广州“商改住”项目复燃 房企重心移至商业地产

随着住宅市场受到限购、限贷，两年前被管理部门严厉监管的“商改住”项目死灰复燃。

近日，记者调查发现，今年以来，广州以商用公寓为代表的“商改住”产品大量入市。该类产品用地性质多为商业用地，使用年限只有40年，比住宅用地短了30年，其交易环节的税费及水电费用也高于住宅产品，但依然深受购房者欢迎。

业内人士透露，目前商业公寓占广州新建商品房的销售比例高达20%，在挂公寓名卖商业楼现象大行其道的背后，反映了地方政府出于土地出让压力与开发商之间的利益妥协。

房企重心移至商业地产

“我们的项目既不限购也不限贷，价格比周边住宅还要便宜，不管是自住买家还是投资客都很喜欢我们的产品。”在位于广州南沙区的南沙创鸿汇营销中心内，销售人员这样告诉记者。

上述项目主推商住LOFT公寓，户型包括50平方米和70平方米的一至两房，折后毛坯均价约为14000元/平方米。尽管其用地性质为商业用地，只有40年使用年限，且首付最低五成，但开盘当日售出近九成。

上述项目的热销只是近年来商业公寓的缩影，随着住宅市场受到限购、限贷、限售、限签的影响，越来越多以商业公寓形式宣传的“商改住”产品大行其道。
记者据中介信息不完全统计，广州范围内有10余个在售或即将发售的商用公寓产品，分布在天河、萝岗、番禺、南沙等区域，总量超千套。其中，敏捷地产可谓广州商业公寓的供应大户，已开盘的项目有4个，即将开盘的有3个。

中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，据估算，商业公寓占目前广州新建商品房销售的比例达到20%，在珠江新城等核心区域，所占比例更高。

“在商业公寓走俏的背后，一方面是由于广州商住价格长期倒挂;另一方面商业公寓不受限购限贷甚至双合同的影响，且价格较住宅产品更低，对于首次置业的年轻人而言负担更轻，足以弥补水电费用较高的不足之处。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为。

被指“变相”卖住宅

2011年1月份，北京全面叫停“商改住”项目，要求“商改住”项目不得以“公寓”“住宅”“LOFT”“商住两用”等含有暗示住宅居住功能的字眼作宣传，同时强调不能以“不限购”作为宣传卖点。

随后广州跟进。当年2月，广州市规划局责令位于广州环市东路的正佳东方国际广场不得再以公寓名义销售。此后，广州市国土房管局查处了9个未按预售批准性质对外销售的项目，其中大多数涉及“商改住”。

广州市政协委员、新城市投资控股集团董事长曹志伟曾对《每日经济新闻》记者表示，无论在报建还是房产证申报上，都没有公寓这个概念，只有住宅、办公与商业3种明确的用途，公寓只是一个打“擦边球”的概念，其背后反映的是房企利用商业用地“变相”卖住宅。

黄韬表示，地方政府背负着土地出让的任务，近年来广州为了促进商业发展，规划了多个新型商务或金融区，并加大了商业用地的出让力度。

以近年来政府大力推动的广州南站商务区为例，记者发现，在这个定位为“现代商务、商贸服务业新都会”的区域，首个面世的项目奥园越时代主推产品仍然是商业公寓。
“过多的商业公寓对于推动当地商业氛围提升是不利的，不管是针对广州南站还是未来的国际金融城，政府其实更希望广州能有一个更纯正的商务区。但对于企业而言，写字楼的开发周期太长，除非政府能在地价上给予更大优惠，否则矛盾难以调和。”黄韬认为。