外资加大投资中国商业地产成为凯雷收购印象城成风向标

导读：外资加大投资中国商业地产成为凯雷收购印象城成风向标

按照公开资料，苏州印象城位于苏州工业园和老城中心之间，地上四层和地下一层为零售区域，总建筑面积为13.6万平方米。杭州古墩印象城则位于杭州西湖区西北，地上四层，地下两层为停车场，总建筑面积为5.2万平方米。两处地产均已运营三年以上，是一站式区域性购物中心。

赢商网凯雷投资集团董事总经理、凯雷亚洲房地产基金主管李准桓公开表示：“目前中国的家庭可支配收入不断增长，城镇化持续发展，人口结构发生变化，政府也在努力推动内需。这些因素将继续推动中国零售业的发展。我们对中国快速发展的零售业前景抱有信心。”

凯雷亚洲房地产基金成立于2001年，主要在亚洲通过其地产私募基金投资所有地产行业的增值机会。凯雷亚洲房地产基金也为其独立客户投资核心资产。其本地团队位于香港、上海、新加坡和东京，在亚洲的股本投资总额已超过21亿美元。

在中国，凯雷亚洲房地产基金已进行14笔投资，总市值达25亿美元。凯雷只公开了这支基金的8笔交易，除了佳兆业的股权投资和上海的一个综合地产开发项目包括购物中心及多幢住宅楼，青岛的一个综合开发项目，包含一个住宅楼，一个写字楼和一个商业裙房，其他的都是纯住宅项目。

RET睿意德执行董事张家鹏告诉经济观察报记者，外资现在比较青睐带租约的商业，因为未来收益很容易测算。
种种迹象表明，外资在加大对中国地产的投资力度。

亚太区仅中国境外成交量陡增

近期，仲量联行《全球资本流动》报告指出：“第一季度，亚太地区有四个国家和地区（商业房地产直接投资）位列全球十大市场，包括日本、中国内地、中国香港与澳大赢商网利亚。除了中国内地，其他国家和地区的本土投资者占据绝大多数投资份额。这也反映了过去一季度中，亚太地区的一个发展趋势，即本土投资者正在不断增多。日本以106亿美元的交易额脱颖而出，同比增长32%，环比上升38%，这反映出民众对经济复苏的乐观情绪增强，同时，伴随消费者信心处于五年来最高水平，以及日元持续贬值，出口市场将大幅回暖。”“香港的交易量持续走高，第一季度33亿美元的交易额与2012年第四季度持平，且同比增长68%。然而在2月底出台印花税加倍政策后，买方和卖方基于这部分额外税收调整了投资预期，这很可能导致未来几个季度交易量的放缓。”“澳大利亚完成32亿美元的交易量，环比下降18%，但较去年同期上升23%。随着本土买方市场的日趋活跃，跨境交易环比与同比都下跌约三分之一。由于资本量增加，收益率呈现萎缩。”

可以和以上三个市场形成鲜明对比的是：“中国内地取得了36亿美元的投资交易量（环比上升62%，同比持平），这主要得益于大量跨境交易的推动。在2013年第一季度，跨境交易的份额升至总交易量的65%左右。”

仲量联行在接受经济观察报记者采访时表示，中国内地有36亿美元的交易发生，其中有很大部分来自于跨境交易。2013年第一季度中国大陆跨境交易的份额为总交易量的65%。2012年4季度为大约47%，2012年一季度为43%。

境外资金对赢商网中国地产投资量增大的分析结果并非来自仲量联行一家。高力国际华北区董事总经理杨达接受经济观察报记者采访时表示，这一年来，他明显感觉到外资对内地市场房地产的关注度不断地提高，兴趣大增，成交量也在提升。与过去形成鲜明对比的是，过去很长一段时间，根本不出来看项目。

一位商务部内部人士表示：“近一年来，外资对中国的地产投资是在加大。”他还特别注意到5月的最后一天，完成备案的新设外商投资房地产企业就增加了七八家，这还不算增资的企业。这个反常的现象引得了他的关注。

投资风向变

华平是在中国内地投资房地产最多的外国基金之一。一位熟悉华平的人士表示，华平近年逐渐对住宅变得相对谨慎，对商业地产则相对乐观，看中其背后消费市场的潜力。

近期，华平投资投向了同昌盛业。公开资料显示，同昌盛业资产管理公司是一家专业的商业房地产资产管理机构。而值得注意的是，同昌盛业在过去的三年里，曾经完成重庆大融城的再造、完成上海新荟广场的投资开发和天津怡乐天地的招商运营。这表明这家公司引得华平投资的一个可能原因的是它能为股东在零售商业地产领域寻找适合投资的商业地产项目。这家公司的另一个股东是一家中外合资的基金。

近期华平还在越南投资了Vin-com零售，华平似乎更看重新兴市场消费的潜力。

凯雷在5月底宣布投资印象城也是一件风向标意义的事件。

凯雷收购了苏州印象城和杭州古墩印象城各49%股权。这两处区域性综合购物中心由深国投商置拥有和管理，此次投资由凯雷亚洲房地产基金的团队实施，其他财务信息并未透露。

而在去年下半年，凯雷还投资了桔子酒店。

RET睿意德执行董事张家鹏告诉经济观察报记者，外资现在比较青睐带租约的商业，因为未来收益很容易测算。

美国的“高利贷”

“除了希望物业升值，外资进入还有搏人民币升值的意味。”张家鹏表示。

另外一些市场人士看来，国外基金的心态也有所改变。高力国际华北区董事总经理杨达对经济观察报记者表示，现在他们并不认为一定要抄底，有一个稳定的回报也可以了。因为亚太是投资的热点，很多基金也是上市公司，总是要有自己的增长的。而中国又是整个亚太的热点，所以很多钱就投向了中国的商业地产。

综合各方观点来看，美债利率长期走低使得资金把目光投向其他投资品种，高力国际就认为，亚洲区的赢商网工业物业资产收益率于2013年第一季上升至7.1%，回报明显高于无风险收益率，例如2013年第一季十年期美国债券年息仅1.95%；人民币升值趋势不减；海外资金获取成本低，世茂1月份发行的七年期美元债券以6.625%定价，为近期房地产行业发行利率最低。世茂房地产去年3月发行的一笔七年期债券，票面利率为11%。这些因素被市场人士认为是近期外资活跃的原因。

交行首席经济学家、中国银行业协会行业发展研究委员会主任连平5月表示：“稳增长和缓解资本流入压力似需要降息。但下半年物价上行将制约当前降息空间，实际负利率再现不利于通胀预期管理。小幅降息对抑制资本流入的效果甚微。境外资本显然不是为了赚取银行利息，而是投向房地产融资和信托贷款等高收益资产。相反降息的松动效应可能刺激正在沉寂的房产交易，对冲调控效果。”