珠江新城商业投资高峰论坛落幕专家看好写字楼前景

导读：珠江新城商业投资高峰论坛落幕专家看好写字楼前景
珠江新城作为广州CBD的核心，甚至被称作是珠三角的CBD，随着后亚运时代带来的巨大商业价值，珠江新城商业地产得到飞速发展，引来了众多品牌房企安营扎寨。目前珠江新城区域内的写字楼已经超过70个，其中不少是集公寓，商场，住宅，酒店为一体的综合写字楼，而近期以来，高性价比的优质写字楼正在逐渐成为广州商业地产的投资新宠。

6月15日，由富力盈通大厦主办、搜狐焦点协办的《珠江新城商业投资高峰论坛》圆满落下帷幕，业内专家广州市社会科学院高级研究员彭澎、仲量联行广州商业地产部董事卢盛出席论坛，分析了珠江新城的商业地产与写字楼市场，并探讨了珠江新城商业投资的前景。

彭澎：珠江新城任何时机都值得投资更加看好写字楼

广州作为国家中心城市，也位列一线城市第三，同时是珠三角一小时城市群的核心，其城市定位非常高，而珠江新城的地位跟广州市的定位联系非常密切。彭澎表示，无论是国际商贸中心还是世界文化名城，广州在珠江新城里面都可以得到体现。

珠江新城地处广州重点发展的都会区区域，是全市CBD的CBD。彭澎相信起码30年内珠江新城的地位不会有变化，“珠江新城在中轴线的这个地方兴起起码还有30年，所以这个中轴线将是我们很重要的投资轴线，城市很多功能设施也安排在中轴线上。”

在商业地产当中，写字楼、公寓、购物中心、商业街可能是主要的核心产品。从珠江新城商业地产分布格局来看，彭澎认为目前写字楼是珠江新城最有价值的商业地产产品，“分布主要在西部、中轴线跟广州大道这一边，还有黄埔大道沿线也是写字楼最集中的线，非常具有投资前景。”

如果要投资商业地产，为什么要选择珠江新城？彭澎还作了珠江新城商业投资跟其他区域的比较。相对体育中心商圈，珠江新城更有潜力；跟琶洲相比，珠江新城更加方便；与国际金融城比较，珠江新城又更加成熟，而国际金融城真正入市起码还有五年左右的时间。

彭澎表示，在广州正在发展的CBD当中，没有哪一个可以跟珠江新城CBD相提并论。“中轴线还可以主导数十年，珠江新城的档次最高，地位最核心，可能相对比较高端，这些都是珠江新城在商业地产当中要考虑的，尤其是写字楼，你要找最高端的写字楼肯定找珠江新城，这就是对珠江新城商业地产的基本判断。”

而在严厉的调控政策之下，彭澎认为写字楼今后可能是商业地产的一个发展方向，一方面开发商越来越重视商业地产，现在住宅地产开发商在不断提高商业地产的开发比重，另一方面，中国经济已经到了一个工业化后期，可能向后工业化时代转移，这个过程当中服务业会极大发展，这需要总部经济和写字楼，值得大家关注。

珠江新城基础配套越来越好，写字楼也已经发展起来，彭澎认为珠江新城任何时机都值得投资，“你说现在是最好的时机，难道五年前不是吗?一句话，还是根据自己的情况考虑。在珠江新城来讲，我更加看好写字楼。商铺很考验眼光，商铺可塑价值比较大，你瞄准一个商铺就赚很多，但如果看走眼，或者商区不旺就亏损了，但写字楼比较平和，没有那么大风险。”

卢盛：珠江新城写字楼投资最后盛宴售价或将翻倍

在《珠江新城商业投资高峰论坛》上，仲量联行广州商业地产部董事卢盛带来的演讲是《珠江新城写字楼投资的最后盛宴》，“盛宴这两个字有特定的含义，盛代表整个珠江新城现在是百花齐放，宴就代表喜庆、庆贺，我们回顾珠江新城过去的历程，由2005年第一代的写字楼推出到后亚运时代，再到现在的步入高速成长期，在这个藏金之地，我们看到一些有慧眼投资者前期在珠江新城获得了很丰厚的回报。”卢盛说。

紧接着，卢盛分析了广州写字楼市场，今年整个广州写字楼存量约340万平方米，分布在珠江新城的写字楼约190万平方米，远高于天河北与越秀区。从商业价值来看，珠江新城的平均租金是169元，资本值的价值接近4万元，一些商业项目突破5万元，是相当好的销售业绩。

最近三年，整个广州一直保持40万平方米以上的吸纳量，卢盛表示，“从吸纳量分析，我们可以看到以前很多企业在使用写字楼的时候都是以租为主，投资买写字楼的企业相对比较少，但随着租金上升，企业经营规模越来越大，市场上投资的结构和以前相比有很大的改变，在数据上面可以看到净吸纳量自用企业的需求已经接近租赁的需求。”

为什么企业会在最近几年特别关注商业地产、写字楼的投资这个板块呢？卢盛认为这是因为企业整个经济结构性的转型、消费内需的推动、专业服务业的发展，使得企业在商用物业需求上面大大增加，特别住宅市场受到一定的政策调控，也刺激了在很多投资者在商业地产投资领域上面的投入。很多龙头企业在产品推出或者即将推出阶段已经吸纳比较大型、优质的自用用家企业，在这一批客户的支持下，也让写字楼的价值和资本值比较稳定的有一个上升。

卢盛指出，从整个珠江新城的发展看，2017年写字楼开发将会步入圆满，成为广州主要CBD的收官之作，随着东塔、周大福中心的落成，珠江新城基本上已经定型，以后再想要投资珠江新城已经没有机会，因此目前是珠江新城写字楼投资的最后盛宴。

从投资角度来看，今年是写字楼的最佳和最后时机，数据显示，今年到2017年供应量大概180万平方米，但可售的写字楼物业不到40万平方米。卢盛表示，2012年广州整体单一业权还在开发商手中占55%，散售占45%，在珠江新城这一块地上可以看到有很多写字楼，但开发商都是以惜售为主，长期经营为主，可以拿出来卖写字楼其实不多。作为投资者来说，在选择上面虽然感觉很多，但在市场上可售的物业还是不多。

在产品的开发上面，卢盛认为，很多企业自用的需求不断涌现、不断增多，作为成熟发展商，他们开发的产品比起以前是更加高端，更加贴近用家的需求，例如富力盈通大厦，还有富力过往的产品，或者有经验发展商目前在珠江新城的新楼盘，这些楼的品质是越来越高的。

此外，随着现在开发商开发产品越来越精致，开发的成本也会越来越高，例如交付标准会更加高、硬件配置会更加完善，加上地价，未来写字楼开发商愿意出售的话，要销售的价格一定超过4万元/平方米，甚至是5万元/平方米以上的价位，而现在珠江新城的写字楼平均价格还在4万元/平方米以内，有很大投资机会，也有升值的空间。

最后，卢盛说，珠江新城写字楼2017年之后开发完毕会进入消化期，在消化期把物业消化完之后会进入高速的租金增长期，每一个一线城市都是经历这样发展，“在2017年之后写字楼无论是租金还是现在的资本值销售上面对比目前来说是有一个翻倍的可能，所以如果还有投资者想要在珠江新城去物色、投资商业地产，我觉得现在是一个最佳时机。”