上海房价涨势暂停成交回落 观望又成楼市主流

　　新房市场：10月成交不如7月

　　上海易居研究院最新提供的商品房每月成交数据显示，在刚过去的10月中全市商品住宅成交套数为18591套，成交总价为175.4亿，分别比9月减少了6308套和72亿。再此之前，7月至9月连续三个月的成交套数都在以小幅每月递增，而10月成交打破了这种涨势，并且从幅度上比，这次的成交跌幅远大于前两次的涨幅。

　　“据我了解，上海现在楼盘销售速度已经普遍放缓”，中星营销机构执行总经理刘承健告诉焦点房地产网记者。“最早从9月开始，就有购房者开始出现观望的态度，在第二套住房提高首付和贷款利率的新政公布以后，这种观望态度更是逐渐蔓延开来。”

　　焦点记者也在调查中发现，与7、8月售楼处人气火热的情况相反的是，现在很多售楼处又开始出现门庭冷清的情况。位于西藏北路的某楼盘，即使在周末下午2点左右售楼处都空无一人，而另外一些原本自住客关注较多的宝山、松江、闸北等多个楼盘也明显较7、8月人气骤减。

　　一位不愿透露姓名的案场经理表示，现在很多客户下定明显没有以前爽快，有时候会来看几次房子还犹犹豫豫不能决定。即使最后终于签合同了，整个交易周期明显拉长很多。其他楼盘情况也非常类似。

　　观望氛围明显的另一个表现就是购房者对价格开始敏感起来了。某去年年底开盘的楼盘在今年里曾几次调价，销售速度都没有明显变化，而最近该楼盘再次将价格上调，销售马上就停滞了下来。

　　尽管仍有楼盘近期略有小幅上涨，但无量空涨已经成为市场的主调。一些聪明的开发商也已经觉察到了市场的变化，有知情人士透露某位于宝山区的楼盘就在对新盘定价时下调了500元/平方米。

　　世邦魏理仕高级董事陈炜表示，从4月以来，市场经历了一轮历经两年调整后的报复性增长，尤其是4-9月消化量很大。近期打击捂盘及央行针对第二套住房政策的出台，再次释放出了国家宏调的信号，这就造成了部分买家观望、多数买家谨慎，所以近期虽然供应量有所增加，但成交套数却没有同步跟上。陈炜判断，从现在到年底附近房价会一直小幅波动，幅度在5%以内，但基本不会出现大跌的情况。

　　二手房市场：观望 还是观望

　　相比新房市场，买家观望给市场带来影响对二手房成交影响更大。一个明显的感觉就是疯长了几个月的房价突然停了下来。

　　同样是在闸北区靠近大华板块的地段，5月份买入的房子在2个月内单价上涨了2000元/平方米，而8月底和9月底的买入价却基本持平。

　　中原地产发布的报告指出，10月上海二手房市场的成交量呈小幅下降趋势，从本月各城区的二手房成交量的环比变化来看，除虹口、杨浦等次中心区域和上月持平外，其它各区域均出现不同程度的下跌，其中静安区成交量方面下降最为明显，相比上月同期减少将近50%，这是继今年3月以来出现的首次成交下跌情况。

　　对二手房市场出现的成交萎缩的情况，中原地产研究咨询部经理马冀认为，主要是由新政“第二套房贷”的出台导致的。自今年年初以来，上海二手房楼市始终保持快速上涨的趋势，每月涨幅均在15%-20%之间，造成房东预期过高、买家急于购房的心态，综合因素影响使得大量房源在一段时期内集中消化，使国庆后形成一个房源短缺的“真空期”；其次房东“惜售”现象依然存在，但在新政尚未出台细则前，房东并不急于售房，即使挂牌出售，亦是以大大高于心理预期的价格出售；再次，由于银行加息、限外政策等多项政策方面的影响，买家的观望情绪严重，还贷压力的提高、对后市的一个模糊概念，也降低了买家的购房欲望；加之央行出台的“第二套房贷”新政的细则并未颁布，所以现阶段整个二手房市场处在一个冷静期，市场转淡不可避免。

　　马冀表示，根据以往政策出台的规律来看，一旦二次房贷细则清晰明朗化之后，购房者和房东双方的心态将会发生明显变化，届时二手房市场或许会再次复苏，预计时间将在春节前后。

　　上海易居研究院研究中心经理林戈表示，从数值上来看，居民的人均财富正在大幅度增加，但正如很多人股市赚钱却不会高位套现一样，这只是一种虚拟的财富增加。但是这种虚拟财富导致了很多人对于房地产的购买能力的高估，因此也是间接促成了房地产市场的泡沫的出现的一个原因。

　　上海市房产经济学会高级经济师顾海波也认为，现在的上海楼市处在“理性与疯狂”博弈阶段，一方面楼市投机过剩和资金的流动性过剩，另一方面有效供给不足、居住需求强烈，两方面作用下致使供求之间的关系不合理，出现房价猛涨、楼市积攒一定泡沫的情况。到春节前后无论是新房还是二手房房价一定会上下波动，但涨幅会明显放缓。