写字楼入驻门槛高商住楼租情更看好

日前有媒体报道，据满堂红商业地产部综合数据显示，“珠江新城写字楼空置率达30%”，这一消息放到CBD租赁圈内就像一枚重磅炸弹。有地产人士认为，统计可能还没包括商住楼的使用率，“商住楼租情不错，如果把商住楼统计在内，写字楼的空置率可能没那么高。”新快报记者走访了珠江新城多家写字楼和商住楼，发现投资客不放租待售的情况也不少。

新开盘写字楼，上百空置单位“嗷嗷待哺”

纵观珠江新城，写字楼至少占去了商业物业的半壁江山，从超甲级的西塔，到甲级的富力系列写字楼，再到西区的商住一体楼，为数众多的写字楼聚集在珠江新城。今年年初，建滔广场、保利中汇等写字楼投入招商的行业，给原本已经供过于求的写字楼市场，增添了不少新的存货。在珠江新城做写字楼中介的陈先生认为，旧货堆积、新货补充是导致空置率居高不下的主因。

其实，珠江新城的写字楼大致可以分为中区和西区，因为东区那边主要以住宅小区为主。这其中，超甲级写字楼基本都聚集在中区和西北区，主要针对的是大中型企业办公。“像西塔一样，他们对租户的资金、企业规模等，都有一定的限制，不是任何公司都可以入驻西塔的。”陈先生说，这些有要求的超甲级写字楼，自然会有一部分的单位空余出来，这是合乎市场规律的。

另外一方面，像建滔广场这些近期才开盘招商的新写字楼，整栋都是空的，有上百个单位“嗷嗷待哺”。“一时半会很难将写字楼租售出去，要培育一栋成熟的写字楼，是需要花上几年时间的。”陈先生补充说，再加上今年整个经济形势较为疲软，甚至有些公司为了减少成本，退出了这片CBD区域，到其他地方另谋办公地点。

空置率统计是否未计商住楼

严格意义上来说，商住楼也要算是写字楼的一部分。有地产人士推测，“珠江新城写字楼空置率达30%”这个数据可能只针对纯写字楼，如果算上商住楼使用率的话，整个珠江新城的空置率不会到30%那么高。“西区是目前珠江新城较为成熟的写字楼区域，靠近地铁站交通方便，周围饮食的商铺也很多。”在西区做地产中介的曾先生说，这边有双城国际、有名门大厦等商住一体写字楼，使用率都是非常高的。

阿乐在名门大厦租了一个100多平米的房子，作为自己的摄影工作室。“周围做舞蹈工作室的，中小型公司办公室的，西服定制的，各种各样的公司都有，也没感觉空置率有那么高。”阿乐说，现在工作室的租金一个月加上管理费，差不多1万元。当初选择商住楼，就是考虑到租金比甲级、超甲级写字楼便宜，而且西区的交通更加方便等因素。

据合富置业财富分行洪先生介绍，目前西区附近的写字楼，包括商住一体楼，租金基本在100-130元/平方米，户型主要在100-300平方米左右，吸引了大部分中小企业及私人工作室入驻。对于空置率，洪先生认为，并没有调查数据高得那么夸张，有些是业主买下来等待升值，这部分人不会把物业租出去，像这些因素都要考虑进去，而不是单一地觉得空置率高，就表示珠江新城写字

楼没市场。

重点关注

100平方米左右的写字楼最好租

据满堂红数据显示，今年上半年二手写字楼租赁市场的成交主力仍是100-150元/平方米/月的写字楼，与去年同期对比上升7.4%。此外，月租在150元/平方米以上的写字楼租单量有所下降，降幅较大的是月租150-200元/平方米的写字楼物业，下降47.4%。其他成交价格段都有上升，上升较大的是月租81-100元/平方米，与去年同期对比上升17%。从二手写字楼的租赁面积来看，100-300平方米段仍是备受租客欢迎，占总成交量的53%，而100平方米以下的二手写字楼物业租单有所增加，与去年同比增长了43.6%。不过，301-600平方米与601-1000平方米的面积段的客户成交量则明显萎缩，与去年同比分别下降了48.9%和52.8%，1001平方米以上面积段的租单较去年同期下降2.1%。

【记者调查】

投资客不放租只待售也是高空置率的原因

写字楼、商住楼都是不限贷不限购的房产，随着广州限购政策出台，近几年来转型投资写字楼的人逐渐增多，他们更多地是看中房产升值的空间，并不是特别在意能否回收租金的问题。在珠江新城投资了四五套商住楼的肖先生，本身是做干货海产的，在珠江新城的每个房产，租出去也就差不多一间1万元/月。“都不够我请客户出去喝一次酒呢。”肖先生说。

“现在loft公寓、商住写字楼等，是投资客青睐的产品之一。像我手头上的物业，100-200平米一间，买的时候600万到1000万不等。”肖先生说，如果只是靠出租的话，回本的时间太长了。与其这样，不如把房子放着，留到整体物业升值，再高价卖出去。他觉得，这一部分投资人群，或多或少也会导致空置率居高不下的原因。

【最新租情】

●天河路体育中心板块

2013年上半年的月均租值为133.9元/m2，同比增长2%。

●珠江新城板块

上半年的月均租值为

157.6元/m2，同比微跌1.1%，是四个区域中唯一一个上半年均价同比下跌的。最大的原因是该区上半年新增供应量加大，价格有所下调，因而拉低整体的均价。

●环市东路板块

2013年上半年的月均租值为97.2元/m2，同比上涨3.6%。其中，该片区第二季度月均租值为98.1元/m2，同比上涨6.1%，环比上涨2%。