写字楼：下一个楼市主角

据经济导报记者观察，除了绿地中心，随着世茂、华强、万达、恒大、鲁商、黄金时代广场、天业国际、鲁邦国际广场等一批写字楼拔地而起，省城写字楼市场正日益活跃，投资潜力也正逐步呈现。

美国大型房地产服务公司世邦魏理仕最新公布的全球写字楼租金排行显示，全球租金最贵的城市为香港，北京位列第三。而在7月1日，济南第一高楼绿地中心主体封顶，此前宣布进驻绿地中心的世界500强企业已达23家。

“这标志着济南企业总部基地经济基本成型，济南将在未来几年内迎来一个写字楼的建设高潮。”在日前由买房网主办的“2013年济南写字楼发展高峰论坛”上，山东世联怡高物业顾问有限公司董事、总经理朱江这样预测。

写字楼将成新宠

论坛上，江浙沪房管局联谊会副理事长李骁认为，2010年保险资金获准投资商业地产。业内人士注意到，大概有300多亿元规模的保险资金流向了一些一、二线城市，这些城市的优质写字楼项目成为其优选。

“追求稳定回报”是业内对保险资金投资原则的共识，而如此巨额资金的流向势必将左右相关产业的发展趋势。

凑巧的是，国家于2010年4月推出了“史上最严厉的房地产调控”政策。在对住宅进行了限购、限贷调整政策之后，资金陆续流出住宅地产市场，其规模有上万亿元之巨。如此规模的巨额资金，动向其实非常有限，大部分转头进入了旅游地产、产业地产、文化地产、写字楼等大商业地产领域，过去两年有关机构的统计数据也验证并支持了上述观点。

李骁乐观地认为，与住宅地产被业内公认存在泡沫的情形不同，写字楼市场至少是泡沫非常低的。虽然2010年住宅调控之后，大量资金涌入商业地产，各地纷纷上马了很多项目，短时间之内形成的供应量的消化需要有个过程，但是当写字楼可观的收益回报率被投资者普遍看好。据他观察，目前一线城市的优质写字楼租金回报率在5%到6%之间。所以起码从投资这个角度来讲，目前拥有一些优质的写字楼是一个风险低、收益比较好的选择。

“一般来讲，一个城市的人均GDP达到8000美元之前，房地产市场是住宅地产的天下，当人均GDP达到8000美元到1.5万美元之间时，房地产市场则呈现住宅向商业地产过渡的状态，达到1.5万美元之后就将是商业地产的天下了。我相信，可能未来10年，在住宅去投资化、房地产业去经济支柱化的过程中，从现在开始，谁布局写字楼，谁就有望在未来10年占据一席之地。”李骁强调。

城市的经济引擎

以写字楼为中心聚集的现代产业集群是城市发展的动力源[-2.16% 资金研报]，也是现代化城市最具备活力和生命力的部分。从某种意义上说，写字楼的开发水平代表着一个城市发展的水平。

近年来在国内各大城市商业地产市场多方出击、全面布局的深圳铜锣湾集团董事长陈智对山东的写字楼市场比较看好。他认为，随着北京到上海的高铁开通以及中国四横四纵的高铁布局，济南正日益成为联通国内各大重要城市的交通枢纽，这使得济南有望在不久的将来成为很多中小型企业的总部基地。

针对济南写字楼经济的萌动，相关人士也提出了各自的忠告。

山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗认为，最近几年，建设CBD 的热潮在济南逐步升温，但CBD 建成之后的繁荣离不开企业总部的入驻。统计显示，济南总部经济在全国排名17位，做好总部经济文章，不仅仅是简单靠写字楼带动，还需要在找准定位、产业聚集等方面下工夫。

朱江在看好济南写字楼市场前景的同时表示，写字楼的售价和使用成本一定要跟当地的经济发展水平相吻合。因为写字楼本身是个生产工具，其次才是一个投资工具。作为生产工具，每个企业买写字楼，投资者既要注重单位平方米的产值，还要看前期所付出的成本。如果成本超过了这个城市接受的范畴，那未来的后果很可能是灾难性的。届时，没有客户进来，物业费收不上来，再经营下去就会发生困难，就会造成巨额的补贴或者亏损，运营费用会非常高。

在朱江看来，写字楼开发其实就是一个大型城市综合体的开发。比如围绕写字楼，可能还要布局公寓、购物中心、底商甚至住宅等综合业态。除了具有大资本运作的特点之外，还是一个技术含量高、对人才要求高、非常复杂的系统操作过程，这就需要各行各业的专家参与和探讨，把开发的逻辑和开发的计划理清楚，把开发的盈利模式设计好，才可能取得写字楼的成功。在这样一个庞大的系统中，开发商如何设计财务模型才能让项目的开发以最小的投入来获取一个可以滚动的现金流，实现开发的安全和平衡，是一门大学问。