商业地产催生泡沫 特色商街以差异化破解困局

如果回到10年前，除了商业经营者很少有人关注商铺，更是少有人知商业地产是什么。而时间拉回到5年前，人们已经开始把商业地产的投资作为房地产投资的新方向。今天大家关心的则是，什么样的商业地产还可以投资。在购物中心、社区商业已经出现供大于求的情况下，特色商街正在以差异化寻求突破，为投资者和经营者提供了新选择。

盛宴催生泡沫

商业地产近年供应急剧膨胀

数据显示，自2008年以来，我国商业地产投资一直保持15%以上的增速，特别是2011年住宅领域限购、限贷政策实施后，商业地产增速达到了30%。随着开发商纷纷杀入，短短几年的光景，原本处于“市场空白”的商业地产领域，短兵相见杀声四起。

排名前20名的开发商近几年都在大手笔地进入商业地产，动辄举资百亿、千亿。数据还显示，2013年的北京、上海等7大城市新推购物中心将达到 2034万平方米，是2012年开业量的2.9倍，远远大于零售商开店速度和国内零售额增长速度。而后续大规模供应还在持续，上述7大城市未来5年购物中 心面积将至少翻一番达到8700万平方米。

传统的地产企业视商业地产为重要的战略转型，而其他行业的巨头似乎也将商业地产视为诱人的蛋糕，更想从中抢一杯羹。想要争食的来自家居、食品、零售商业、建材、农业甚至互联网等多个行业的企业，都在商业地产领域有了实质性举动。北京顶秀置业董事长刘新虎感叹，随着国家对传统住宅深度调控的延续，商业地产资本泡沫膨胀的速度惊人，商业地产开发正面临着严重的同质化竞争。

冲动投资惩罚

传统商业地产经营陷入困局

“如今‘一铺养三代’的时代已经不复返了，尽管商业地产可能很有‘钱’景。” 汉博商业投资管理有限公司副总裁李亚明表示，其实，如今的商业地产领域，“过剩”与“饱和”已成为不争的事实。而在这场商业地产市场的争夺大战中，万达的 风光无限与“盆满钵满”背后，一些曾雄心勃勃的大鳄已“遍体鳞伤”。

一方面，购物中心不断入市，总量过剩，一些新诞生的购物中心招商成难题，而另一方面，核心商圈的商业物业却供不应求，租金高居不下，甚至如星巴 克这样的优秀连锁企业都难以承受。在供需矛盾的背后，凸显出我国商业地产的结构性失衡。“商业地产总量虽然过剩，但同时也要注意到，一些选址良好、运营能 力强、定位独具特色的商业地产还是比较稀缺的。”中国房地产业协会商业与旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示。

寻求突破

特色商街以差异化取胜

显然，随着网络购物的兴起以及消费升级，纯粹满足消费者购物需求的传统商业模式即将被淘汰，取而代之的是一种体验式消费。伟业顾问集团商业投资管理公司总经理郑凌认为，近年来兴起的特色商业街区，消费者不仅能完成购物的目的，还能轻松自如地满足吃喝玩乐等各种需求，这种新型商业模式才是现代社会人们所追求的消费方式。

为了适应新的消费趋势，北京的一些老牌商业街再度升级改造。日前，西城区护国新天地项目正式开业，随着该项目的落成，护国寺小吃街将被打造成集 美食、休闲、住宿于一体的特色餐饮商业街和新潮流聚集地。此外，隆福寺商业街、秀水街、牛街、马连道等北京传统特色商业街都纷纷通过转型调整提升商业街消 费档次。除了这些传统商业街之外，一些近年新建的商业街也在寻求独具特色的差异化发展之路。为了配合怀柔国际会都举办国际大型会议以及区域国际化转型需 要，顶秀美泉小镇建成了近五万平方米的欧洲风情商业街， 将阿尔卑斯小镇深厚的文化、生活底蕴与优雅内敛的绅士精神植入到社区环境的每个方面。商街以三层的欧式花园建筑为主，街区以泉为主题，花墙、雕塑、绿植的 营造层次分明，将欧洲原乡风景与现代生活融合。目前已经形成了集吃、住、娱、购功能为一体的高端商务服务区，不仅吸引了大量散客来此休闲度假，也曾吸引多 国使馆及商会来此举办会议和交流活动。为了进一步完善和提升商街的档次和服务功能，顶秀美泉小镇于8月初举办了多场大型招商推介会，吸引众多的国际品牌加 盟。

北京顶秀置业有限公司董事长刘新虎认为，“特色商业街规划不仅要遵循市场规律，避免人为造市和重复建设，还要因地制宜，因势利导，根据不同类型 商业特点、发展趋势、经营内容与周边环境等因素，在经营业态、业种等方面优化组合，才能突破目前商业地产同质化竞争严重的困局，实现投资者、经营者和持有者共赢。”