民间资本“围猎”商业地产价值洼地
来自深圳市规划国土委官网的销售数据显示，2013年春节以来，以写字楼和商务公寓为主打产品的深圳城市综合体项目，市场交投活跃。对比新“国五条”及调控细则背景下，住宅市场“挤出效应”的显现，深圳商业地产一改“商住倒挂”的局面，“钱”景柳暗花明。位于福田、南山等城市中心或次中心的一些写字楼项目更在上市不久即告售罄，置业客户中不乏整层或半栋购买的“大手笔”。
市场跌宕起伏之际，如何规避各种风险，正确把握资金的流向？调控之下，应具备怎么样的投资眼光？深圳商报记者进行了调查。
住宅投资遭遇新政挤出效应
中国信托业协会2013年1季度末数据显示，作为民间资本投资房地产市场的主渠道之一，持续的房地产宏观调控措施，使信托资金对房地产领域的配置比例自2010年起呈持续下降趋势。2010年为14.95%，2011年为14.83%，2012年下降为9.85%，2013年1季度末为9.40%。世联地产对楼盘购房者的调查显示，最近一个月来，投资客占比仅为12%，降至历史最低点。
投资专家分析认为，我国大中城市房价过高是不争事实，通过打击投机需求，有效抑制投资行为，抑制房价过快上涨才能保护群众自住、改善的刚性需求。因此房地产调控是长期的，政府对限购的升级、对二手房交易个人所得税的再次明确、进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，以及房产税试点的扩容和向增量开刀方案的推进，都表明住宅地产后市仍将受到进一步限制。无论从资金回报率计算，还是楼盘成交数据体现，均表明热钱涌入楼市的迹象并不明显。
然而，中国信托业协会的数据还显示，2013年1季度房地产市场的复苏：2013年1季度末信托资金在房地产配置的规模呈较大增长，达到7701.79亿元。这与2012年1季度末相比，同比增长达到12.18%；与2012年4季度末相比，环比增长达到11.93%。这是自2011年底以来从没有过的增长速度，且重新站上了2011年底的规模之上。
分析认为，虽然新国五条关于二手房交易缴纳20%所得税的实施使房地产三级市场成交萎缩，但却利好于房地产一级市场的交易。一方面是资金从住宅市场加速抽离，另一方面信托资金迸发热情涌入楼市。新增投资流向了哪里？
商业地产项目受资金青睐
中国房地产学会副会长陈国强认为，投资商业地产有可能成为新的房地产热点。
投资专家分析认为，就目前发展来看，一线城市的商业地产已进入城市综合体的发展阶段，集酒店、写字楼、SOHO等多种形式于一身。2013年上半年，深圳在售城市综合体有9个，半年预计还将有10个综合体入市，总建筑面积达762万平方米。
2013年一季度公布的万科、保利、金地集团等上市公司2012年年报显示，一线开发商都在加大商业地产的比重或者寻求转型，商业地产将是2013年的开发重点。虽然众多房企都曾有商业地产的开发经验，但过去更多的是把商业地产作为住宅物业的配套产品定位，如此高调加码商业地产和储备商业地产土地，力度空前。
与此同时，从住宅市场撤出的部分投资性资金亦将其触角伸向了商业地产。
住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《2012年民间资本与房地产业研究总报告》认为，受宏观经济及支柱产业波动的影响，民间资本对房地产业的投资也出现退潮。不过由于投资渠道缺乏的状况并未改变，民间资本依旧高度关注房地产，只不过投资策略及方式开始变化。
比如，民间资本在房地产投资领域短期内主要寻找机会性投资，青睐商业地产、城市综合体、二三线城市满足刚性需求和改善性需求的住宅等。又如，部分民间资本将房地产投资行为，从短期炒房、挣差价变为从长期持有的角度寻找能够保值和获得稳定租金收益的项目，如酒店式公寓、商铺和写字楼等。
分析认为，中国楼市的“黄金十年”中，由于国家金融政策对商业物业限制较大，租金回报率也不确切，资金更倾向于流向住宅物业。因此，商业物业的价值并没有充分体现出来，在稀缺的地段出现了“商住倒挂”现象。伴随着住宅物业投资回报的衰退，商业物业的价值开始体现出来。
