未来商业地产市场或持续低迷

多家机构近日发布的报告显示，今年二季度北京甲级写字楼租金价格持续下滑，商铺市场则受累于奢侈品销售的放缓而未现涨势。分析人士认为，由于短期内经济增速下滑预期强烈，未来商业地产需求也可能受到影响，并导致市场在短期内走低。

写字楼空置率进一步下降

戴德梁行17日发布的报告显示，今年二季度，位于海淀区非核心商圈的国海广场C座投放市场，为北京写字楼市场带来19,000平方米的可租赁空间。但由于市场需求相对强劲，写字楼空置率进一步下降至1.25%，环比降低0.72个百分点。

同时，在国内经济温和增长的氛围中，受新入市项目租金较低的影响，本季度北京甲级写字楼租金微调至每月每平方米298.07元，环比下降0.05%，同比上涨3.30%。

在空置率降低的情况下，写字楼租价下滑似乎显得并不合理，业界将其归咎于宏观经济走势。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂表示：“鉴于市场调低了对中国经济的预测值，预计部分业主将继续采取灵活的租金策略，以维持其现有的入住率水平。”

国家统计局近期发布的上半年经济数据显示，经济维持高速增长的难度颇大。加之此前“钱荒”的影响，使得企业活跃度有所下降，并成为影响写字楼市场走势的重要因素。事实上，从今年一季度开始，北京甲级写字楼市场租金就出现自2010年以来的首次下降。

尽管如此，在上半年国际经济持续低迷的情况下，内资企业在北京写字楼租赁市场中仍然扮演重要角色。戴德梁行的数据显示，内资企业完成了北京甲级写字楼上半年逾63%的租赁成交量。

宏观经济情况可能会继续影响未来写字楼市场走势。贺睿珂表示，鉴于北京写字楼市场的低空置率，下半年租金不会持续大幅下滑，但全年仍可能出现负增长。

值得注意的是，随着市区物业的稀缺，未来写字楼市场将以外扩为主。其中，以“保利国际广场”等项目领衔的望京地区，将成为主要的供应区域。戴德梁行认为，由于北京写字楼市场总体供应不足，从明年开始，甲级写字楼租金仍有可能转头向上。

租金仍存在下滑动力

同样受经济形势的影响，北京商铺市场的走势大致类似。仲量联行近日发布的报告显示，今年第二季度，北京奢侈品销售量继续放缓，导致北京零售地产市场的租赁需求极其有限。部分高档购物中心，特别是非核心位置的购物中心遭受重创。

仲量联行北京零售地产部总监罗绮华表示，由于销售业绩增长放缓，全球奢侈品牌均已收缩在中国的扩张计划，并使得北京高档购物中心受到不小影响，而这种趋势在全国多个城市均有体现。

受此影响，今年第二季度，北京购物中心的空置率为14.41%，环比上升0.9个百分点。就租金而言，各区域总体租金水平仍保持稳定。

与此同时，中低端的消费需求正在弥补这一空缺。仲量联行认为，活跃的零售商主要来自大众市场的餐饮企业和快时尚企业，因此，中端购物中心和社区型商铺的市场前景颇为看好。相比之下，优质购物中心并不青睐这些利润率较低的行业，其更加欢迎那些面向细分市场、来自海外的时装品牌。

商铺市场的走势更多取决于居民的多层次消费需求。国家统计局发布的数据显示，今年上半年，消费对GDP的贡献率已从去年上半年的60.4%下降至45.2%。在经济增速放缓的同时，居民消费能力无疑也受到影响。

罗绮华表示，零售商在二、三线城市的扩张仍然保持谨慎，尽管销售量在今年第二季度保持强劲，但消费者的平均支出下降，购买行为也主要用于个人消费。这些现象预示着未来一段时间内，尽管中低端商场仍维持火爆，但商铺市场的总体走势恐仍将低迷，高档购物中心的空置率可能进一步提高，租金也有下滑的动力。