仲量联行：广州甲级写字楼竞争加剧产业园需求上升

仲量联行10月9日发布第三季度广州房地产市场报告。报告指出：广州甲级写字楼整体租金增长乏力，商场租金升幅保持低位，全市新建商品房和豪宅成交量下降，但价格持续见涨，产业园市场需求旺盛，租金呈上升趋势。
甲级写字楼方面
报告显示，今年第三季度，广州无新的甲级写字楼竣工。大部分租赁成交来自于租金相对优惠的甲级写字楼，需求主要来自节约成本型搬迁及新进驻广州的公司。本季度广州甲级写字楼录得净吸纳量为75,000平方米，整体空置率从上季度的15.1% 下降至13.1%，平均租金出现下滑，环比下降1.3%。
据仲量联行广州商业地产部总监马炜图介绍，广州CBD——珠江新城区域内一些新建成的写字楼在本季度表现活跃，相对于区域内一些高端的写字楼，这些配置相对较低的写字楼租金合理，吸引了一部分寻求更佳商务氛围、但成本有限的中小型企业进驻，其中，专业服务业及房地产相关的企业较活跃。
据分析，国内外经济前景的不稳定因素预计在未来12个月将持续对广州甲级写字楼带来压力。国内经济结构调整所带来经济增长速度放慢的预期有可能抑制未来写字楼需求增长，因此，未来租赁市场将继续由成本节约型的搬迁支撑；另一方面，大型国企需求将持续活跃，预计将有更多中小型企业进驻广州，拉动需求。
马炜图预测：“尽管第三季度租金下降，由于上半年租金轻微反弹部分抵消其影响，预计2013年的租金将持平。然而，预计个别未来三年内落成的大厦业主提早开始预租，前期较大幅度的租金优惠将加剧写字楼竞争。”
零售地产方面
今年第三季度，广州零售地产整体租赁活动缓和，市场净吸纳量接近65,000平方米（基于建筑面积，下同），空置率从3%上升至3.7%，预计年末全市空置率将接近5%。
尽管第三季度整体租赁市场比较疲弱，但在天河北商圈的租金涨幅带动下，广州零售地产整体租金环比增长1.6%，比第二季度增速略快。
据悉，广州今年全年零售地产供应量将创新高，第四季度将新增20万平方米的供应，预计全年将有近40万新增优质商场竣工，约为2012年的3倍。
仲量联行广州零售地产部副董事孙燕玫认为，虽然租赁需求放缓，但投资者对优质零售物业仍保持信心，再加上未来可售的成熟物业较少，投资者对成熟零售物业的资本升值预期乐观，资本市场上行趋势不变。
豪宅方面
报告显示，今年第三季度广州一手豪宅净吸纳量约为290套，比第二季度减少近20%。
据分析，由于一手豪宅售价较高，这使预售许可证核发难度增加，新推盘量减少，而网签的受限使豪宅市场销售量比预期升幅放缓；二手豪宅市场上，由于整体市场气氛改善，业主放盘价连续上升，但因为银行房贷收紧，二手房贷的贷款利率比较一手房更高，且获批准的成功率较低，对购房者购房意愿有一定程度的影响。
报告指出，广州豪宅出租盘源的减少和转投租赁市场进行观望的潜在买家的增加将支撑豪宅租赁需求和租金上涨。第三季度广州高档住宅市场平均租金以环比2.1%微升至每月每平方米81元。
据仲量联行华南区研究部高级经理曾丽分析，稳定的住宅政策释放楼价继续平稳上升的信号，吸引部分潜在自住买家重新入市。然而，随着利率市场化改革的推进，央行信贷额度控制严格，导致银行贷款额度紧张，各大银行纷纷收紧回收周期长且收益率低的房贷，并上调首套房贷款利率至基准利率或以上，影响住宅销售市场的整体成交量。
工业物业方面
虽然电商需求旺盛，但其它行业扩张谨慎，第三季度广州非保税物流园的租赁需求总体较为平淡；同样，由于全球经济复苏缓慢，广州出口贸易增速较为平缓，加之来自深圳保税物流园的竞争，本季度广州保税物流园租金表现较为平稳。
而由于市场对数据中心类产业园需求的增加，广州产业园租金加速增长。第三季度广州产业园租金上涨2.7%，达每平方米每月64.7元。
据仲量联行华南区工业部总监张宁分析，在国家鼓励产业升级的背景下，众多新兴产业对于物流园的需求会不断攀升。另外产业园租金回报的较快上涨也使得企业和开发商对于建造符合国家产业导向的产业园的热情有所提升。张宁预计2013年全年广州产业园租金增幅可能接近10%。