商业地产激荡20年：新一轮狂潮 过剩危机潜伏
1992年8月18日，中国大陆第一家 Shopping Mall———广州天河城广场隆重奠基，这个总投资12亿元的综合型商场，集购物、美食、娱乐、休闲、商务等多功能于一体，引来众人翘首以盼。
在今天看来，天河城广场建筑面积 16万平方米，营业面积 10万平方米，地上地下共 10层，与当前动辄超百万平方米的商业地产体量完全不可同日而语，然而，在当时，它名符其实地“把北京路搬进了天河城”，以鹤立鸡群的姿态赢得了“中国第一商城”的美誉。
“中国第一商城”是伴随着南巡的春风开始动工的，随后，社会主义市场经济地位的确立，城市化进程的加快，人民生活水平的提高，这一切都呼唤着商业形态的升级，在“更多的商品、更好的服务、更佳的环境”的需求驱动下，中国商业地产完成了其特有的中国式演变之路。
20年间，中国商业地产在企业规模、投资与竣工数量、商场与业态多样性上，都有了迅猛而长足的发展。但其迅速扩张中亦蕴含着泡沫的危机，局部发展失衡和市场调整是过去不断跳跃的音符，也是未来重要的间奏曲。
最后的选择
在天河城广场奠基的前几年，中国的商业形态才出现了第一次蜕变，百货商场、商业街、批发市场大范围地取代庙会、地摊、农贸集市等原始商业形态也不过是上个世纪 80年代后期的事情。
上个世纪 90年代初期，“裙楼做商业，塔楼做住宅”是这个时代最为常见的“商业综合体”。诸多办公楼的围墙，用方正的宋体字标识出“某市政府第三办公楼”或“某某企业厂房及综合楼”，没有开发商，只有建筑者和使用者的名字。至于那些令人仰目的五星级酒店和高档写字楼，则多半为港澳地产商投资建设。
以 1992年邓小平南巡讲话为起点，伴随着中国商业领域的改革开放，仅仅三五年的时间，中国零售业态已由单一的百货店发展为以连锁超市为主体的多业态并存格局。与此同时，以 1994年国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》为标志，住房制度改革和旧城商业区改造逐步兴起，城市化步伐越来越快，商业业态加速升级换代，这些发展契机引发了中国商业地产的萌芽。
以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资率先在北京、上海、深圳和广州等经济发达地区兴起。据了解，这一时期，房地产市场以“住宅 +商铺”为主，商住混合一体，商铺是住宅的副产品，从属于住宅项目，纯商业项目少之又少。当时市场上大部分的商业地产都是没有产权的临建商铺或由其他建筑物改建的商铺，一般都是由一个商业管理部负责总揽承包，然后间隔成多个小商铺，面向社会招租经营，包括超市、健身场所，甚至健身场所里面的保龄球和茶室等，同时也需要该商业管理部经营管理。
与住宅相比，商业地产“定位难，规划难，招商难，管理难，资金难”的特性十分明显，正因为其复杂性，2000年之前，资金整体匮乏的开发商多以完成政府要求的社区商业占比为目标，按阳光新业副总裁吴尧的话说，“当时基本上很少有人愿意做商业地产，做商业地产是最后的选择。”
尽管国内开发商避商业地产而行，但资金丰厚、运营经验丰富的港澳地产商却对内地商业地产市场虎视眈眈。上世纪的最后十年，九龙仓、太古、恒隆集团等一批香港房地产巨头在北京、上海等大城市的黄金商圈兴建高档写字楼，这些写字楼大多附带有大面积的商场裙房，由此形成了有香港特色的购物中心或购物广场。而随着广州天河城、北京赛特购物中心、上海嘉里不夜城的陆续建成开业，商业地产的建设风潮最终逐渐蔓延至全国。
盲目建设风
住宅和商业地产的分化真正受益于福利分房制度的退出和商品房时代的到来。1998年，国务院房改工作会议正式出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，提出要“停止住房实物分配，实现住房分配货币化”，并规定在 2000年底前完成制度转换。次年，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，贷款买房、按揭等新概念开始为内地接受，并吸引庞大资金进入房地产市场。
