呈贡商业中心形成 要产业带动
在跨越式发展的同时，呈贡新区一直以来都有一个无法回避的软肋:那就是人口总量低，于是有了百万人口大城的规划，这也是一个农业大县向现代城市转型中，必须要面对和经历的。
人气不足，影响了一些品牌商家入驻呈贡新区的决定，而又因为没有商气，很多在呈贡工作的人不愿意住在呈贡，这是一个博弈的过程。
这场博弈中，总有一方会熬不住，诸多以运营城市角色进入区域的房地产项目都在加快建设步伐。已经有商业业态分布的区域，除了呈贡老城区的商业和大学城临街商业，目前主要聚集在市政府所在地吴家营片区。
未来，呈贡新区的商业中心在哪儿？不管从吴家营将被打造成为昆明（楼盘）新的行政文化中心和商务中心的功能定位来看，还是昆百大、诺仕达、实力、云锰集团等房企争相入驻该片区，深耕商业产品，都可见答案。
规划的中心有了，项目也在建了，但是一个城市级商业中心的形成，不仅需要多个企业联合来做，更需要产业发展带动的大量人口入住，这些稳定的人群在呈贡新区工作、生活，才是商业发展和商业繁荣的基础。
区域租赁价格
两房约1000元/月 低于主城区
呈贡已经入驻的一些临街商铺中，一大特色就是中介机构分布广，大多以扎堆的形式开店。记者走访一些中介店了解到，目前呈贡新区住宅租金相对主城区偏低很多，比如一个精装的四房，在呈贡新区的租金在1500-2000元/月左右，在主城区则需要2500元/月-3000元/月不等，两房租金在呈贡新区为1000元/月左右，主城区这样的两房在1500-2000元/月左右。尽管如此，呈贡新区的租赁市场并不是很火，于是一些房源，既可出租，也挂出销售。
“最早我们在呈贡有四家门店，因为市场不太好，现在只剩一家店在米兰园。”卞东晓告诉记者，由于呈贡还属于新型区域，房地产市场处于开发的早期阶段，很多房源是团购房，目前成交活跃度不是很高，未来发展潜力还是有的。
“这里还需要一段时间发展”，一些在吴家营片区的中介相关人士称，未来这一片区将是呈贡新区的商务最集中的地方，不管是租赁还是购房需求也会增多。
区域消费力
公务员高校师生之外企业员工需求也正在形成
呈贡新区2003年开始作为现代新昆明的主战场打造，之后一些房地产企业相继进入，较早开始建设的项目有米兰园、惠兰园、滇池星城、实力锦城、书香大地等一些公务园小区、高校住宅项目，这些项目已于2009年左右先后交付使用。
“比如米兰园和惠兰园，它们在呈贡新区谊康北路洛龙公园对面，目前，居住的氛围日益浓厚，入住率相对稳定。”泛联房产总经理卞东晓告诉记者，“米兰园配套相对成熟些，有教育配套，入住率高些，已经达到80%。”
这些项目中，米兰园、惠兰园以及其他一些公务员小区，位于吴家营片区，入住人群以在呈贡新区工作的公务员群体为主，消费属于中端；而书香大地、实力锦城为代表的高校住宅则位于雨花片区，周边人群主要是高校师生。
除了这两个特定人群，随着市级行政中心搬迁，企业员工的消费力正在凸显。两年前就有数据显示，周边对写字楼有需求的企业达到160多家，如今，一部分企业已经进入呈贡新区办公，这部分企业的员工，多租住在呈贡新区，也将产生大量消费。
区域商业业态
餐饮业态已形成一定聚集
在主城区的三市街商圈，被诸多品牌商家所青睐，主要是其人流量每小时以万计算，但是呈贡新区呢？一个尴尬的现状是，白天车流、人流还不错，但是夜晚整个城市都很安静。
除了老城区有相对成型的商业业态外，呈贡新区商业业态并不成型，大学城进入和市政府搬迁之后，陆续催生和带动了周边一些临街商业，这些临街商铺业态主要以餐饮、百货和中介机构为主，目前位于市政府旁边的俊发假日街餐饮已经起来了一些，中午去那一片用餐的人较多。而在实力大学城周边的商业因为有高校师生的消费支撑，也已经形成了一定的商业氛围。
其实，作为呈贡新区商业的最先进入者，诺仕达打造的新南亚风情园对呈贡新区发展的带动比较明显，其商业业态逐渐丰富，品牌有昆明南亚风情园豪生大酒店、怡心园餐厅、温泉之旅SPA、一代天娇KTV、麻辣新天地、过桥小吃新天地等各种业态。
区域入驻商业地产
消费人群定位各具特色
商业地产项目作为城市发展的一个载体，正处于快速发展的阶段。
呈贡新区的房地产项目，建成的基本上是公务员小区和高校住宅小区，而商业项目在建者众，投入使用者缺乏。
