石家庄市商业地产投资风生水起 投资需多点理性

2013年，住宅继续被限购，越来越多的手里有点闲钱的投资客将目光瞄向商业地产，商业地产投资在省会风生水起、日渐火热。

不过，商业地产投资的复杂性和专业性要远远高于住宅地产，如何投资才能保证降低风险，取得预期收益？业内人士提醒，需选对产品，多一分理性。

公寓：选对地段很重要

“手头有点闲钱，放到银行里总感觉会缩水，一直想投资个商业地产项目。”从去年开始，省会白领王启明一直在关注石家庄的商业地产。日前，当他最终选定中山路上一家城市综合体项目的公寓时，一咨询却吓了一大跳。他说：“这个项目的公寓去年初我咨询过，当时每平方米才一万元出头，现在居然涨到两万元以上了，真后悔没早些买呀！”

记者走访周围一些投资客发现，近两年，公寓渐成地产投资新宠。公寓基本都建在商服用地上，产权以40年或50年为主。根据开发商不同的宣传噱头，公寓又分为各种不同类型，如居住型公寓、酒店式公寓等。随着国家房地产调控政策中对于住宅产品的限制越来越严格，不受限购影响的公寓产品越发受到投资客的青睐。此外，随着中小型企业办公需求不断上升，市中心可开发土地越来越少，石家庄公寓市场的火热状态一直在延续。

总价低，周期短，回报高。公寓的这些特点满足了手头有“小钱”的投资者的青睐。据了解，省会在售公寓主力户型总价在50万元左右，按照商业投资首付50%的要求，首付25万元就能在市里不错的地段购置一套精装修公寓。租金抵月供，首付后即可等待公寓的增值，成为大多数投资客爱打的“小算盘”。

那么，投资公寓的投入产出比究竟如何？需要注意哪些问题？记者就此咨询了一些业内人士——

省会房地产业内人士提醒，全国各地曝出的有关公寓产品的维权事件不少，公寓产权问题纠纷、公寓物业管理纠纷等层出不穷。投资客在选择公寓产品时，首先要明确自己购买公寓产品的用途，了解项目定位；其次要选择位置好、有发展潜力的地段；最后还要选择好的开发商和物业公司。

选对地段很重要。公寓产品对地段要求非常高，由于市区内地段属于稀缺资源，公寓的稀缺性会逐渐显现出来，升值空间也将被带动起来。

“选择公寓产品，最好与商业形态相伴随。”河北省商业联合会秘书长曹润亭分析，一个商场中，涉及的品牌达上千个，每个品牌商均需要接待客人办公的场所，商场并不能提供如此庞大的场所，所以与商场相连的公寓产品便能够满足供应商的办公和短暂休息的需求，这里公寓产品的需求就比较大。认准商业物业的升值空间，是投资商业地产的不二法宝。

写字楼：要关注物业和后期管理

随着房地产调控的深入，投资住宅的时间和成本在不断增加，回报率却呈直线下降的趋势。限购虽在一定程度上使得投资门路更为狭窄，然而房地产市场上永不缺乏投资品。“商住两用”的公寓自去年开始成为热门投资品种，而今年开始，在省会商业地产投资领域，写字楼则成为一些实力买家的新型投资品。

业内相关人士表示，在写字楼成交中，有一半来自于企业，另一半则来自拥有大量资金的个人。在此前，这些人都曾是住宅的投资者。

记者了解到，在如火如荼修建中的石家庄地铁一号线沿线，正在成为沿线一批写字楼项目的营销新噱头。一号线沿线的写字楼，现在均价基本已经达到了1万元/平方米上下，项目多达十几个，其中不乏高端一些的写字楼均价突破了两万元。

而写字楼的租金也在同步水涨船高。中山路上一家高端写字楼，每平方米日租已达到5元。原来在中山路与休门街交叉口附近租着一层写字楼办公司的私营业主李先生最近也正在物色写字楼，“现在写字楼租金涨势太猛了，今年比去年涨了三四成，我们快吃不消了，干脆咬咬牙自己买写字楼”。

专家提醒，投资写字楼，要注重其地理位置、交通、配套方面。要综合考虑，不能盲目投资。

紫晶悦城商业营销总监张磊分析，写字楼一定要紧邻城市主要干线，交通便利是写字楼投资成功的必要条件。写字楼后期物业公司的打理，也是其有无升值空间的重要因素。张磊认为，后期物业水平的管理，甚至影响到写字楼后期贬值速度的快慢。“电梯间拥堵、车位紧张、治安混乱的写字楼，肯定贬值速度最快”。