房贷新政满月后五大城市反应 价格拐点并未出现

　　过去的一个月，整个房地产市场笼罩在“房贷新政”所带来的观望和迟疑气氛中。在房贷新政实施满月之际，《中国房地产报》组织北京、上海、重庆、深圳和南京的记者，就新政出台一个月来对市场造成的影响及前景进行了调查。

　　不得不承认，在一个传统的销售旺季，市场的交易状况并没有达到相应的热度，除北京外4座城市的交易量有所下降。

　　但另一方面，价格的拐点并没有如期出现，依旧延续着上升曲线，尽管短期斜率会有所降低。

　　有超过三分之一的受访者持观望的态度，表示暂时疏远市场先生，但是供求关系紧张局面并没有得到扭转。商人们认为只是交易周期在延长，买家还是那些买家。

    这是继2005年七部委联手调控后，市场的又一次短期休整。但是上一次在不到半年后，市场又开始了报复性的上涨。而今天我们会面临怎样的结局。这是起跳前的下蹲，还是过弯后的转向？

　　市场检验的北京样本

　　据《中国房地产报》 记者刘瑞婷 北京报道

　　10月的最后一周，《中国房地产报》记者现场采访了北京市东南西北四个方位13个新盘、20余家房地产经纪店铺和近30位意向购房者。从成交数字看，无论同比还是环比，今年10月前三周的交易量并没有减少。市场并非想象中冷清，量与价都维持上涨趋势。

　　购房心态改变了么

　　2007年10月24日，北京市东北方向四环和五环之间的新楼盘丽都东镇售楼处，某私企的部门经理正在售楼处犹豫。

　　刘先生2005年在北京朝阳区管庄买了一套90平方米左右的两居室，现在手头宽裕些，打算再买一套房子做投资或者以后自住。但是因为超过第二套房首付比例提高一成，利率也要提高，“再等等看”，刘先生说。

　　但不是所有人都能等，住在60平方米一居室的张先生显然不能等了。张先生准备一两年内要孩子，显然父母来带孩子总需要住处。张准备以小换大，买一套100平方米左右的两居室。“需求在这儿呢，不可能不买，如果先把小的卖掉再买新的，到新房入住至少有一年半的工期，我们住哪？” 张先生说。

　　“只能想办法规避。”张说。但是张先生拒绝透露他的规避方式。

　　“首付比例提高对客户购买需求影响不大，毕竟现在房价涨得更快。”北京丽都东镇置业顾问王先生说。据王先生介绍，作为主力户型是140~160平方米的项目，丽都东镇面对的购买者大多都是二次置业，自住需求占60% ~70%。

　　在接受《中国房地产报》采访的13个新盘均表示，新房销售情况受新政影响甚微。

　　根据12名意向购房者的采访统计，有7名受访者认为新政对自己没有影响或影响不大，其他5名受访者则因此延后了购房期限。

　　我爱我家房地产经纪有限公司副总经理胡景晖介绍，二手房市场的投资性购房比例只有10%，贷款购房比例为74%，按银行公布的数据显示，其中二次置业者占30%。除部分经济能力较强者不受新政影响外，新政对二手房市场的影响人群比例在15%左右。

　　价格体系是否松劲

　　位于北京北四环和五环之间的保利香槟花园刚好在新政出台的第二天开盘，均价17000元/平方米，到10月20日二次开盘时均价已经是19500元/平方米。到目前为止，一居已经全部销售完，110平方米的三居只剩2套（2层和20层），138平方米的高低层都还有剩余。

　　由于最近两年来北京市场一直处于供不应求的局面，房价的涨幅远远超过首付和利率调整所增加的成本，新政颁布以来对市场销售的影响几乎是微乎其微。

　　A-Z TOWN置业顾问张先生表示，现在房价每月上涨近10%，政策导致客户多交的钱与涨幅相差不大。

　　张先生说：“买三四套房的客户照样买，买六七套的客户会受影响，他们在银行也是根本贷不到款的。退房的有几个，属于正常现象，不是因为首付比例和利率提高。”

　　根据北京市房地产交易管理网的数据，10月份的前三周，北京市新房成交量为12657套，较9月份前三周的10158套增长24%；同比2006年10月份前三周成交10954套，增长15.6%。

