写字楼空置率升至40%以上？探寻钱江新城空置率真相

近日，省内外不少媒体、网络不约而同聚焦杭州钱江新城的空置率，标题夺人眼球，一时众目睽睽。

作为杭州一个方向性的新城，钱江新城的空置率一直是业内津津乐道的话题，但从来没有像当下这么言之凿凿，甚至有些危言耸听。

那么，钱江新城的空置率危言是如何出来的呢，真相到底如何？本报记者展开调查。

原来，本月初，世界着名商业地产服务公司世邦魏理仕发布《2013年第二季度杭州房地产市场回顾与展望》报告，分析了杭州优质写字楼、优质商铺、工业物业及高档住宅各市场二季度表现，称“目前钱江新城写字楼空置率已升至40%以上，短期内有租金下行压力”。淹没在通篇文字里的这句话，不经意成为媒体解读的重点。

世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢表示：空置率不能静态的考察，仅以一个40%的数字来反映一个地区的市场状况是不全面的。

其实上，有关钱江新城写字楼空置率调查一直存在，只是此次世邦魏理仕将自己的季度报告公诸世人。记者查看了世邦魏理仕前几季度的调查报告，钱江新城写字楼空置率基本保持在这个水平。

对于上述报告中空置率的计算方式，马英枢表示：“这些空置率主要是以是否发生实际办公空间为考量基础。”“这些数据都是实际数据，是经过一幢楼一幢楼跑出来，如果房子还是交付时的样子，没有办公等都视为空置。”

“那么你们调查了多少幢钱江新城写字楼呢？”记者问。

全面调查显然是不可行的，马英枢说，他们总共调查了钱江新城约20幢优质写字楼。

二季度，钱江新城的迪凯银座、荣安大厦以及中华航空大厦集中交付，为市场新增供应约212000平方米写字楼。目前钱江新城写字楼空置率已升至40%以上，短期内供大于求，二季度平均租金环比微降0.6%。租金下调压力主要出现在一些品质不高的项目，而高品质、特别是纯租赁物业租金仍表现坚挺。

从短期来看，钱江新城仍是杭州优质写字楼市场去化压力的集中所在，租金下行压力犹存。

马英枢认为，作为一座城市精心规划打造的新城，写字楼的建设与交付使用，需要一个过程。上海浦东也经历过“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的历程。具体到统计数据上，写字楼空置率受集中交付的影响很大。一幢写字楼交付使用，一下子就为板块增加成千上百单元的物业；如果几幢写字楼集中交付，就直接拉升空置率。二季度的钱江新城就是如此。

另一方面，世邦魏理仕的报告对钱江新城写字楼充满期待。经过数年的发展，钱江新城已成为杭州最大的优质写字楼板块。世邦魏理仕认为，政府对相关行业的扶持政策，以及未来区域内配套设施和通达度的不断完善将推动钱江新城作为CBD的集聚效应的形成和增强。

最新获得批复的杭州市城市轨道交通近期建设规划（2013-2019年）中指出，共有四条新地铁线路将在2019年底全部建成。4号线的规划将有利于钱江新城板块开发，促进钱江新城新兴CBD地位。

轨道交通网络的发展不仅有利于改善城市内的整体通达性，加速杭州的城市化进程，同时也将提升物业价值，催化新兴居住区和商业区的形成，从而推动杭州房地产市场格局的演变。而杭甬高铁和杭州东站的投入运营，形成沪、杭、宁、甬等城市间“1至2小时交通圈”，这将有利于宁波、绍兴、台州等长三角南翼城市与沪杭宁等中心城市的交流，进一步巩固杭州长三角南翼核心城市地位。

业内人士指出，如此背景下考量空置率，才能掂量出这份数据的真正含义。