商业地产: 投资选对产品才能够降低风险

当越来越多的“平民阶层”将目光瞄向商业地产时，商业地产的投资日渐火热。不过，商业地产投资的复杂性和专业性要远远高于住宅地产，如何投资才能保证降低商业风险，取得预期收益？

业内人士提醒，在商业地产风起云涌之际，选对产品，才能在竞争激烈的商业项目中，寻找到最合适的投资项目。

写字楼：配套设施、地段是关键

物业配套决定写字楼的升值还是贬值走向

写字楼后期物业公司的打理，是写字楼有无升值空间的重要因素。物业公司管理的好坏，直接决定写字楼的用水、用电、垃圾清运以及车位等问题。因此选择投资写字楼时，调查物业公司的管理情况亦不容忽视。业内认为，后期物业管理涉及到入驻企业的直观体验，如果物业管理不到位，将导致企业纷纷搬离写字楼，必然造成写字楼空置，进而影响写字楼的升值空间，甚至出现贬值。

收益率高的写字楼，大都是聘请专业公司来运营和打理的。写字楼是否由好的物业公司打理，是否由高端的团队运营，是写字楼在产品扎堆时期能否脱颖而出的关键。

地段好、交通便利是必要条件

目前，投资写字楼的队伍不断壮大。随着近几年房地产市场的发展，一些中小企业主看到了投资写字楼的好处，开始尝试自己购买写字楼的越来越多。如今，投资写字楼的有这三类人群：想改善办公环境的公司；中小企业主；纯投资者。

业内人士认为，写字楼投资特别要看准其地段价值，尤其要注重该地段的发展潜力，诸如其今后是否会有更多的商业房产出现在周围。对于纯投资者而言，其不仅要考虑写字楼是否租得出去，还要想好要租给什么人。

在交通拥堵越来越成为城市病的都市生活中，对于商务人士来说，时间成本更加宝贵，所以，对于写字楼来说，交通的便利性成为越来越多购买写字楼的投资者更为关注的问题。业内人士认为，具备升值空间的写字楼要有占据核心区位、交通发达便捷、周边环境优越、强大品牌实力、顶级硬件标准、多功能空间、人性化软件配置等众多要素的支撑。交通便利是写字楼成功的必要条件。

公寓：选对地段很重要

商铺作为传统的商业投资形式，更加为投资者所熟知和认可。随着城市综合体遍地开花式的涌现，商铺区域范围和数量也越来越大，越来越多，如何打破传统思维，选择合适的商铺呢？业内人士认为，选择商铺时要考虑其所在区域的后期发展前景。市中心地段稀缺，商铺价格较高，相对来说投资回报率低。虽然城市中心商铺的繁华和旺盛已经成为了既定的事实，让所有投资者能够立马感觉到其投资前景，但如此明显的升值潜力，其投资成本自然也很大，在大的投资基数下其继续升值的空间必然难以最大化。选择市中心以外的商铺，则需要考虑整个区域未来的发展空间，区域空间将带动商铺的运营环境，并提升商铺的投资价值。

同时，商铺价格偏高，投资者需要量力而行，量入为出，避免造成经济负担。

投资不只计算投资回报率

写字楼、商铺和公寓，投资哪一个的投资回报率更高？这是商业投资者经常询问的问题。

投资回报率，商业物业出租后的年收益除投资的金额，就是年投资回报率的计算方式，按这个方式计算，租金收入成为决定商业投资回报的关键因素。

而有业内人士认为，计算投资回报率是亏本的算法，应该计算商业物业的升值空间，如果按每平方米的升值空间来计算，整个物业的升值空间要远远大于按租金计算的投资回报率。

以公寓为例，如果按第二年租金上涨500元计算投资回报率，每年租金收入增加量仅为六千元。而如果按升值空间计算，每年每平方米上涨1000元/平方米，以50平方米的公寓为例，每年的升值空间即达到5万元。而对于商业来说，每平方米上涨一千元，是最为保守的计算方法。

认准商业物业的升值空间，是投资商业地产的不二法宝。而对升值空间的把握，还是要认清区域内未来的发展空间。