未来3年岛内300万平米写字楼入市 竞争白热化

据立丹行机构去年年报数据，2012年，全市出让的土地中办公类地块规模(包含综合体用地中的办公地块)就达161.08万平方米。而未来三年，厦门岛东部仅会展以北就将形成200万-300万平方米的写字楼供应，包括观音山、两岸金融中心的一系列高端写字楼。
这些写字楼大多属于高端物业，开发商基本以自身持有为主。如此大规模的高端写字楼出租和出售供应量，是否适应目前厦门市场的需求?厦门有如此之大的需求市场吗?
机遇
海西中心吸引力被看好
“厦门高档写字楼还是稀缺的。”中航紫金项目负责人表示，有不少大型企业、国企还是对于高档写字楼有较大需求。而康利金融大厦招商部经理饶雪梅则认为，厦门作为海西中心，这两年明显有越来越多大型企业入住，对高档写字楼的需求十分迫切。其中，民营经济发达的泉州企业家十分热衷于在厦门成立总部。
除了厦门及周边地区企业发展所带来的机遇，中心地段的写字楼在另一方面则是一种高升值潜力的物业投资。厦门大事记地产顾问代理有限公司文园路门店经理俞林曾表示，厦门写字楼的上涨幅度虽然比不上商铺和住宅，但一直在稳步升值，近两年的价格更是上涨得厉害。
据戴德梁行报告显示，银行中心、国际银行大厦、建行大厦等位于鹭江道CBD的甲级写字楼，租金从前年上半年每平方米每月110—140元，上涨到目前140—170元。而且有业内人士指出，虽然鹭江道写字楼租金一路飙升，但租到合适的高档写字楼不容易，“毕竟地段和配套摆在那里。”
即使在目前配套较弱的观音山，写字楼租金也一直在起跳。据康利方面提供的数据，观音山这两年间的高档海景写字楼的租金均价也从40-50元/平方米上涨至70-80元/平方米。
风险
供应量井喷竞争白热化
虽然高档写字楼租金在2011-2013年间大幅上涨，但从数据和业内人士掌握的情况来看，盲目乐观并不理性。
据麦田房产企划主管林陆庭透露，厦门地区写字楼交易在近几年一直处在稳定的水平，交易量也并不大。即使在今年供应量和租金价格都在上涨的情况下，转手价格还是保持稳定。
自2005年厦门市政府划出岛内东部CBD办公用地后，该片区供应量在短时间内大增。这不仅直接影响到观音山商务营运中心内部的写字楼招租竞争，也间接波及岛内其他写字楼的招租。根据今年年初新景祥提供的数据，在过去的四年里，厦门写字楼市场的平均销售面积在30-60万平方米间，只有2010年的交易量达59万平方米。那么，接下来三年里接近300万平方米的写字楼供应，明显大大超出厦门市场目前的消化能力了。虽然在现阶段，高端写字楼很少有出售，大多是开发商自持招租，但如此之大的供应量不仅局限了厦门高端写字楼的未来销售价格，更有可能使一些条件和配套相对差一些的写字楼持有者面临巨大的招商或者出售压力。
从需求来看，企业投资比个人购房投资相对理性，这使购买写字楼的投机客比购买住宅和商铺的人要少得多。因为投机客要考虑转让时有没有人接手的问题。俞林表示，这使得目前看上去欣欣向荣的岛内高端写字楼招商暗藏了不少风险。
看来，面对巨大的供应市场，高端写字楼想活下去乃至活得好，必须拿出自己与众不同的卖点。