商业地产的智慧从束军解读万达

无论是解放路改造还是东大街改造，万达广场都是改造中的重点商业项目，引领西安这座古老城市的新时尚，左右着潮流商圈的成形、发展。日前，本栏目专访了万达集团西安项目公司总经理束军先生。作为民乐园项目的掌舵者，束总在谈到项目的基本形态、成功要素甚至是西安商贸业现阶段几大商圈的各自特色，从历史溯因到现状、未来发展他都一一谈出自己的分析看法，平缓的语态背后闪耀着一个商业地产百强企业职业经理人特有的地产智慧。
以下是访谈实录：

【主持人】有个事首先要跟您当面核实一下，据说万达要在东大街建西安第三家万达广场，有这样的计划吗？

【束军】是的，东大街改造是西安市一个重要的城市建设活动。万达是一个在西安有长远发展的商业地产企业，我们一直在关注西安的各个商圈。我们目前已经与政府和相关的合作单位签订的东大街项目的协议。计划在今年年底正式开工，2010年12月份全面开业，位于东大街的和平路口和西安饭庄之间，另外还有比较有特色的室外步行街和高档的商务公寓，就是这样一个综合性项目。

【主持人】万达集团被称为“中国第一商业地产品牌”，您觉得做一个商业地产项目哪些因素比较重要？

【束军】所有的商业项目都有这样几个共同点，一个是地段好、一个是定位准、另一个是品牌强。这些都是所有的商业项目必须具备的先天的商业条件，当然在后天要有运营、管理等持续作用。

首先，万达项目之所以这几年能够在全国红火的开业经营，主要也是由于先天投资上的优势。我们在各个城市选择了有着长久商业潜力的旺地，无论是在老城区的解放路还是李家村，还是我们即将开发的项目，我们都是看好这个地段本身就拥有先天成功的优势。

第二，我们万达准确的定位了现在商业主流的消费群体，也就是现代、时尚、年轻、代表着消费潮流的消费主流群体。保证了万达广场稳定的经营和持续火爆的场面。

那么，万达的品牌也是因素之一。通过十多年来在商业地产业的探索和努力，万达已经确立了比较坚实的地位，在社会上和消费者心中也拥有了很强的品牌。

【主持人】作为一个商业地产人，从地产的角度怎么样看待西安现阶段的商贸业？

【束军】西安的商业主要有这么几个特点：一个是商圈比较多，以钟楼为首的传统商圈，以小寨为首的新兴商圈、以及康复路、土门为首的专业性大众商圈。各种商圈数量比较多，代表性比较明显，这在很大程度上形成了西安市共同发展共同繁荣多层次的商业局面，当然也在一定程度上削弱了主力商圈的客户资源，形成共同发展的局面。

第二个特点是商圈的档次适中，应该说跟西安市整体消费能力，长期的消费习惯，和城市经济发展规模是相配套的。所以在西安顶级的消费层次还有待进一步的发展，顶级的高档商圈还有待进一步培育，作为大众型的消费商圈还有待加强管理，提高消费环境，提高消费者满意度。

第三个特点就是西安的发展前景非常好。万达正是看好西安商业发展的美好前景才决定在这里长期发展，西安的经济基础、人口规模、以及在西北五省龙头地位都决定了西安商业发展都是很有前景的。

【主持人】解放路商圈曾经是西安第一黄金商圈，请您预测民乐园万达广场项目的开发，会能给解放路商圈带来什么影响？

【束军】解放路商圈被钟楼等商圈相继取代这个是有一些历史和地理上的一些原因。传统的解放路商圈主要是以传统百货为主，在特定的计划经济时代下商品相对稀缺，传统百货发挥了它巨大的商业优势，再加上临近火车站这个交通优势，大量的流动人口便于在解放路购物消费，辐射了整个西北以及周边的省市，奠定了它商业龙头的地位。但是从90年代末，随着交通的逐渐发达，随着商品的极大丰富，随着第三产业服务质量和标准的不断提高，解放路商圈由于地理上交通相对堵塞，管理难度较高，包括商业业态不够丰富导致这个商圈的逐渐衰败。

我们打造的民乐园万达广场规模之大、消费业态之丰富、建筑形态之现代，包括我们管理的严谨到位。建成开业之后将给这里带来一个全新的消费模式，全新的商业业态，彻底改变解放路传统百货、传统消费旧的模式。万达广场是一种新的消费方式，新的生活方式，走的是差异化的商业模式，将使解放路商圈完全有别于正在兴旺的钟楼商圈、小寨商圈等等。我们开业以后将联合周边的民生百货、大商小商，我想也会推动他们进行产业升级，业态的调整。我们将推出一些服务业比如餐饮、娱乐、文化产业、休闲类的消费方式。另外良好的服务、优质的环境、比较完美的消费业态的配套为西安市市民带来一种崭新的生活方式的改进，所以从这个意义上讲，民乐园万达广场不仅仅是商业项目的推出，客观的讲是一种商业模式的革命，消费方式的革命。

【主持人】企业经营的最高层次是经营文化，您管理经营的哲学是什么？您比较欣赏的企业家管理方式又是什么呢？

【束军】在万达这个企业里里，我们每一个职业经理人都是遵循着万达优秀的企业文化。万达的企业文化带有浓厚的军队色彩，这个呢和它的商业发展速度以及创建人的背景是完全吻合的，因为我们王健林董事长是军人出身，那么他事业的成功和事业的运营都带有很强的军人色彩：严谨、快速、有魄力而且善于团队作战，也正是这些特点保证了万达集团在商业地产行业快速发展，而且做的相当成功。

谈到企业家的精神的几个方面，企业家的责任感，包括万达的全体员工和职业经理人所推崇的，因为万达不仅是一个个体企业，更是一个社会企业，实际上万达的命运已经跟全国各大城市的经济发展和社会发展息息相关，万达企业的发展不仅是自己的发展而且是各个城市发展的一个缩影，所以我更赞赏我们董事长以及我们整个万达集团所推崇的社会责任感这样一种企业家精神，在做好自己工作的同时也发挥自己的历史使命和责任感。

【主持人】对于未来，您期待实现的梦想或成就是什么？

【束军】在万达这个团队里每一个人都有美好的梦想。因为万达的愿景就是成为“百年万达、国际万达”，那么我们每一个员工、每一个职业经理人都希望在其中找到自己的位置，实现个人价值。作为个人来讲，我希望在万达继续打造更有挑战性，更有知名度，更有层次的城市综合体的优良作品，为万达集团、为每一个城市的经济发展，为每一个员工提供更好的平台，原自己美好的万达的职业经理人的梦想。