广州楼市正踩“高跷” 投机性购房者小心风险高
每逢股指创出新高或股票连续涨停之后，中国证监会或上市公司就会出来提示风险。如果股民罔顾风险继续追涨，则被套牢的几率就比较高了。今年以来房价高速上涨，很多投资、投机性购房很踊跃，在这种情绪的煽动下，自住购房者也追涨购买。因此在目前楼价高位运行的情况下，楼市也极需要进行风险教育。
狂热教训
急出手，冲动买回“漏水房”
在楼价不断上涨和购房者“追涨”的情况下，最容易忽视一些本该很容易发现的风险和隐患。今年9月初在楼市最狂躁的时候，购买了下渡路一楼盘的曾先生就颇为后悔。他对记者表示，由于之前已经看了不少二手房，不是价格太高，就是太旧而买不下手，看楼也看得十分疲倦了。因此当下渡路这套只有8年楼龄、装修保养得还可以的三房单位出现的时候，便有眼前一亮的感觉。当时房里还有租客，他与家人匆匆看过一遍之后，就到中介公司邀业主洽谈价格，双方商谈还比较顺利。由于中介人员称拖久了业主有反价的可能，当天下午就签订合同、交了首期房款。
十一前租客搬走后，经过简单清洁便入住了。然而新入伙的喜悦还未散去，麻烦即开始出现。首先是淋浴间下、厨房的洗菜盆的水管堵塞，请了专业的管道疏通公司的师傅费了2个多小时才疏通好。然而第二天又发现灶台下墙面有水渗出，正好此时楼下的住户也找上门来，说他家的厨房屋顶又有渗水，每隔一两分钟就会掉一滴。于是曾先生又到楼下查看，发现下家厨房的屋顶湿了一大圈，大概在下水道一圈的位置，还封上了厚厚的水泥，原来以前他的房子就经常漏水了。最为离奇的是，原来的业主还与下家签订过一份保证不漏水、检修时也不打开下家厨房屋顶的古怪协议。买到这样的房子，真是让曾先生哭笑不得，最后只好去请装修工给厨房全面大修了。曾先生最后总结说，都是买房时太冲动惹来后患。
●风险提醒
目前，广州9月二手楼价突破8500元/平方米，天河携手越秀步入二手楼住宅“万元户”时代下，二手市场也陷于一种狂热中，原来伴随着二手交易过程“选房看房→产权调查→签订合同→买方交付首期房款→卖方申请贷款→签订贷款合同→申请过户→卖方将房屋交付给买方→买方领取产权证→入住”等步骤中的一些常见陷阱，也较容易为买家所忽视。为了防止陷入中介公司或者卖方设置的陷阱中，买家都需要防止头脑过热，给自己买到一个真正的安乐窝。地产资深经纪人徐琳介绍，在购买二手房时，尤其是在众多买家齐抢一套房源、而导致业主反价信心爆棚的时候，就不要死心眼地去盯这一套房子了，追高购买将会耗费一些不必要的资财。
侥幸逃脱
稳一稳，查到笋盘有“猫腻”
另一个买家周先生，则为自己成功摆脱一个房产陷阱而庆幸。今年7月，周先生在新塘一楼盘落了诚意金，因考虑到新塘的租赁市场较为活跃，准备买来投资。当时楼盘尚未取得预售证，而如果落了诚意金，待取得销售资格后就可以当时公布的3300元/平方米的价格购买，比周边同区域的楼盘价格稍低。9月份楼盘取得预售证后，正准备将诚意金转为订金、签订认购书时，忽然一个细节引起了周先生的注意。当时交诚意金说2007年底交楼，而现在认购书上约定要2008年10月份才交楼。销售人员则解释说是发展商为了打造好园林环境、待社区各项设施完善后才交楼，更为重要的是，现在新塘不少楼盘的价格都超过4000元/平方米，有非常明显的价格优势等。周先生在经过一番衡量后，决定还是先了解清楚再作决定。果然过了一段时间后，便有朋友告知该楼盘存在猫腻，如发展商违反规定收诚意金、将预收的楼款挪出银行监控账号等。
●风险提醒
据了解，近年来广州市房地产交易市场经过不断治理整顿，尤其是严格预售证发放条件、完善合同登记备案等举措后，以前常见的烂尾、一房多售、重复抵押按揭等风险逐渐减弱，但随着市场的火爆，捂盘惜售营造抢购气氛、纵容工作人员或雇佣他人炒作房价、未取得预售证而储客收钱、发展商逼迫退订等行为却屡有发生。作为购房者仍需要保持清醒，以应对交易过程中一些花招。
风险分析
房价超家庭年收入10倍 跌得都会很惨
除了一些交易环节可能潜在的风险，作为投资性购房，最大的风险还是来自房价暴涨后的追涨风险。许多人在股市这个大课堂经常得到教育，但房地产市场自从2003年底房价开始飙升以来，几乎所有进入购房投资的人，都是赚得盆满钵满。一些刚刚买了第一套不久的购房者，不用一两年就通过银行按揭开始了第二套、第三套的投资计划。一个较为常见的心理是，炒股失败可能会所有投入化为乌有，但是房地产投资即使不赚钱，也还剩下房子可住。须不知，在大的金融风险降临时，依靠银行贷款按揭而来的房子，同样有被收回、被贱卖的可能。