　　二手房方面，根据“我爱我家”的统计，一个月来交易量并没有显著波动，只是前来咨询的客户增多了，同时，房源量也出现了一成左右的增加。

　　另据“链家地产”统计数字显示，房贷新政至今半个多月的时间，选择“一步到位”式购房的自住型消费者比例上涨了20.1%，其中大部分计划购买120平方米以上的大户型。

　　供求关系是否扭转

　　被称为房贷新政的央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对市场最重要的影响是将“第二套房”的首付从三成提高到四成，利率执行同等利率的1.1倍。

　　从政策目标看，主要是针对已有住房的投资者，通过提高其资金成本和调节金融杠杆来压缩投资性需求，同时也减少了市场的资金供应总量。

　　但是新政从颁布的第一天，就陷入“第二套房”界定标准的纠扯之中，这甚至是政策制定者所始料未及的。因为“第二套房”界定差异，对于投资性需求的打击大大弱化，而基于房价上涨的单向预期，也冲抵了资金成本的提高。

　　基于大多数银行界定第二套房采用以个人是否贷款买第二套房，最重要的规避方式是用夫妻另一方的名义贷款。另外一些中介机构还向购房者推出了各种规避方式，一些中介甚至和银行联系通过无抵押创业贷款来弥补客户因首付提高一成造成的资金缺口。

　　世华水岸的客服人员在遇到部分客户咨询“第二套房”政策的时候，会建议购房者以家庭其他成员名义贷款购买。该项目按揭贷款银行分别为北京商业银行、兴业银行、广东发展银行、交通银行，与四大行相比，以上银行在政策执行上尺度要宽松一些。

　　兴业银行信贷部的负责人介绍，在房贷新政出台之前，信贷部如果发现当事人名下已经有三笔房款或三笔以上，一般情况都不予办理。新政出台后，据兴业银行信贷记录显示，部分“第二套住房”的置业者迫于首付和准备金率上调的压力放弃了购买。

　　华夏银行个人信贷处郑副处长表示，政策正式出台后，从各个分行反映的情况来看，业务量有所减少，相关的具体数据要到月底才能统计出来。

　　“链家地产”市场研发中心分析认为，一是目前市场的需求仍然旺盛，客户需求并没有受到实质性的影响；二是部分客户选择暂时观望，使得客户量涨幅趋缓，这说明部分客户在新政后选择观望，而这种观望态度将会延长部分交易的成交周期。

（见习记者 潘建 关星  实习记者李娟 邓利纯 李慧 对本文亦有贡献）

　　上海：影响尚在心理层面

　　据《中国房地产报》记者 刘笑一上海报道

　　新房市场成交量也受到了房贷新政策的影响。根据上海房地局“网上房地产”的统计数据，10月上半月单日平均成交量为911套，比上月同期下降16%，单日平均成交量甚至已低于今年年初的水平。

　　中原地产浦东区域总监王逸红认为，打算“升级”的购房者可能成为第二套住房首付比例提高政策的受影响者。与去年相比，2007年购房客户中改善型需求占了绝大多数。虽然这些客户在实际购房过程中贷款比例并不一定达到七成，但是新政出台对他们的心理影响十分明显。

　　而上海易居房产研究院提供的一份最新研究报告也表明，上海自10月中旬以来，开始呈现商品住宅供求矛盾有所缓和的态势。这是自6月以来首度出现供应量大于成交量，供求比下降为1∶0.99。

　　不过，虽然近期上海楼市成交量持续下滑，但成交均价却再创新高。来自佑威房地产研究中心的最新数据显示，10月前11个交易日商品房的平均成交价格高达12007元/平方米，远高于9月的10507元/平方米。

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，随着房贷新政带来的房价理性回归和打击捂盘促成的房源放量，市场成交均价可能会出现微调的局面。

　　上海浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛诚认为，目前的新政影响可能只是短暂的心理“冷冻”期。

　　深圳：投资性需求受到遏制

　　据《中国房地产报》 记者 刘晓云深圳报道

　　深圳国土房产局公布的每日销售公示数据的统计显示，10月1日~9日，深圳新房成交1.82万平方米，日均仅为2006平方米，比9月日均成交量下降高达八成。

　　根据中原深港研究中心的市场监测，黄金周期间深圳推售的8个新盘，绝大部分销售率都在3成以下，最差的仅1成，市场明显遇冷。整个黄金周全市一手房成交量不足百套，这在往年是不可想象的。

　　同样的情况也出现在二手房市场，据布吉港资房地产中介公示的数据显示，目前深圳二手房市场每平方米已下跌300~500元，成交量巨幅下滑，观望者居多。

　　“提高首付、利率，对深圳这样投资比例高的城市影响很大。政策针对性很强，击中了楼市过热的要害。”有不愿具名开发商认为，新政策下，投资成本大幅增加，获利空间缩小，风险增大，投资者��敢进场。

