华润·万象城破局郑州综合体(图)

华润·万象城破局郑州综合体

综合体—综合征？

东方今报记者李莉

1930年，洛克菲勒家族开始在曼哈顿岛的中部22英亩的家族土地上建造一组建筑群，这个后来被称为洛克菲勒中心的庞大建筑群以19栋建筑的规模及配套，开启了城市规划新的风向标。

1958年，法国巴黎开始营造世界上第一个城市综合体，这个被称为“拉德芳斯”的项目虽然建设了几十年，但它开创的HOPSCA模式却迅速风靡全世界，成为城市综合体的规划设计模板。

世纪之交，国内一线房企纷纷涉足商业地产，不约而同地将“综合体”模式引进到内地，并以此为蓝本，大张旗鼓地打造经营着属于自己的城市综合体产品线。

Hello，城市综合体

综合体，综合症？

2004年12月9日，深圳华润万象城正式开业。这个总建筑面积达18.8万平方米的室内购物中心，有着诸多的惊喜，成为内地体验式消费的经典。因此，在很多业内人士看来，这里是最接近“拉德芳斯”的地方，是商业地产的一个巅峰。

深圳万象城的成功，令很多的房企“眼红”，从2010年开始，一些国内一线房企开始“学习华润好榜样”，大力进军重点城市的商业地产领域，于是，城市综合体以“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”之势，迅速在一、二、三线城市落地生根，以至于有人预言，称“如果说过去10年是住宅市场的‘蜜月期’，那么未来十年将是城市综合体的‘闺密’期。”

郑州也不例外。大约从2010年开始，也许是看到先行者的体面光鲜，越来越多的房企开始涉足商业地产，有些开发商经过简单的考察分析，以“沛然莫之能御”之势，开始建设开发属于自己的城市综合体。于是，一时之间，“综”字统帅，“商业”领衔，“中心”遍地，“广场”四飞，一个地产领域的“郑州城市综合体”时代俨然而至。

据报道，郑州目前共有53个城市综合体在建项目，尚不包括已经规划和已报建但尚未亮相的商业综合体项目。按照一个综合体50万平方米的体量，就是2000多万平方米的超大建筑群体。面对这样的数据，不少业内外人士惊呼，郑州也许患上了城市综合体“综合症”，恐怕会打乱这座城市的商业规划及发展。

综合体，综在哪里？

一位资深业内人士坦言，城市综合体的出现解决了传统住宅大盘只有房子没有生活的难题。而云集众多商业、电影院线、写字楼、酒店的大型城市综合体其实就是城市的缩影，在很多方面满足了城市人群在居家、城市生活以及工作方面的需求。因此，业内对于城市综合体的美好预期是“谁拥有城市综合体，谁就拥有未来。”

然而，随着开发商对城市综合体项目的一哄而上，许多刚刚开花尚未成熟的城市综合体便已陷入“未来已被分化”的境地。

这位资深人士认为，在城市综合体大跃进的背景下，不少开发商把综合体作为一种产品增值的概念去炒作，只是将酒店、写字楼、住宅、商业等多业态进行简单地排列组合，忽略了城市综合体的核心价值，即它必须与所在城市、城区的社会、经济、文化、气质等相匹配，并形成和谐共生之生态体系。

因此，一个价值最大化的综合体，其在规划之初就应在定位及运营方面保证使综合体内各业态、各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

综合研究表明，综合体的价值依据不同的定位由浅至深可分为4个层面：第一，增加生活的便利性；第二，带来生活方式的改变；第三，改变城市的格局、提升区域的价值；第四，奠定城市未来的发展方向，重新定义所在城市的高度。

也就是说，城市中各个综合体间江湖地位的奠定，要看综合体本身的价值能达到哪个阶段。其中综合体内的商业业态起着最为关键的作用，作为综合体价值的发动机，商业业态促使各业态间相互支持，形成强大的综合体循环经济体。

万象城，代言城市未来

2004年，应该是中国街区建筑群体“HOPSCA模式”的元年。这一年，深圳华润万象城开业了。

这个由香港太古广场原班团队打造的第一座城市综合体，不但吸引了爱马仕、路易威登、古驰、迪奥等众多国际大牌旗舰店汇聚于此，而且还引进了超五星酒店君悦酒店的加盟，使之成为各国政要及明星下榻的首选。华润大厦虽然只有139米，但因其最懂商务并为商务定制办公需求，而成为众多世界500强驻华总部的办公地。

和一般的城市综合体不同，华润万象城从一开始就以国际化视野定位自己的产品及服务，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品位与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。它整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、大型高端进口超市、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅豪华电影院等元素，为民众提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。

随着万象城在沈阳、杭州、成都等国际知名度较高城市的复制，它被称为中国真正意义上的都市综合体，以区别于以华润五彩城、中粮大悦城、万达广场为代表的城市（区域）综合体。

这是一种最接近“拉德芳斯”的综合体模式。它只会出现在一线或省会城市，并处于整座城市的核心商圈。它的开发及运营难度最大，因为它不但囊括了城市最高端的资源，而且其地段价值和城市象征价值独一无二。

国际上对综合体价值的普遍认知是，和城市综合体相比，都市综合体具有三项硬件标准，低于标准即可降级为城市综合体。这三项标准是，第一，它需要在城市中心建造不低于50万平方米以上体量的地标性建筑群，其中商业部分为15万~20万平方米的综合购物中心（Shopping Mail），汇聚国际一线品牌，容纳超市、影院、溜冰场、游乐场、百货商场、大型餐饮及美食广场等众多业态。第二、都市综合体内配建的酒店、写字楼及住宅公寓，均是城市甚至省域顶级的存在。第三，都市综合体的消费带动辐射整座城市乃至全省及省域周边地区。

每一座城市都有当下，每一座城市都有未来。如果说传统的综合体项目代表了当下，那么华润·万象城就代言郑州城市的未来。

之于城市，郑州期待更多的改变。