工业地产“化装”抢食写字楼市场蛋糕

告别大烟囱、告别噪声、告别大杂院进入2013，重庆（楼盘）的工业地产突破了“工业加建筑”的简单组合，呈现出新的产业形态。宽敞明亮的独栋办公别墅，高端大气上档次的甲级写字楼，工业地产在重庆的房地产市场，在房地产的主流建筑形态中，正在分食写字楼、住宅、商业等的市场蛋糕。

工业地产“抢食”楼市，又以写字楼为最。据悉，2012年，重庆写字楼产品的实际成交量约为79万平方米，2013年预计共有约320万平方米入市，2014年的数据约为410万平方米。在这样的成交量和井喷的供应量对比之下，不难预见未来写字楼市场竞争的激烈度。记者调查发现，在写字楼市场竞争本就白热化的背景下，不少工业地产项目也包装成了写字楼，并凭借着价格优势以及较高的性价比，正在抢食重庆写字楼市场的蛋糕。

市场现象

工业地产大批入市的“化装盛宴”

天安数码城、康田总部城、上丁独栋办公……在市场中，市民不难发现，许多工业地产正在给自己改装易容，把自己包装成写字楼推向市场。据不完全统计，目前，重庆市场的工业地产正蓬勃发展，持续三年以30%的涨幅加推。北碚水土、西永、九龙坡、大渡口等区域，依托固有的工业优势和产业集群进行大规模的工业地产开发。

“大规模、大制作、大平台成为工业地产挑战楼市的三板斧”，重庆立业房地产顾问有限公司副总经理沈光明表示，目前重庆的工业地产尚处于缓慢发展阶段，这类产品往往与工业、商务、总部基地、产业孵化、居住、配套等息息相关，其延伸产品类别丰富而庞大。以工业为链条，以产业为依托，以地产为形态，成为未来地产行业发展的主要分支，具有广阔的市场前景。

工业地产如此的“变身法”是否会触及相关的政策红线？答案是否定的。一位业内专家就此表示，办公本身就是产业地产的功能，项目在打造时的方向一般主要有三个：生产用房、科研用房、办公用房。“只不过是在开发过程中，更多的是选择科研、办公，引进智力型、资本型企业。”目前，重庆的工业地产写字楼项目，都严格按照相关部门的要求，进行规划开发。

区别优势

工业地产写字楼价格优势突出

工业地产写字楼和传统商业写字楼，谁更具有市场竞争力？有业内人士指出，区位、价格以及运营平台，成为重要的评判维度。

首先，从项目位置来看，商业地产写字楼主要位于城市中心位置，而工业地产写字楼，则大多集中在城市的副中心区域；其次，大部分商业地产写字楼的产品品质和综合配置都比较高，其中不乏具备5A甲级的水平，相对来说，一般的工业地产写字楼办公品质以及综合配置方面要稍差，不过我们也可以看到，在众多的工业地产写字楼产品当中，也不乏具备高配置、高品质的产品，比如位于茶园新区的新天泽国际总部城、位于大渡口的天安数码城等。

另一方面则是价格，就目前来看，重庆市场中的商业地产写字楼产品报价区间在10000~30000元/，而工业地产写字楼产品的报价区间则在4000~10000元/。“一是相对来说，工业地产的拿地成本要更低；二是项目的垂直规划强度较低，容积率不高，建安成本可控，这就导致造价更低；三是开发商在操盘过程中，采取的是杠杆原理，融资成本较低。”

对于工业地产写字楼的低售价，这位业内人士作出了这样的分析。在这样的价格优势面前，如果某工业地产写字楼产品能够具备较高的综合配置和办公品质，其竞争力不言而喻。

购买风险

税费相对较高需注意后期保障

虽然工业地产写字楼具备着超高的价格优势，但在选择购买过程中，购买者则需要擦亮眼睛，注意陷阱以及规避风险。

不同于商业地产写字楼，工业地产写字楼在销售方面有着限制，其购买主体只能是法人企业。虽然，工业地产的产权也为50年，后面也可以进行再次交易，但在购买过程中将按照企业法人计税，相比传统的商业地产写字楼产品，税费成本更高。

另外，在后期使用、管理方面，商业地产写字楼普遍拥有着无需费心的保障，但在购买工业地产写字楼时，则需要擦亮眼睛，“因为，部分产业地产写字楼并没有配置相应的物业管理品牌，当然，也有的邀请了具备一级资质的品牌物管。”此外，对于价格看上去无限美好的工业地产写字楼，购买者在选择时要谨防陷阱，“任何建筑都有成本线，如果价格太低，就需要注意其他方面是否能够享受到应该享受的服务。”这位业内专家提醒道。

蓬勃发展

配合住宅开发成市场新生力量

有业内人士将工业地产的独栋办公和低层办公概括为“写字楼中的别墅和洋房”，这与传统的写字楼相比，增加了办公的情景化和时尚化。同时，在环境布置和景观设计上，工业写字楼比传统写字楼是更胜一筹。

沈光明表示，工业地产的优势正在被更广泛地认同。首先，工业地产的规模，动辄上百万平方米，并且大多项目都作为区域的重点项目，享有政府提供的更多政策资源；其次，工业地产容积率相对较低，形态上融合特色商务、独栋办公等设计，产品设计更易于创新，形成建筑中的作品；最后，凭借低密度规划，工业地产更便于实现生态化商务功能。

从目前市场中涌现出众多的工业地产写字楼现象来看，不难看出，包括工业地产在内的产业地产，正在散发出蓬勃的发展力。

有业内专家分析认为，产业地产将配合住宅地产的开发，实现小半径的自我中心化，也将成为房地产市场调结构的主要新生力量，成为调结构的重要组成部分。