　　中原深港研究中心总监张伟为未来一段时间深圳楼市走势感到担心，在信贷、税收、行政监管多方利空的集中释放下，楼市和楼价将在未来两年面临连续调整。“目前本地楼市很大程度上是由投资者支撑起来的，今后楼价最多有可能比高峰时下跌3成。”张伟说。

　　南京：成交略缩价格仍在涨

　　据《中国房地产报》 见习记者 尹霄飞南京报道

　　房贷新政让南京市民张女士放弃了购买第二套住房的念头。但由于是第二套房而要首付四成。张女士告诉记者，“一方面40多万元的首付有些吃力，另一方面近8%的利率也感觉有些高了，不得不放弃。”

　　事实上，像张女士这样的客户还不在少数。记者从南京官方研究机构南京网尚研究机构了解到，截至10月25日，南京商品房总成交量为6000套，低于9月近3000套，全市二手房成交量不足2000套，比上月减少700套。

　　但是，从9月底到10月25日，南京的商品房销售价格却在9月的基础再上涨了100元/平方米。

　　南京多家银行房贷部负责人表示，由于贷款几乎在今年前三季度已经用尽，从10月份开始，房贷业务将全面收紧，只能挑质量比较好的贷款业务来开展。同时，银行认为房子申报的成交价过高，只按自己的评估价来放款，贷款额的减少还是变相提高了购房人的首付。

　　招商银行南京分行的一位放贷员向记者透露，该行的贷款业务都已经停止，原因是信贷额度已经用完。

　　建设银行南京分行信贷科一位负责人分析认为，成交缩量与房贷新政和年底贷款额度紧张两个方面都有关系，因为房贷新政出台原因之一就是由于年底各家银行房贷紧张，这和央行提高准备金率政策是配套的。

　　建设银行这位信贷负责人也表示，成交量下滑，与市场供应也有关系，因为市场前景不明朗，一些开发商推迟了开盘，导致市场供应减少。

据了解，雅居乐花园、天地新城、21世纪国际公寓、托乐嘉这些楼盘也纷纷推迟了开盘日期。一位开发商向记者坦承，“现在形势不明朗，加上‘一房一价’政策，即使开盘也不好卖，不如再等等。”

　　南京江北楼盘销量下滑的态势更为明显，市场也开始分化。

　　自10月初以来，南京江北楼盘也纷纷推出了打折优惠促销的举措。苏宁天润城对购房者返还3000元房款，大华·锦绣华城、江岸水城等也推出了各自优惠措施。一位业内人士称：“自今年初江北楼市热卖以来，江北各家楼盘从未集体打折过。”

　　重庆：从暴涨趋于缓涨

　　据《中国房地产报》 记者 邹玲 重庆报道

　　受房贷新政的影响，一个月时间内，重庆房价从暴涨逐渐趋于平稳。

　　 据重庆市网上房地产提供的数据显示，10月1日~24日，主城区商品房住宅和非住宅成交面积不足5万平方米，价格比9月上涨了20元/平方米。

　　据重庆交响房地产研究机构统计，10月6日至12日一周，楼市甚至出现了少有的新开盘空白，主城共销售商品房4328套，与9月平均每周售出5900套的水平相比，缩量两成五。

　　记者走访了重庆近10家热点楼盘，自10月份以来，尽管交易量下降，但房价仍然没有丝毫松动的迹象，各楼盘均在9月份价格的基础上每平方米上涨了20~50元。

　　从全国范围来看，由于重庆房产市场存在一定的“特殊性”，此次受到的影响比较小。万达重庆公司副总经理曲晓东认为：之前重庆房价一直处于全国低位，一是由于重庆的土地近年来放量太大，另外就是重庆的商品房开发目前还处于起步阶段，随着国家土地政策的收紧和外来开发商的猛增，这两个因素将不复存在。

　　 对此，重庆市国土房管局相关人士表示，预计第四季度重庆房价不会大幅上涨。主要原因是房源供应较为充足，这位人士称，未来两年，重庆主城区上市商品住房总面积为3500万平方米，是主城区累计已批准上市商品房总面积(821万平方米)的4倍多。

　　重庆钢运房产总经理朱勇认为，短期内，重庆楼市的部分需求必然因房贷新政受到影响，交易量出现小幅下降是可以预见的，因此，未来一段时间内，重庆房价将进入缓慢上涨的时期。