中国饭店市场业绩下降 上海办公楼市场需求回暖

仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部和中国旅游饭店业协会10月23日共同发布的研究报告《中国饭店市场城市景气分析》称，受全球经济徘徊不前致入境旅游者大幅减少，及中央政府反奢靡之风的影响，2012年全国各地的饭店经营业绩呈现明显下降趋势。
该项研究显示，从华北、华东、华南、西部、中部五个地区样本饭店市场来看，2012年仅西部的每间可出租客房收入呈上涨趋势，其它地区全部呈现下降趋势。会议、会展等商务客源在现今乃至未来将依然是饭店市场的主导客源；而在休闲团队连续两年呈下降态势的情况下，休闲散客数量已反转上升。
饭店经营成本压力仍然是此间饭店经营者面临的重要挑战之一，其中包括客人对房价越来越敏感，人力及物价等经营成本增加。基于对经济和政治预测的不确定性等因素，大部分样本饭店对未来预测持一般或不乐观的态度。
报告称，截至2012年底，北京、上海和三亚仍然为客房存量最多的城市，中西部城市成都、重庆和西安紧追其后。而到2015年，中国饭店客房供给增长幅度较大的城市包括苏州、西安、重庆、青岛、杭州、武汉、无锡和厦门。
仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部中国区副总裁朱超伦称：“国际和国内宏观经济环境的不确定性、中国政府倡导节俭的八项规定的实施、新增饭店的大量入市、设施设备日益陈旧、人员缺失及服务品质担忧等因素，均对受访饭店造成了一定的经营压力。较上一期市场前景的预测，本期对市场前景的预测相当不乐观。”
又讯  仲量联行10月16日发布的《2013年第三季度上海房地产市场回顾》指出，本季度上海中央商务区内办公楼租赁成交较少，但浦西市场显示出回暖趋势；而浦东市场租金涨势依旧强劲。
仲量联行华东区董事总经理顾东尼分析称，“此前保持观望态度的公司现在信心有所恢复，开始将在中国的扩张计划重新放上议事日程。浦西办公楼问询量的明显上升，使得我们对2014年上半年的办公楼租赁市场持乐观态度。”
报告认为，尽管本季度上海中央商务区办公楼租赁交易量继续保持在较低水平，但租户对浦西办公楼市场的问询量已有所增加。此前保持观望态度的公司信心有所恢复，并开始将在中国的扩张计划重新放上议事日程。如外资零售业企业继续保持相对强劲的需求。
本季度浦西市场平均租金保持平稳，为每平方米每天9.0元。在浦西超甲级办公楼市场，一些即将竣工的高品质项目的预租活动有所增加，这也加剧了现有项目的竞争，一些业主为保留优质企业租户，愿意在租金方面给予更多的谈判空间。因此，本季度浦西超甲级办公楼平均租金环比下降2.1%至每平方米每天10.6元。仲量联行预计，本季度浦西市场新增租赁问询将于2014年初转化为租赁成交。
浦东办公楼市场供应持续趋紧，这也推动了租金上涨，空置率下降。内资企业，尤其是金融行业的内资企业继续表现活跃，而跨国企业在浦东租赁市场的表现相对并不活跃。在连续四个季度缺乏新增供应之后，浦东办公楼的空置率在本季度下降至4.1%。受益于内资企业租户强劲的租赁需求及极为紧张的供应，业主议价能力持续提升，推动租金继续上涨。至三季度末，浦东甲级办公楼市场平均租金环比上涨1.0%至每平方米每天9.2元；浦东超甲级办公楼市场平均租金环比上涨1.9%至每平方米每天10.9元。
销售型办公楼方面，非中央商务区市场内项目的售价保持平稳。报告指出，受稳定的购买需求支撑，销售型甲级办公楼成交量于本季度达到约22，000平方米，其中大部分成交量来自非中央商务区市场。2013年年初至今非中央商务区内新增供应量已经达到约169，000平方米，较去年同期的65，000平方米出现显着增加。持续增加的供应量加剧了非中央商务区市场内项目间的竞争。为提高销售速度，最近两个季度内开盘项目的售价都相对平稳。所以，本季度非中央商务区销售型甲级办公楼售价环比微涨0.4%。
另一方面，中央商务区内销售型甲级办公楼表现良好，成交价格环比上升2.2%。原因主要有以下两方面：一是该市场自2012年以来缺乏新开盘项目，供应紧张；其次，来自金融机构的需求持续旺盛，尤其是对购买浦东中央商务区域内的销售型甲级办公楼自用购买兴趣浓厚。