无锡将再开一批商业综合体 市中心谁主沉浮难定论

上月恒隆、苏宁两大购物中心的相继开业让市中心商圈在刚刚过去的“十一”黄金周出尽风头，“市中心商圈扩大”是业内的共识。但这还没完，接下来市中心会再开一批商业综合体。他们有个共同的特征：规模没有恒隆、苏宁大，也不及大东方、八佰伴，因此也被人戏称为处在“夹缝中”的城市综合体。在网络间已出现“无锡商业综合体可能过量”的反思声音后，这些“夹缝中”的城市综合体自己怎么看？近几日，记者接连探访了市中心这些在建的城市综合体。

现场探访 云蝠国际进度：春节前后开业

这块公花园西侧的地块前身是中发大厦，老无锡可能有印象，这里以前卖的烧鹅仔经常有人排队抢购。这栋楼建成后高252米，外形设计风格类似于美国的帝国大厦，“就像穿西装，几十年也不会过时。”据介绍，云蝠国际融精品商业、甲级写字楼、高档酒店式公寓为一体，商业则以中高端餐饮为主。7层裙楼里不仅有无锡本土风味的知名餐饮，还包含了亚洲各国风味和世界美食。另外，GAP等休闲时装也会进驻，为目前仅有专卖小店的崇安寺提档。

“mall是休闲的地方，但我们跟恒隆、苏宁是互补的。”云蝠相关负责人认为，苏宁强在超级店、快时尚等，恒隆强调高档，云蝠则专注于吃。就像“云上品”这个名字，专注于“品”，餐饮业态占70%以上，相当于把一条平面的美食街竖起来。因为靠着崇安寺，这里人流量大，消费体验欲望强，消费能力却不是很高，所以大众消费的“云上品”就是寻常市民休闲消费的地方。另外，现在受电商冲击，零售商不愿意开店，餐饮已然成了商业地产争抢的“香饽饽”。现在苏宁、恒隆引进的大部分是上海、台湾美食，云蝠则将引进如烧鹅仔等无锡本地以及南京区域的美食。价位上也是优势，“现在市中心只能做中午50元到80元/客，晚上80元到100元/客，”云幅国际招商总监冯洁认为，云蝠的优势就在于业态集中和单一，每一层都是一种餐饮风格，市民可自由挑选。

银辉太古广场进度：招商中

银辉太古广场位于人民路与新生路交叉口，高268米。该项目占地面积1.05万平方米，建筑面积17.68万平方米，由两栋塔楼和裙房组成，为商业、办公、酒店式公寓混合业态。

尽管已经在招商，但是这里的“口风”非常紧，至今仍未透露出开业时间。工作人员董小姐告诉记者，银辉定位是中端，负1层到3层是商铺，4到5层是餐饮。相对于恒隆、苏宁，银辉准备以特色品牌取胜。尽管客群同样是年轻人，但银辉的品牌很多是第一次入驻无锡，如美国的AF。“过量？不会。国庆大家都看到了市中心的人气，开得越多，更能吸引外围客流。”在被问及“市中心商业体是否过量”时，董小姐表示出对银辉太古广场发展有信心，不担心因身处市中心而没有竞争力。

崇安天街进度：招商中

“相比恒隆、苏宁，我们在体量、品牌邀约能力上确实处于劣势。”崇安天街开发商常工投资集团副总臧江伟坦言。为了增加竞争砝码，崇安天街的选择也是特色。崇安天街将打造成一个一站式体验购物中心，主要面向16-30岁年龄段的消费群，以购物为主，兼顾配套，将分为主题购物、功能配套两块功能区。主题购物区主要是百货业态，档次定位在中高端。另据介绍，很多商业体在考虑差异化竞争时，多会定位于品牌之争，但是崇安天街决定打破这个定势，往国外流行的“买手制”发展，也就是说天街在招商上并不刻意追求品牌。他们认为，如果引进知名品牌店，那么这些品牌店需要的经营面积以及开出的条件对于开发商来说，等于先要把品牌店“养”起来，而且越是大牌的品牌，这种“养”的成分越大。与之相反，一些“新秀”品牌会更好打理自己的店铺，更积极为顾客服务。臧江伟介绍，崇安天街更着意引进这样的“新秀”品牌，“甚至是自主品牌。”这样一来，不仅增加品牌聚集度，也能给消费者更多新鲜的特色。

至于餐饮，比重仅在这里占30%，而且会避开现在市中心已有的品牌，引进如火焰山等国内有名的自助火锅店。

商业综合体扎堆市中心是喜是忧？

喜在表面：市中心“热闹”全国罕见

业内人士分析，如果云蝠国际、银辉太古广场、崇安天街这三家再开业，加上迟早有人接手的大洋、英武和新世界，以及现有的大东方、八佰伴、恒隆、苏宁、百盛，还有明年会成批面世的地铁商铺，就区域面积来算，无锡市中心的商业聚集度、尤其是城市综合体的数量在全国都是罕见的。

不过，业内人士同样也有忧虑：尽管恒隆、苏宁开业所带来的人气让业内眼前一亮，看起来“店多成市，吸引外围客流”很有希望，但是目前两大购物中心开业效应还未过去，是否真的能吸引到养活这么多商业体的客流还是未知数。

忧在将来：市中心不败神话或再破？

今年8月，在无锡多个房产网上热议一个话题，即“无锡商业综合体可能过量”。当时，有人撰文说，据不完全统计，无锡市区建成和在建的商业综合体达33个，按照业内普遍认为的一个商业综合体辐射35万人的标准，无锡常住人口数只能“支撑”不到20个商业综合体。这种对商业综合体过量的担忧，具体到对市中心商圈的分析，就显得更为浓重。毕竟，大洋、英武和新世界的例子摆在那里，他们经历了由盛至衰乃至坚持没多久就黯然撤出的变化，打破了“市中心商业不败论”。

此外，随着城市中心南移、各区新城崛起，市中心是否还仍有这么坚挺的消费力，也引得网友们争论不休。

激战正酣：市中心谁主沉浮难定论

记者注意到，购物中心扎堆在市中心，地段相似，同样有地铁便利性，确实同质化的问题几乎无法避免，所以，对品牌店的抢牌大战也就格外激烈。众所周知，恒隆一入无锡就掀起了与市中心原有高端百货王牌奢侈品品牌抢牌大战，在小型的mall中间，同样也有对优衣库、HM等快时尚品牌的激烈争夺，扣点，装修补贴……明争暗抢，手段不一而足。但其实和大牌奢侈品一样，成熟的快时尚品牌也有限，想达到品牌遍地开花、商业体各家都满意，很难。

除了快时尚品牌，餐饮品牌的重复度也很高。为了聚集人气，购物中心纷纷加大餐饮比例，但是餐饮所带来的人气是有时限和时间点的。首先，餐饮的人流只在午饭和晚饭时间，其次餐饮的品牌忠诚度比服装等要低———吃一段时间就吃腻了。所以初开业时很火，日后就沉寂下来，这种局面也是城市综合体不可不防的。

“市中心商圈应该会迎来从客流到品牌的新一轮更加残酷的洗牌：大大小小的城市综合体，大的和大的斗，小的和小的斗。”一位业内人士并没有直接回答“市中心是否需要这么多商业综合体”的问题，而是转而这样判断形势。