李嘉诚的“套现”哲学：内地商业地产过剩 抓住机会出售

今年8月以来，李嘉诚旗下“长和系”，先后售出两处位于内地的商业物业——广州西城都荟广场及上海东方汇经中心，被业内视为具有指标意义的事件。

本周，亚洲首富再有新的“套现”举动。

新加坡上市公司泓富资产（ARA Assert Management）于周一公布，其两大股东——长江实业及创办人John Lim，以2.38亿美元的代价，出售20.1%泓富资产的权益予新加坡财团Strait Trading Company。

此前，长江实业持有泓富资产管理13.37%的权益，交易完成后，持股比例则将降至7.84%。

通过减持，长江实业预计可套现约5.53亿港元。

虽然与出售广州西城都荟广场及上海东方汇经中心相比，减持泓富资产所涉及的金额并不引人注目，但减持时机仍然可堪玩味。

泓富资产目前管理着多个房产信托基金以及私人基金，项目分布于亚洲各地，其中就包括多个位于内地的商业物业。

就在去年，泓富资产还曾试图推出以内地三项商业物业为初始资产包的Dynasty REIT上市，只是最终时刻以市况不佳原因暂停了IPO。

如果将李嘉诚近期的一系列套现举动，与“长和系”去年至今甚少现身内地土地市场的事实相联系，外界即使无法完全勾勒出李嘉诚家族对于内地商业地产市场的完整看法，至少已清楚感受到某种暗示。

“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”万科董事会主席王石此前在微博上写道。

李嘉诚“套现”轨迹

李嘉诚今年第一次抛售内地商业物业发生在8月。长江实业与和记黄埔宣布将各自持有的广州西城都荟广场50%股权转让于独立第三方，总交易金额达到30.3亿港元，10月，和记黄埔又再次公告称，其与长江实业各持50%权益的上海东方汇经中心已锁定买家，并将以89.5亿港元出售。

两宗商业物业出售，“长和系”预计总计套现达到120亿港元之巨，这无法不引起市场的震动。

“投资商业物业，常见的做法，一是散租散售，但这种模式占用资金多，回报周期长，二是整体出售或分拆上市，可以快速回笼资金。李嘉诚一向追求资金的流转率，因此较青睐后一种选择。”国泰君安国际分析师宋然称。

资料显示，广州西城都荟广场所在地块为上世纪90年代和记黄埔与长江实业联手拿下，但直至2005年项目才动工开建，并于2012年年底正式营业。

而上海东方汇经中心，则是长江实业与和记黄埔于2006年10月以8.32亿元的总价从富都世界发展有限公司手中购得。

“拿地时间的久远，意味着土地成本的低廉，也意味可观的盈利。”宋然说。

根据公告内容，出售广州西城都荟广场将为和黄系带来接近10亿港元的收益，而出售上海东方汇经中心100%股权的获利更是接近37亿港元。

这种将商业物业作为买卖套利的工具，而非长期持有获取持续租金，正是李嘉诚一贯的投资策略。

2008年5月，李嘉诚旗下香港上市公司和记港陆便曾以44.38亿元出售其位于上海长乐路的世纪商贸广场写字楼物业。

事实上，除了通过私人市场的整体出售以外，李嘉诚还在汇贤产业信托上市个案中，展现出另一种更加成熟的商业物业套现手法。

2011年，“长和系”分拆北京东方广场，推出汇贤产业信托，IPO集资104.8亿元人民币。

由于汇贤产业信托上市全卖旧股，长江实业与和记黄埔分别持股33.4%及17.9%，共套现53.8亿元人民币。

上市之后，汇贤产业信托还以9.8亿元人民币，从长江实业收购了后者持有99%权益的沈阳丽都项目，从而帮助长江实业从这一项目中部分退出。