美国商业不动产三大热门板块：办公楼、仓储、医务大楼

2013年的第三季度末，美国商业不动产市场已经从谷底反弹了将近四个年头，而目前还是继续呈现强劲增长的趋势。未来其整体走势，也许会受到美国经济是否在联邦储备局决定减购债券后能持续成长的影响。

不过长远而言，根据美国五大商业不动产服务机构之一的Cassidy Turley基于美国人口和经济形态转变的详细分析，即使未来GDP还是以每年2%的缓慢速度增长，有几个板块也会成为持续的热点。

这些热点主要是一些与时并进的非传统板块，紧跟高科技的普及，E世代的来临和美国人口的变化。他们包括高端及创意办公楼，“大盒子”型的仓储空间，医务大楼，还有任何新建或新装修的商业空间。

首先是高端与具创意概念的“新办公空间”。

这些空间泛指2007年以后新建或重新装修的办公室和商业设施。从2010年至今，这板块已扩展出1.34亿平方英尺的办公空间，而在这种惊人拓展速度的同时，新空间只占据了全美国办公空间储存量的8%，需求极为旺盛，也因此持续把租金推往新高。

比方说，最近纽约就有29宗每平方英尺每年租金超过100美元，其中几宗还超过200美元的新型办公室出租定案，而目前纽约曼哈顿中城最昂贵地段的传统办公楼，一般租金每年也大概在每平方英尺60～70美元而已。

另一个例子是首都华盛顿，这种能看到国会山庄的新型高档办公室，租金也比一般的要高出30美元。在目前全美的传统办公市场空置率还是停留于经济衰退的高点时，新办公空间的空置率已经减半，而且租金每平方英尺比传统办公室高出12美元。

很多这些新办公空间的特色，都具有新颖的设计概念，并与高科技无缝连接，如提供无线上网，开放式的楼层设计等，既可节省空间，又受新兴一代的青睐。目前不少传统的法律事务所，也开始摆脱其传统私密高档办公模式而改为采用这种开放，节能，省空间的现代办公地点。

第二就是“大盒子”型的大型仓储空间。

这一板块的兴起主要来自电子商务的急速发展。2012年，美国整体电子商务的成长为16.3%，比传统零售增加快三倍。由于现代的仓储设备需要同时作为传统销售渠道及电子商务的配送中心，所需求的储存面积不断增加。

例如沃尔玛就持续扩大其仓储的面积，另外电子商务大鳄亚马逊也有庞大的仓储拓展计划，准备在未来几年增加几乎一倍的仓储面积。

第三大未来看好的是医务大楼。

美国有8500万的婴儿潮人口，这些人在未来十几二十年会逐渐进入老年阶段。由于这代人比他们的父母更注重医疗保养，再加上奥巴马总统力推的健保计划，未来医务大楼的需求会不断攀升。

过去几年，美国多个州/市，如波士顿、马里兰、新泽西州等，与医疗有关的就业人口已占据了其总就业人数的15%。克利夫兰、休斯顿等城市的医疗空间需求，也正在不断地加速成长。

还有一种未来极为看好的商业不动产，就是迎合“千禧一族”（1977～1997年生的人群）打造的时尚商业空间。由于这一群体在未来十年，将从现在的37%就业人数跃升至51%，他们会变成中坚的消费力量。

以纽约下城的苏豪区为例，过去十年，该区已经从破败的艺术家集散地摇身一变成为时尚的年轻人街区，而沿街的大小零售店铺租金，更是不断地飙升。过去一个季度，该区平均租金即上涨36%，每平方英尺达750美元，媲美曼哈顿最昂贵的中城中心地区。

另外，苏豪区还不断地向周边地区急速拓展，带动这些街区的租金上扬。

最近笔者参与的一宗商铺交易，正好在苏豪区以南几条街的一条商业大街上，此处本来是一个极为安静、租金非常便宜的地段。这一两年，这地段已明显看到人流的增长，但租金还不到苏豪区的20%，不过已经露出了上扬的苗头，估计未来几年随着苏豪区的不断扩大会有极大的跃升潜力。

（作者为美国红杉财富规划资深合伙人、美国认证财富规划师）