上半年大连写字楼租金环降4.8% 无新供应入市

在大连优质写字楼物业市场，三个写字楼总建筑面积约为166,400平方米的新写字楼项目将在2013年下半年完工。新增供应将是现有存量的15.6%左右。鉴于目前需求脆弱，预计整体空置率将上升，业主间的租金竞争仍将保持激烈。

截至2013年上半年末，大连（楼盘）写字楼市场平均净有效租金环比下降4.8%，同比下降1.6%，至83.8元每月每平方米。由于需求薄弱且业主间租金竞争激烈，大连租赁市场有利于租户方。面对不尽如人意的入驻率，一些近年完工入市的写字楼物业业主降低了他们的租金期望。此举吸引了一些租户的搬迁，并引发涟漪效应，导致市场整体租金下跌。

2013年上半年大连写字楼市场无新项目完工。截至上半年底，大连优质写字楼物业市场总存量保持在1,066,374平方米。按子市场划分，人民路、青泥洼桥和“其它”子市场存量分别占总存量的48.5%, 26.1% 和 25.4%。大连有三个新兴的写字楼区域：位于中山（楼盘）区东部的东港商务区、位于沙河口区南部的星海湾金融商务区、位于金州新区的大连开发区。2009年至2012年完工的全部五个写字楼项目均集中在上述三个区域，占总存量的30.9%。

上半年内，大连优质写字楼物业需求减弱，有两个主要原因。首先，由于日本经济增长缓慢、日元升值、中日政治关系紧张等原因，近年占跨国公司对大连优质写字楼物业需求约50%的日本企业承租需求下降。其次，在世界经济增速放缓的背景下，包括国际贸易、航运、物流、出口制造等行业的租户在内的市场传统客户削减其办公租赁预算。相应地，整体市场问询和承租量下降。截至上半年末，优质写字楼物业市场整体入驻率仅半年环比上升0.3个百分点，至78%；净吸纳量3,347平方米，系自2009年下半年以来之最低。2013年上半年租赁成交主要由租户在市场现有写字楼项目中的搬迁和扩张构成。由于企业租赁预算紧张，一些租户从人民路和青泥洼桥传统核心区域迁出，搬到办公硬件接近、政府优惠性政策更多、且入驻费用更低的新兴区域。因此，截至上半年末，东港商务区、星海湾金融商务区和大连开发区近年新开发的数个优质写字楼项目的平均入驻率上升0.45个百分点，至54.3%。同期，传统核心区域写字楼物业平均入驻率半年环比下降0.82个百分点，至93%。代表性租赁成交包括，申银万国证券公司和兴科集团在万达中心分别新租1,578平方米，中南集团在佑玛国际金融中心新租1,000平方米。

未来6至12个月内，预计大连投资市场将保持平静。需求将主要来自国内自用型买家，如能源、金融、银行和房地产等行业。鉴于需求减弱和投资者的审慎情绪，资本值将继续小幅下降，而回报率应将保持稳定。