商业投资走高 城南成北京商业价值新中心

9月4日，北京年内住宅地块地价三度被刷新，融创以7.3万元/平米的历史最高楼面价夺得东三环农展馆地块，震惊整个北京市场。在住宅市场价格不断高企，限购政策并未放松，当前投资渠道较窄等客观背景下，商业地产投资再次被赋予厚望。而随着城市规划投资的持续发力，北京城南区域商机不断显现。

商业地产蓬勃发展

随着住宅调控政策预期的从紧，加之黄金、股市持续跌宕低迷，进一步刺激商业地产投资需求，拉动商铺等价格上涨，商铺租金也水涨船高。

统计数据显示，2013年5月，北京商铺市场成交均价为33023元/平米，环比上涨22.83%。这是北京商铺市场今年以来首次超过3万元，仅次于去年4月33937元/平米的商铺成交均价。

因具有较为稳定的投资回报率，商铺一直以来受到投资者青睐，“一铺养三代”的思想更是深入人心。同时，纵观当前中国整个投资市场，股票市场长期持续低迷，同时风险很大；而一般理财产品风险虽小，但投资回报率低年收益率仅为3%-5%，扣除通货膨胀物价上涨等因素之后往往出现负利率等现象。此外，一直作为中国市场投资主力的房地产住宅市场，由于房价高企等矛盾问题，国家近年来对住宅去投资化态度明确，多项政策调控，投资回报惨淡。在这样的背景下，商业在现阶段环境下的投资价值显得格外突出。新沃资本董事长对新浪乐居分析表示。

“我想对于一个真正需要投资的人，以长远的眼光来看，最后胜利的一定是商业类型的，因为它的价值和时间的增长是成正比的，你住宅买的就是地段、稀缺性，不涉及到眼光，大趋势都会升。”21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔说，从商业地产着手，升值的机会更大一些，而对商业的判断、商圈的判断以及中间的收益，往往要远远多于买住宅。

事实上，今年上半年，不仅北京市场，全国市场的商业地产热度也在持续升高。根据某机构的调研数据显示，46.61%的人认为商业地产的价格将持续走高，看好商业地产投资，其中42.6%看好综合商业型商铺。

城南成北京商业价值新中心

由于北京市政府的投资扶持，城南价值正在慢慢提升。

数据显示，截至去年年底，总投资额高达2900亿元的“三年城南行动计划”正式收官。在不到3年的时间里，城南累计安排市政投资370亿元，完成行动计划项目投资2100亿元。在政府强有力的投资拉动下，南北城区经济差距日渐缩小，2011年，北京城南地区经济总量与城北地区差距缩小了2.5个百分点。

而房地产则成为城南计划最主要的受益者。自2009年城南计划启动以来，大兴区住宅均价从万元以下涨至目前南六环逼近2万元/平米。和住宅地产价格的迅速提升一致，城南区域商业地产市场也在逐渐走热。3年来，34万平方米的火神庙国际商业中心、30万平方米的龙湖天街项目、30万平方米的宜家亚洲旗舰店和25万平方米的东亚五环国际等超大商业项目纷纷涌进城南，尤其是以龙湖时代天街 为代表的“地铁上盖”商业，更爆发出了极大的投资潜力。

“地铁一通，黄金万两”，人走旺地，是置业的“黄金参考标准”。而交通的便利、人流的聚集，则是置业者争相竞夺的得天独厚的财富。商业绑定交通线，待置业动力顺着轨道走，北京5号线催生磁器口新商圈以及6号线催熟常营商圈等都已经给出了明确的案例。

北京龙湖高级营销经理宁可介绍，龙湖拿地的时候就已经看重大兴整个区域的发展，时代天街所处的区域，未来人口密度非常大，项目周边规划了17宗住宅地块，2宗商业地块，而时代天街的定位就是区域内最大的城市综合体项目。

“生物医药基地目前已经卖出了150块地，说明有150家企业要入住了，像药监局等很多医疗企业大品牌都将搬来这个区域，这种推动在不久的将来就会显现出来。此外，我们还处于第二机场的聚集区域，虽然周期会比较长，但肯定有推动作用。这几个因素造就了目前一年十亿以上的销售量。”宁可表示。

时代天街的热销一开始让誉翔安地产合伙人感到不可思议，“一开始很惊讶，价格完全不合理，完全脱离了我的直观概念，售价包括预期资金的关系”，王珂说，此后第二次去时代天街，才真正知道时代天街的成长潜力在哪。

“半径三公里覆盖的范围，几乎都是围绕小太阳的家庭做的产品，包括万科、保利的参加，都是成长性的家庭，在未来两三年里可能没有太大的变化，但是两三年以后整个消费群体的区县是往上的。”王珂说。

据了解，2013年1-8月，时代天街累计销售超过20亿，商业销售超10亿，商业持续领跑北京楼市商铺市场。