２６。２１％发行股份计算，界龙集团目前浮盈３１５３万元。
 
对此，长江证券分析师向本报记者说：“实际上，界龙集团略施财计就可以直接不用拿出真金白银，以目前营利能力并不理想的两项股权，换取可观的利益。”
 
上述观点并非空穴来风。
 
据本报记者调查，界龙集团拟以１。４亿元价格向上市公司出售股权，与此同时，此次定向增发中界龙集团拟认购不低于２６。２１％（募资总额不超过５。４亿元），显然二者的金额几乎相等。
 
盈利前景不明
 
值得关注的是，市场对于此次界龙实业收购大股东界龙集团的资产并不看好，焦点集中在定增收购的标的盈利前景和高溢价，或许是大股东甩掉多年的“包袱”。
 
据预案显示，上海界龙联合和名都置业都为房地产开发企业，上海界龙成立于２００３年，注册资本６０００万元；名都置业成立于２００８年，注册资本为１。５亿元。上海界龙在２０１２年度和２０１３年半年度的营业收入均为０元，目前所有者权益为７８９０万元；名都置业２０１２年度亏损２３３。４７万元，今年上半年盈利６５８。９２万元，所有者权益为１。５４亿元。
 
据此计算，界龙实业此次收购标的资产对应的所有者权益合计为７５０１万元，按１。４亿元预估价格计算，溢价近１倍。
 
此外，界龙实业转身房产开发的经营能力还有待观察。
 
“扬州御龙湾一期是界龙集团２０１１年开发的，今年７月份很多购房者因为各种原因纷纷要求退房。”扬州邗江区一位政府工作人员对本报记者透露称。
 
究其原因，据公开资料显示，今年７月底，江苏公共频道制作了一期调查节目称，“扬州御龙湾楼盘销售，岂能如此忽悠，部门监管何在？”
 
调查节目中称，扬州御龙湾楼盘存在欺诈销售和设计严重缺陷 的问题，为了弥补设计缺陷，开发商要求业主在主梁上打洞（住户最多的已在主梁上打了６、７个洞，有的一楼住户也打洞），房屋安全受到严重威胁，除这些共性问题，还有很多个性问题。
 
此外值得关注的是，据本报记者调查得知，界龙实业下属的扬州御龙湾一期和二期的销售毛利率差距甚远。
 
据此次定向增发，界龙实业还拟开发“扬州御龙湾商业二期”项目预计投资４。７７亿元，以此次拟募资投入２。４亿元，其中计划销售部分的投资额８０４６。８２万元，预计销售收入１３？熏５６０。９３万元，扣除相应开发成本后销售毛利润５？熏５１４。１１万元，销售毛利率４０。６６％。
 
据公告信息显示，作为房地产开发项目，扬州御龙湾一期项目毛利率是１０％左右，二期项目的销售毛利率高达４０％，二者差距不可思议！