在呈贡新区，建成后对区域商业有影响的项目有上海（楼盘）·东盟商务大厦、七彩云南·第壹城、奥宸·中央广场、实力心城、呈贡新都昌商业广场以及百大新都会等商业项目，这些项目针对区域人群不同，定位各有侧重。比如，位于昆明唯一中央公园的奥宸·中央广场，整体为20万方商业综合体，自身拥有高达2.5万人的公务员刚需消费群体。另外项目周边高档物业密布，未来也将形成其固定的消费人群。
这是新区的项目，而在呈贡老城区，也有一些商业项目正在升级当中，尤其是呈贡龙成老街，它占据着呈贡老城中央区位，传承数十年黄金商脉。根据规划，将被打造成为呈贡老城财富新中心。
未来突破口支招
经得起熬 还要有产业造血
呈贡新区商业的尴尬，除了有人流进入，但是没有住下来之外，还有一个问题是：很多满足人们生活需求的基础配套不完善，不少商业项目还在建设当中，大型品牌进入就更少。而一个很现实的问题是，品牌店选址一个城市或者是区域，最先看的是区域的人流量。
“人口和商家，这是一对博弈体，因为人口总量低，一些项目在品牌引进上，就会有一些门槛或要求，比如写字楼进入办公企业达到一个比例，一些大品牌才会进入。”刘厚秋说，“写字楼交付使用后，进入办公的企业多了，商业中心在招商等方面就会更好操作了，目前，我们已经引进了星巴克、泰国皇家酒楼等品牌。”
很多经常往返于呈贡的人都知道，这几年，呈贡新区的城市街道在改变，基础设施在提升，交通也在改变，地铁也开通了，但是经济发展的根本在哪儿呢？刘厚秋认为，“现在的呈贡，更看中的是产业发展，因为只有产业发展才能带来大量的就业人口、居住人口，实现货币流通和产业之间的互补。”
其实，从早期的产业布局来看，呈贡是有大量产业入驻的，但是2008年、2010年，洛阳（楼盘）、大渔、马金铺和七甸4个街道301平方公里相继托管给昆明三个国家级开发区和阳宗海风景名胜区管委会。
也就意味着一些已有大企业入驻的片区，目前并不在呈贡新区的管辖范围之内。“三个开发区有各自的政策，各自的产业，也在吸引相关产业进入，这时呈贡新区就需要在这种夹缝中找到合适的企业作为区域造血功能来运作，重要的还是解决产业问题。”昆明理工大学房地产经营管理教研室主任邓晓盈称，“对商业来说，大学城消费群虽然庞大，是通过规模优势体现和带动，但是固定的产业和群体才是真正带动消费的动力。”
目前的呈贡新区需要酒店、写字楼、餐饮等业态，大量有齐全业态规划的项目都在建设之中，建好之后，庞大的市场供应，目前区域人口并不多的呈贡新区能不能消化也是一个现实问题。在邓晓盈看来，各种考验之下，进入呈贡区域，致力于做城市运营商的房企不仅要有实力，还要有社会责任感，经得起区域兴起所需要的培育时间。
未来辐射力猜想
从社区人群到东南亚国家商务人群
随着人口的入住，产业开始聚集，呈贡新区对中央商务区（CBD）的需求也更加强烈。而CBD是一个国际大都市的名片，具有超强的跨区甚至跨国的经济辐射力，如纽约麦哈顿、香港中环和甚至福田CBD等就是这方面典型的例子。
呈贡新区不一定能够成为世界级CBD，但随着桥头堡战略的实施，对于东南亚国家的辐射力会加强，未来这里将会是上海浦东新区，于是很多项目都在围绕着这样的金融商务中心定位在打造。今年年底即将投入运营的上海·东盟商务大厦就规划将打造成为一个现代商务型的高端、精品商业项目。开发商云锰地产副总经理刘厚秋称，项目针对的人群，除了一些东南亚国家驻滇办事处人员以及国内大企业人群的消费外，还满足一部分商务休闲和高端宴请。
而更多的项目则是满足呈贡新区居住和工作人群的需要，不管是商业体量还是定位等，都是以城市商业中心的目标在打造。
目前，区域内配套设施还不完善，比如写字楼入驻企业量有限，较早建成投入使用的商业项目的消费人群，除了项目周边的社区居民，高校的师生群体外，很大一部分还来自于往返于呈贡办公、办事的移动人群，还有一部分就��随着现代服务业的发展，这一行业的人员也成为呈贡消费人群中重要的一股力量。
此外，随着区域基础配套设施渐完善，比如昆三中、中华小学已经投入使用，昆医附一院呈贡新区医院、昆明市中医院已封顶断水，云师大附中附小、云大附中附小等重点配套项目正在加紧推进，这些项目未来也能带动一部分人群入住呈贡新区。