除住房改革的大力推进外，2000年之后中国最大的变革即“入世”。2001年 12月，中国正式成为世界贸易组织成员，当年中国消费品市场呈现出活跃、平稳增长的态势，商业地产投资年均增长率达到 33 %，超出住宅投资增长率 6个百分点。
在我国城市化进程加快、居民收入增长、消费结构升级及各级政府推波助澜等的协同效应下，商业地产投资价值逐渐凸显，资金相对充裕的万达、银泰、华润等地产开发商开始投入巨资进行商业地产开发。
2002年，也就是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出台并实施的那一年，我国商业地产的资金比重同比陡增 11. 8 %，这也标志着我国商业地产市场开始进入快车道，2002年由此也被称为“商业地产元年”。
“元年”之后，商业地产宏观环境持续向好。2003年，十届全国人大一次会议通过商务部机构改革方案，组建商务部，结束了我国内外贸长期分割的历史。同年，内地与港澳两地经贸关系紧密安排（CEPA）的签署，打开了港澳商品进入内地的零关税大门。而随着我国加入世贸组织承诺的商业全面开放“大限”（2004年 12月 1日）逼近，各零售巨头开始抢滩中国各大城市零售市场，加上 2005年商务部牵头社区商业建设和改造工作，中国掀起了一股狂热的商业地产投资潮。
国家统计局统计数据显示，2000年 ~2005年，国内商业营业用房投资的平均增长率为27. 2 %，销售面积的平均增长率为26. 7 %。在这一阶段，全国商业房地产发展迅速，但建设过热、开发过剩和空置率居高不下的问题开始浮出水面。
截至 2005年底，全国商业营业用房空置面积达 3872万平方米，同比增 23. 2%，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出 7 .5个百分点。与此同时，开发商为实现短期盈利快速散售，也为后期的招商、经营埋下地雷。
鉴于商业地产的盲目投资和重复建设情况，2004年，时任国务院总理温家宝接连批示四部委（发改委、商务部、建设部和银监会），要求从 2004年 7月开始，全国各地全面清查商业地产。同时，商务部提出，对于不符合商业网点规划、没有市场前景的在建大型商业设施项目，应予改建或停建：未开工的拟建项目，组织有关部门重新进行论证；符合商业网点规划的项目，协调有关方面予以支持。
此后，有关商业地产的一系列政策相继出台，仅 2006年，就公布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》等一系列文件，专门针对商业地产的《城市商业网点规划条例》、《商店建筑设计规范》、对商用地下室开征房产税、叫停产权式商铺等一系列规范条例也相继出台。
国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高，都在一定程度上限制了商业地产的盲目开发。如《城市商业网点规划条例》就规定，今后1万平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，而建设 1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。
受国家对房地产业宏观调控影响，2006年之后，中国商业地产发展逐渐趋于理性，2006年~2008年商业地产投资增长率和销售增长率明显下滑，尤其是2008年受金融危机影响，国内宏观经济环境趋紧，再加上投资放缓导致的供给不足，全国商业营业用房销售面积出现了 9%以上的负增长，与此同时，以上海、北京、深圳为代表的一线城市商业地产已经出现供大于求，空置率超过 10 %，部分重点企业空置率超过 30 %，租金也出现明显下跌。
新一轮狂潮
金融海啸过后，中国楼市步入深度调整和复苏期。
2008年底至 2009年，在降低首付、利率优惠、营业税减免等一系列宏观经济政策利好刺激下，住宅开发市场几经沉浮上演跳跃式上升，无论价格还是交易量都达到历史新高。
然而，国家对商业地产却并没有出台相应的扶持性措施，当时购买商业地产不仅购买首付为50 %，利率也没任何优惠，且 2009年出台了更为严格的商业地产租金税收措施。