春节前后是深圳写字楼市场的传统成交淡季。但市规划国土委与深圳中原统计数据显示，全市一手写字楼成交逆市上扬，华强北商圈的世纪汇广场一次成交27 层写字楼，震惊业界。高力国际2013年第一季度深圳写字楼市场研究报告证实，深圳写字楼物业市场表现强劲。虽然市场存量随着新增供应的增加逐渐扩大，但是旺盛的需求正将存量迅速消化，市场空置率下降0.56个百分点。第一季度，深圳甲级写字楼平均租金水平环比上升1.1%。
福田中心区商圈未来最有活力
“投资商业地产最重要的是看其区域的规划和项目定位。”在深圳写字楼市场中，福田区依旧扮演着主力角色。全球权威调研机构尼尔森发布的《深圳中心区蓝皮书》梳理了福田中心区核心价值：
第一，行政中心。市民中心是深圳市政府主要办公机构，也是市民娱乐活动的场所。第二，金融中心。福田中心区聚集了全市89%的期货公司、58%的保险公司、80%的创投机构、40%的银行、65%的证券、90%的基金公司，300多家备案的私募基金全国30%以上的基金资本，深圳证券交易所运营中心2013年底投入使用，进一步凸显深圳在全国的金融地位。第三，高级办公中心。福田中心区聚集了深圳70%左右的甲级写字楼，写字楼入住率高达90%。第四，总部经济航母，汇集了3800家公司和企业，包括世界500强中有188家公司，位居深圳各区之首。第五，贸易中心，吸引了大批知名会展、国际贸易以及物流公司入驻该区域。第六，五星级酒店服务中心。福田中心区及周边区域拥有7家国际五星级标准酒店，占全市总量的80%。第七，交通中心。除已开通的五条地铁线中1、2、3、4号线都已在中心区运行，未来的16条地铁线路中共有8条经过中心区，2014年竣工的广深港高铁福田站将是我国最大的地下综合交通枢纽工程。第八，文化中心。图书馆、音乐厅、中心书城、关山月美术馆等文化设施都聚集在该区域内。
受惠于核心商圈、次级商圈白领和高尚社区居民所构成的稳定的消费人流，会展中心、众多五星级酒店带来庞大的商务、旅游人流，以及高标准的市政配套和完善的交通设施，福田中心区将迅速发展成未来深圳最有活力的商圈。
城市更新提升
梅林洼地价值
伴随福田中心区地位的巩固，2013年以来，梅林片区持续成为市场重点关注的区域，资金流入迹象明显。
春节前后，上梅林片区某城市综合体推出的一期写字楼产品很快售罄。3月成交量起伏较大，但福田梅林片区成交量占据深圳商业地产近半壁江山。4月，梅林片区荣登深圳写字楼销售排行榜冠军。今年前5个月，梅林吸引了至少3家风投公司以大手笔买下半栋或整层写字楼项目。
商业地产市场百舸争流，梅林片区凭啥在激烈的竞争中脱颖而出？深圳规划设计研究院副总规划师、规划六所所长王陈平认为，梅林成为福田CBD北拓的补充，优势明显。
首先是区位优势。梅林距离福田中心区直线距离很短。政府规划之初便考虑到中心区土地有限，将其定位为中心区的扩展区、深圳北中轴的重要城市节点。
其次有土地释放潜力。梅林是深圳首批城市更新单元，大片工业厂房和“城中村”通过改造可释放出土地空间资源。而且福田将“十二五”产业规划和不同土地资源的价值取向重新组合，使梅林形成了以电商为纽带的四大产业社区。
2013年，“国际电子商务产业带”建设列入深圳市政府重点工作。梅林片区沿北环大道北侧一带约169万平方米范围将打造成电商及全产业链集聚中心和转型升级示范区，或成为华南最大的电商产业基地。此外，政府还在上梅林地铁周边规划设计有福田科技园、创意产业园等大面积产业支持园区，支撑福田中心区下一个“黄金十年”。
第三，交通网络。地铁4号、地铁9号在上梅林交汇，向南直通福田中心区和福田口岸，北连龙华新区和深圳北站。立体交通网有望给梅林导入大量的人流和资金流，也使这里通向深圳其他片区和周边多个超大型住宅区更为快捷。
第四，生态氛围。梅林片区被“三山一水”多个生态公园包围，是深圳目前罕见的生态商务综合区；经过多年的发展，形成以“亚洲最大的公务员村”和城市白领为主体的人居生活环境，赢得了“深圳中心区后花园”的美誉。
第五，价值洼地。梅林片区房价长期低于福田区整体均价约一成。2013年福田区整体房价为27429元/平方米，而梅林片区的均价为24161元/平方米。配合梅林片区新写字楼项目通过采用灵活多变的户型设计，使整层空间可自由分割组合，形成超高的实用率和赠送面积，将使投资梅林的成本相比福田中心区域的写字楼降低两到三成。
正是这些优越的城市生态系统，支撑梅林片区赢得市场青睐，给区域经济发展带来辐射力和聚集效应。