有一个资料说，香港的明星炒房损失得非常惨。名震记坛的闾丘露薇，她1999年在房地产泡沫缩水过程中，人家以原价的六成出售，她购买了一套房，后来又贬值了50%；刘德华1996年花3950万元购进的一套房，到2003年出售，只卖出了1680万元；钟镇涛在1996年香港楼市处于顶峰时，与前妻短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等5处豪宅和其他项目，1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，其所购各项目大幅度贬值。由于部分贷款利率高达24%，其所余本息滚至2.5亿港元，最终法院裁定钟镇涛破产。
对于目前进入房地产投资市场，最大的风险还是来自房价短时期内上涨太快所带来的“恐高”。有调查显示，联合国有个关于合理房价与城市居民的家庭年收入指导线，大约是家庭年收入的3-5倍，世界银行有一个数据，上限是不到6倍，目前北美西欧国家的房价是年收入的三倍多一点。但是我国城市房价，用城市家庭人均年收入来比，大中城市几乎全都超过10倍，北京、上海等地超过15倍。著名经济学家李开发曾表示，世界上没有一个国家或地区的城市房价维持在城市家庭年收入10倍以上，而且社会能持续发展的。正相反，凡是房价高涨超过10倍，都跌得非常惨。日本、美国、香港等都是如此。
广州房价有无泡沫，有无拐点，地产界尚在争论中。但9月全市房价达到11290元/平方米、中心区的天河越秀等超过1.5万元/平方米，已远非中等收入家庭所能承受。在房价成为富人们的游戏时，继续上冲的可能性还有多大？
政策分析
明年价格调控的重点是房价而不是物价
从目前政府的加息、提高二套房按揭和利率、模拟运行物业税等多种调控手段看，政府正试图以多种办法赶快让房价回归理性中。听任房价泡沫上涨，一旦破灭受损伤的自然是整个国民经济。因此，明年的地产调控政策将不会缩。发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广23日预测，明年价格调控的重点是房价而不是物价。从投资购房角度看，这些政策调控措施是可以预期的。
从贷款利率看，调查显示，绝大多数炒房者是借助银行按揭贷款来进行房产投资的，而这面临着如影随形的利率变动风险。在经历今年的多次加息后，专家们预测又快要加息了，而且加息速度加快到54个基点。因为九月的CPI在6.2，低于八月却仍远高于一年期存款利率，也就是说，负利率依旧，加息可能性极大。加息比提高第二套房首付的规定影响面更大，而且水涨船高，所有尚有房贷之人到明年一月份（因为一月份多数人将按新利率支付房贷）都能切实感受到加息的影响。比如，最近的房贷新政对房产投资影响就很大。以等额本息还款方式贷款20年，购买总房价130万元的商品房为例，房贷新政实施后需要比原来多支付13万元的首付和多支付119591.16元的利息。三年中十次加息，而且可能还会加息，对于投资客来说，投资成本加大影响了收益，除非房价涨幅加大否则利润下降，所以加息导致房产投资风险加大。
另外一个对房价影响比较大的是物业税的征收。它主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款。物业税是房产投资者即将面临的最大风险之一。目前，已经在北京、辽宁、江苏、深圳等10个省市进行房地产模拟“物业税”评税试点。并且，将于明年有望在现有10个试点城市中选择部分城市进行“实转”。今年10月中旬，国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。中国商业联合会常务理事、策划专家贾卧龙(贾卧龙博客,贾卧龙新闻,贾卧龙说吧)表示，开征“物业税”后的房地产市场将彻底颠覆“房款高”的现状，成为“买房容易养房难”的状态。物业税不仅会大大增加房产投资者的成本，也将大大增加房价下跌的动能。这是房产投资者必须要面对的问题。
过去三四年间，房地产价格的飙升令人眩目，大量的投资客在财富效应的影响下纷纷涌入房地产，大都取得了不错的战绩。但是今天房产价格已处于高位、地产投资已经告别遍地黄金的年代，���有合理选择房产投资品种，并且选准发展潜力的区域，才能继续获得较高的投资回报。有地产人士建议，投资客可趁目前楼价的高位，迅速离场，转而投向如社区商铺、专业市场、写字楼、产权式酒店等，因为其本身就是投资性物业，不会受到政府的太多打压、限制，只要买到合适产品，依然种下“摇钱树”，而不必一味地盯在住宅市场上。
观点
短期购房投资收益比较少
广州德兴房地产公司董事总经理杨晓军认为，目前房价总体形势偏高，因此在短期内向上发展的空间有所局限，投资性购房收益在升值空间上相对以前有所下降。但地产投资还要“因人而异、因地而异”：如果是闲钱比较多的人，选择物业投资还是可行的，但要考究具体的区域和项目。
对于广州发展的重点区域，如目前楼价虽为全城之首的珠江新城，由于是广州未来的CBD预期，可供推出的住宅量也是一定的，其区域发展潜力和住宅产品依然被看好，投资性购房者会比较多。