京写字楼空置率创3年新低 99%甲级写字楼爆满

在全市逾670万平方米的甲级写字楼里，每100平方米面积中，近99平方米都是有“主儿”的——入驻企业把它当作办公场所，每天都在此创造自己的财富。

DTZ戴德梁行今年二季度写字楼市场报告显示，由于市场需求相对强劲，北京写字楼空置率进一步下降至1.25%，环比一季度降低0.72个百分点，空置率创近三年来新低。

“如果说用电量是制造业的衡量指数，这种写字楼指数，可以称得上是总部经济的风向标。”北京社科院研究员赵弘表示，以总部经济、现代服务业为基础的产业结构和企业集聚，已经成为北京写字楼市场需求的主要支撑力量。

而来自市发改委的经济分析数据从某种程度印证了这个说法：目前总部经济占全市经济的比重已达45%左右，企业总部化特征明显。

新兴现代服务业“小换大”需求最强

5月20日，在美国上市的奇虎360公布了一份多少有些让人“看不懂”的一季度财报。

财报显示，一季度公司收入1.1亿美元，同比增长58.6%，但净利润同比下降近六成。

360自己将其解读为“研发投入、人员成本上涨、设备折旧等原因”，但明眼人还有另一个解释：奇虎360年初刚入驻位于中关村电子城的新办公楼，建筑面积近7万平方米，这笔置业成本必然会摊薄利润。

在北京，楼房里装滑梯的建筑，除了幼儿园，恐怕就只有奇虎360这座新办公楼了。足有二层楼高的超大滑梯就建在员工休息区，不但是访客参观时必到的“景点”，也成了公司员工在工间乐于享受的一项“福利”。

2005年成立之初，360“蜗居”在四惠桥边一处千余平方米的办公楼里，那会儿别说装滑梯，董事长周鸿祎的办公室还不如现在的员工休息区大。经过7年发展，随着公司实力提升，360相继在京新增了多个办公区，员工总数突破3000人。如今，360浏览器月度活跃用户数创纪录的达到3.32亿，继续坐在国内厂商浏览器市场占有率的头把交椅。由于过去一年业绩增长，奇虎360股票已从2012年8月初的每股14美元上涨到目前的50美元左右，公司市值达到60亿美元。

“奇虎360是一个既有科技概念又有文化创意理念的公司，在我们的客户群中，这种‘由小变大’的新兴现代服务业企业占据很大比例。”DTZ戴德梁行华北区企业服务主管王刚说，“360们”在写字楼市场中表现的最大特点，是根据企业发展“小换大”，这类企业的办公面积恰恰与企业规模、业绩成正比。

总部办公需求青睐“一步到位”

对比一些新兴行业和企业在创业过程中“小换大”的写字楼需求，一些实力派的企业更青睐一步到位。东三环国贸桥西南角，是北京高端写字楼的地标之一——银泰中心。这里，在过去三个月中，接连迎来了几拨重量级租客，特别是新加坡航空和菜鸟网络这样的大公司相继飞来“筑巢”，让北京银泰中心（资料、团购、论坛）总经理朱晓东增强了对市场的信心，也将稳定出租率的主动权，牢牢掌握在自己手中。

“北京银泰中心写字楼建筑面积超过26万平方米，出租率长期保持在94%以上，这一数字在新建写字楼里属于一流。”朱晓东说，入驻的外资与内资企业之比约为6：4，以大型总部企业为主，主要涉及金融、科技、投资、房地产等行业。所谓总部企业，就是企业将研发、设计、销售等“高盈利点”留在北京总部，而将加工制造等低附加值工作“外包”。

银泰中心一层大厅，银灿灿的入驻企业名录牌正印证了这一点。

世界500强之一的思科公司，全球四大证交所之一的东京证券交易所，以及着名投资银行美林集团、加拿大庞巴迪等跨国企业，都在银泰中心“扎根”——3年起租。同时，经历了前两年全球写字楼新一轮价格上涨的洗礼，一些精打细算的企业另择新居，这才让新加坡航空、菜鸟网络等实力派企业获得进驻机会。由于吸纳量有限，CBD高端写字楼多数都经历了一轮“腾笼换鸟”的调整。

在6月1日第二届京交会“北京主题日”上，CBD获得北京市总部经济集聚区和商务服务业集聚区两项认定。目前，CBD聚集了壳牌、丰田、三星等跨国公司地区总部77家，是全国世界500强企业和跨国公司地区总部集中度最高的区域之一。

“CBD已经形成了以总部经济为特征，以国际金融业为龙头，现代服务业为主导、文化传媒聚集发展的产业格局。”赵弘说，总部数量增加，带动了一大批为总部服务的金融、保险、会计、法律、会展、信息等现代服务业企业崛起，使得北京现代服务业增加值占本市GDP的比重已经达到76.4%，促进了北京产业结构的优化和升级。

写字楼供应为经济发展潜力扩容

7月19日下午2时，在DTZ戴德梁行市场报告发布的前一刻，华北区企业服务主管王刚“踩着点儿”走进会场，险些迟到。在解释原因时，他说：“中午一直和一位写字楼客户‘纠缠’，尽管目前CBD及其东扩区的优质写字楼寸土寸金。作为咨询机构，我们在为即将上市的写字楼项目做规划时，还是希望尽力提高使用效率。”

王刚的办公室东窗外，是赫赫有名的东三环中服地块，那里正在建设北京未来最高写字楼。虽然他坐在办公室看不到最为关注的另一个区域，但他没少“跑腿”去考察，那就是西二环金融街西扩工程。这些可都是北京未来写字楼的“潜力股”。王刚解释，不论是CBD东扩，还是金融街西扩，都可以在未来两到三年内有效缓解区域内写字楼供不应求的局面。

CBD、金融街，同属于北京高端产业功能区，目前却同样面临着存量租赁面积有限的制约。而这“低空置”，恰能从一个角度说明北京当前的经济形势。

今年1至5月，CBD收入增长19.8%，金融街收入增长15.7%。拿到了“真金白银”的数据，赵弘认为，北京对经济的主动调控，对产业结构升级的引导，会更多依托全市产业功能区企业的总部化、集聚化来实现，并带动现代服务业的发展。“在这些区域，新增写字楼商业项目的供应规模和进度，相当于是对区域经济发展潜力的一次扩容。”他说，正所谓“兵马未动，粮草先行”，全市合理、科学地规划建设写字楼项目，稳定租金水平，将会对城市经济发展起到保驾护航的作用。