求解供需难题：甲级写字楼租金结构性震荡

经过2009年一年的恢复性增长，上海甲级写字楼市场依然喜忧参半。

近日，上海国金中心一期写字楼以近满租的成绩点亮了市场，仲量联行董事总经理顾东尼表示：‘这是2007年以来上海办公楼租赁市场取得的最佳市场业绩。’

另一代理行人士则认为这一现象只是‘个案’，是陆家嘴的核心位置、综合体项目优势、剩余租赁面积较小、市场回暖等综合因素最终促成的。

的确，写字楼市场还有巨量新增供应有待市场消化。统计显示，2010年上海甲级写字楼新增供应量达到100万平方米，比去年增加一倍还多。但新增需求增长平缓，其中作为上海甲级写字楼重要租户的金融类租户，未来仅贡献约150万平方米，并且要到2013年才开始显现。

第一太平戴维斯预计，2010年上海甲级写字楼租金仍有5%~10%下调空间。高力国际指出，到年底租金预计下调至6.2元/平方米/天。

值得注意的是，陆家嘴甲级写字楼租金将独树一帜。东亚银行大厦、未来资产大厦[最新消息 价格 户型 点评]等调高了租金。仲量联行中国区董事、浦东办公楼部总监李凌指出：“浦东租金预计将上涨15%~20%。”

未来几年，上海甲级写字楼呈现结构性增长特点。一方面金融类租户所占市场比例更大，另一方面，浦东优于浦西，其中陆家嘴地区更是特别抢眼。

新增供应翻倍

“预计2010年上海甲级办公楼新增供应量将有100万平方米，市场压力巨大。”第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬指出。

另一国际代理机构同样给出巨大新增供应数据。高力国际华东地区研究与咨询部董事李庆贤介绍，按照目前规划及施工进度，预计2010年将有超过80万平方米的甲级写字楼完工上市。

值得注意的是，2010年这80万-100万平方米的甲级写字楼新增供应量，创造了新增供应的历史新高。

2008年甲级写字楼新增供应量约为70万平方米，2009年甲级写字楼新增供应量降为不足40万平方米。2010年上海甲级写字楼新增供应量比去年增加了一倍还要多。

前两年上海写字楼市场疲软，写字楼项目由于受经济危机等原因影响纷纷缓建、停工、延期，造成了现在这些项目集中上市，巨大的新增供应量令市场为之紧张。

李庆贤提醒：“从目前已知信息，2010年新增甲级写字楼中将有近30%的面积不会释放到租赁市场。其中部分为开发商吸纳自用，部分被其他企业收购并很可能自用或者作将来扩张备用，这其中大部分由国内金融机构购入。”

从分布来看，新增供应主要集中在浦东，占到约70%左右，浦西新增供应则主要集中在静安区域。从项目来看，主要有二十一世纪大厦[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]、保利[简介 最新动态]广场、新鸿基国金中心二期、会德丰广场、恒基155项目等。

新兴商务区成为重要新增供应区域。自去年以来，更多的甲级写字楼出现在上海非中心区域的新兴商务区，预计未来数年新兴商务区甲级写字楼市场每年将有30万-40万平方米的楼面落成。这些供应主要集中在虹口区四川北路沿线、普陀长风板块及闸北区火车站一带。