专家解析昆明商业地产：形势严峻 问题突出
当问到“目前昆明商业综合体是否有泡沫时”，云南房网所采访的几位业内人士意见出奇一致，均给出了肯定的答案。
昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰坦言这种市场状况“不正常”。而昆明风之铃市场咨询机构CEO石远更表示，“对昆明的商业地产市场持悲观态度”。他认为现在商业地产供大于求是全国状况，而不仅是昆明，只是昆明可能更极端一点。“首先，商业地产的风险肯定比住宅要大；第二，目前对于开发者和投资者风险在不断累加和放大，只会越来越大，不会越来越小。”
商业形式严峻的问题已经成为昆明房地产业界的一个“老话题”。很多人矛头直指开发商，而李顺洪也为开发商讲了句大实话。他说，“开发商回款的压力很大，怎么回款主要靠销售，而拉动销售就要靠业态的进入，千篇一律也算可以理解，只不过说市场自己会说话，搞得好市场才会认可，开发商也要承担相应后果。”
而对于恒隆集团看好昆明商业市场，李顺洪表示：“首先恒隆广场位置非常好。其次是昆明的商业经常出现的问题，很多开发商认为体量大就代表效果好、品位高。以前昆明就只有金格一个高端商场，但是金格业态相对并不丰富。所以恒隆主打高端商业正好填补了昆明高端商业缺失的空白。再加上地段、人流和消费能力，所以非常看好恒隆。”
昆明商业困局难走出
大致存在N种问题
昆明作为一个三线城市，在经济规模和人均收入水平提不上来的情况下，如此大的商业规模，势必令人心忧。根据几位业内人士的观点，云南房网总结出昆明商业综合体所存在的问题大致分为以下几种：
一、规模太大。很多综合体项目为城中村改造项目，往往都带着一级开发的任务。成本变高，就让开发商需要快速回笼资金，而做商业就是一个途径。开发商为了回本而将商业体量放大，昆明目前过百万平米的商业项目能数得出好几个。
二、同质化严重。梅永丰认为，因为资源有限，昆明商业规模已经超过资源可承受的范围。他说：“昆明现在有16家沃尔玛，11家家乐福，每个项目都有个超市，有个电影院，都长一个样。在这种同质化严重的情况下，开发商们也就只能拼地段，拼实力了。”
三、传统商圈地位无法动摇。李顺洪认为，传统商圈地位无法动摇的原因一个是城市副中心还不是非常明显，不像上海五角场等等城市副中心的规模大。昆明如果北市区可以算副中心的话，但没有中心点。南市区也没有集中成片成规模的商业中心，现在虽然金产区初具规模，但要产生辐射效应还有待考验。
四、电商的冲击。2012年，马云和王建林的“电商大于实体商业还是实体商业大于电商”的打赌，轰动业界。从现在来看，电商的发展势头非常快。所以昆明实体商业的规模不管是以什么样的方式呈现，都非常的让人担心，李顺洪认为。
五、规划的问题。李顺洪认为，老城区在规划上难控制。昆明目前的商业综合体集中在城中村改造项目上比较多，老城都是拆过再建，受用地规模和原本城市发展的限制，所以要想“改头换面”也有些难度，而不像是呈贡这样的新城区，土地集中则更好规划些。
目前没有昆百大或者青年路金鹰片区特别成规模的、人口密度和消费能力又能够支撑的商圈。商圈因为要受诸如体量、规模、区位、消费能力等种种条件支撑。因为难度较大，所有成了现在散兵游勇的状态。
“所以政府在做规划的时候，不要只看见一个点，一个面，而是点面结合。尽管有很多制约的因素，但应该想办法去突破，尽量把商业形成集合效应。”李顺洪说。
六、昆明目前商业地产水平不高。李顺洪认为昆明的商业项目距离一线城市的差距非常大，不单是规模、规划上。还在商业的设计、规划、招商和整个定位方面都存在很大问题，特别在体验式商业。并且目前昆明诸如金格一类的高端的商业还比较少，商业档次、规模、服务的感受做的不到位。在突出差异性、消费者体验、功能配套等方面和商业设计和招商方面都应该同步增强。
除此之外，针对不同项目还会有各种各样不同的问题， 梅永丰强调。“要因地制宜，而不是说所有商业项目涵盖了一个包治百病的良药，如果有这么简单，那商业就不会死了”。
开发商如何破局？
投资者如何正确判断？
采访一开始，石远就建议道：“商业地产投资风险在不动产里最高，所以要谨慎投资”。
而针对上述列出的种种问题，解决的方法上也应对应考虑。除此之外，梅永丰认为“做商业就要有专业的团队。没有谁第一次做就做的好。要专业的团队因地制宜的改变问题。”
石远认为控制规模是首要条件，不能无限扩大商业面积。其次定位要准确。第三，自身项目要有差异化。而石远与梅永丰不约而同的提出了“要持续管理运营的时间和团队”。
李顺洪则认为现在很多商业项目的顺序都乱了。首先是规划要前置，要贴近市场的需求，有前瞻性。其次在建筑设计时注意商业布局，包括每个功能区。第三是业态的规划，招商定位。然后招商，最后开业。
而作为投资者，李顺洪建议，首先要进行一定专业方面的学习。因为买商铺和买住宅的差别很大。不单是地段、开发商品牌实力，也不只是商业规划和商业设计的问题，更多是综合考量。所以要自学一些东西，熟悉市场后再出手。
其次，要考虑到是用于自主经营还是投资。如果是用于投资，一定要计算成本。如果超过20年就暂时不要考虑。如果自己使用就要考虑全各方面因素。比如做什么业态，项目地有没有形成聚合效应，有没有区位环境支撑，开发商提供的便利是什么都要考虑在内。