这一年，由于金融危机蔓延影响，商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大困境，酒店入住率下降，写字楼租金下跌，空置率居高不下，一线城市核心区写字楼及购物中心项目遭遇招商入驻难等一系列问题。
2009年，在住宅地产销售火爆、住宅投资迅速回温的情况下，最终出现了少见的住宅项目售价高于商业项目的现象，业界称之为“商住价格倒挂”。
然而，仍有一些有远见的企业投身商业地产。为备战未来利润空间，也为平衡企业风险，越来越多的开发商反而将目光投向了陷入低谷的商业地产。2009年 11月 16日，曾坚称不再涉足商业地产的万科宣布进军商业地产，“计划未来5年商业地产占比将从 5 %提至20%”。同样在 2009年，富力、合生创展、绿地、绿城、中粮和上海世茂等开始更多介入商业地产开发领域，新加坡的凯德、美国西蒙、菲律宾 SM集团等国际商业地产企业也开始直接或间接进入或加大在中国的商业地产投资。由于开发商对商业地产的集体看好，地方政府对商业用地的集中供应加速，2009年下半年以来，上海、杭州等地的商业用地不断出现拍卖热潮。
2010年，为抑制住宅市场的过热发展，“史上最严厉房产调控政策”相继出台，停发第三套房贷、限购令、央行加息、提高公积金贷款利率等，招招对准“价格过快上涨”的住宅地产。而因商业地产的发展对于提高城市品位、拉动就业、扩大内需、增加税收的效果立竿见影，明里暗里都得到了各级政府的大力扶持。
自 2010年起，在住宅市场持续调控、商业市场整体逐渐复苏、城镇化加速的大背景下，住宅市场和商业地产此消彼长，房企纷纷“弃宅追商”，成就了商业地产新一轮的开发热潮。一时间，无论国企还是民企，无论是地产开发商还是非地产开发商，无论是主动转型、被动转型还是盲目跟风，都纷纷投入巨资开发商业地产。
短短两三年间，保利地产、华润置业、绿地集团、龙湖地产、万科等公司，纷纷宣布未来在商业地产的开发比例将增至 20% ~60 %。除房地产企业外，到目前为止，娃哈哈、红星美凯龙、海底捞、苏宁、京东商城等多个行业的企业，都开始齐聚商业地产领域以分杯羹，一时间，挖走商业地产运营人才成为猎头们最抢手的生意。
在政府和开发商的联手推动下，近年来商业地产呈爆发式增长。数据显示，2008年 ~2012年，中国商业营业用房待售面积增长近 40%，达7130. 34万平方米，2012年商业营业用房投资额已增至 9312亿元，较 2008年增长了 1.77倍，且去年增幅超 25 %，投资仍有加速增长之势。
过剩危机潜伏
在这轮投资热潮中，供给过剩和竞争加剧的风险也逐步显现。相关研究机构数据显示，若所有项目均按时交付，预计 2013至 2016年间中国的写字楼供应量将激增 4080万平方米； 2011年至 2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过 1.6亿平方米；到 2015年，中国购物中心总量将达 4000家，预计全国五星级酒店将突破千家，未来商业地产市场饱和度还将提升，竞争持续加剧。
对于商业地产领域的投资风险，政府并非无所察觉。早在 2011年，时任中国银监会主席刘明康在银监会年中工作会议上公开表示，对商业地产和二三线城市房地产风险应保持“关注和警觉”，这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示，此后物业经营性贷款也有收紧的趋势。
2012年，有关商业地产的调控政策更为密集。2012年 7月 1日开始实施的新修订《闲置土地处置办法》规定，如果开发商囤地造成了土地闲置的，未动工开发满一年的闲置土地将要按照土地出让或者划拨价款的 20 %来征缴土地闲置费。
2012年 8月 3日，国务院出台的《关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》提及，要制定完善的社区商业网点配置，其中，新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于 10%。
毫无疑问，商业地产调控政策收紧的信号灯已经亮起，所有参与商业地产大跃进的主体都应该注意到这一警示。