商业地产热潮中 城市综合体应“软硬兼备”

眼下，商业地产乃至城市综合体成为开发商重点加码的对象，“谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来”，这句口号式的标语体现着综合体疯狂增长的大趋势。
虽然城市综合体的增多，对城市建设起到了很大的推动作用，然而开发商集体“染指”城市综合体，也使产品同质化现象严重，市场竞争日益加剧。如何打造综合体项目的差异性，让产品获得更长久的“生命力”成为项目参与方关注的焦点。
“未来，城市综合体的发展应该更多在文化和生活空间的营造层面考虑，而不仅仅是实体和利润。”北京新保利大厦房地产开发有限公司副总经理李卫国日前在由Sunlay三磊设计主办的城市综合体系列沙龙上表示，综合体的兴衰与城市发展息息相关，项目参与方在建造与经营时应“从长计议”，才有可能在长期的市场竞争中获得最佳的边际效益。
文化效应不可忽略
“从发达国家综合体发展的轨迹来看，未来综合体将越来越倾向于成为一个‘城市客厅’，给百姓营造一个公共的城市空间，而不再局限于办公、商业、住宅等业态的排列组合。”在国外生活与工作多年的三磊设计总监范黎以巴黎城市中心某综合体项目改建为例，表示该项目不仅在使用中很好地营造了文化氛围，在改建过程中也非常注意与城市文化及生活的结合。不但没有把持续几年的改建过程变成“城市伤疤”，反而把建造行为与周围的文化中心相结合，将改建工作变成了一场行为艺术。
据介绍，该项目在施工现场设置了专门的观景台和讲解员，为关心该项目改建进程的市民免费提供讲解服务，同时在工程期间还对周边商户提供导致营业额下降的经济补偿。通过各种方式让市民在综合体的改建过程中持续予以关注，加强项目与市民、城市的交流。“一个综合体只有跟城市的文化、城市的血脉和肌理以及人们的日常生活非常紧密地联系在一起，才能创造一个非常好的城市文化空间。”范黎说。
“中国做综合体的思维模式和国外是不一样的，更多是考虑眼前很实际的东西。比如我这块地成本多少，要怎么分配商业和办公面积才能赚到更多钱，不赚钱的事根本不去想。而在我看来，现在应该转换思维，要想把这个事做成，首先要考虑怎么让这个地方变成大家都想来的地方。”李卫国说，之后才是客群定位、如何消费等问题，而现在很多开发商恰恰在做本末倒置的事情。
“基于这样的出发点，我们在项目中植入了博物馆、拍卖等文化要素，这给我们带来的品牌效益非常大。”李卫国表示，在文化方面保利拥有天然的优势，新保利大厦延续了保利的这种优势，吸引了许多目标客群前来参观消费。
“公司目前计划在大厦内建造中国第一大客厅，以便有足够的空间容纳更多的文化活动。而这些文化方面的投入每年达到几千万元，基本上不考虑经济效益。”李卫国透露，很多政府高层都参观过新保利大厦里的博物馆，给保利带来的无形资产，远远大于目前的投入。
会生长的综合体
虽然文化、旅游等体验式消费将成为未来趋势并正在得到开发商的广泛认同，但无论新老项目都要面临的一个现实是：计划赶不上变化。“若想让综合体项目长期保持活力，一开始就要打好基础。”李卫国对此深有感触，结构是建筑的基础，建设时一定要留有发展空间，旧保利大厦在升级时遇到的一大难题就是天花板太低，扩容空间非常小，导致改造方案做了几轮都迟迟无法实施。
“在设计阶段就应该总结已有的经验给项目一个成长的空间，尽量降低项目在后期维护、改造方面的费用，一般来说，商业部分的使用率最好不要超过50%，如果达到70%，未来拓展就很有限了。”三磊设计总裁张华表示，当下综合体项目存在压低层高、追求高使用率等现象，从短期看性价比可能较高，但从长远来看，未来需要投入更多的资金和精力做后期维护和改造，会导致“事倍功半”的结果。
“不仅如此，商业综合体的办公部分也应该面向广大客户开放，而不仅仅为其中的用户提供服务，为社会提供的服务越多，这个项目的生命力就会越强。”张华认为，正所谓没有压力就没有动力，开放会逼迫项目得到比较好的维护和更新。