评论：商业地产开发的城市战略

在探索商业模式之前，首先就要确定企业的城市战略，到底进入何种级别的城市，从而利用一个项目搭平台，练团队，整合资源，建机制，成模式，进而在同级别城市实现“短、平、快”的复制，是任何一个企业从接触商业地产到实现决胜未来，必经的过程。

随着城镇化、核心城市的白热化竞争，也让越来越多的开发企业走上“农村包围城市”的道路。

但与此同时，先人一步的恒大、花样年、宝龙等行业领先企业，却宣布收缩三四线城市战线，重新转入一二线城市，似乎在城市战略上给出了出乎意料的答案。三四线城市究竟是价格洼地，待挖的金矿，还是鸡肋，食之无肉，陷阱重重？

客观看待三四线城市机遇与风险，首先从整体出发，目前资源、人才等市场核心生产资料，主要集中在一二线城市，且有加剧趋势，导致沿海与中西部之间巨大的发展差距，省会区域中心城市与地级市的巨大差距。但总体上讲，一线城市是“扩张型”市场，三四线城市是“收缩型”城市。

从市场未来的发展来看，尤其是基础人口和市场需求来看，三四线城市同样不尽如人意。代表需求潜力的常住/户籍人口比，一线城市均值为 1.84，二线城市为1.21，三线城市仅是0.98。这就意味着一二线城市为 “人口流入型”，而三四线城市属于“人口流出型”。或者说，一二线城市是增量市场，三四线城市是缩量市场。

另外，三四线城市对于品牌商品的认知度较低，对国际顶级品牌市场反应冷漠，认可度一般，甚至对国内一二线品牌认知度都不高，导致地级市商业招商难度大，好品牌引不进来，或成活率不高，购物中心缺少知名度和美誉度的品牌，开业新鲜感一过，人气冷清。

以上均为专家个人观点，略有编辑，不代表本报立场。