新政利好商业地产 公寓投资理应“乘风而上”？
“忽如一夜春风来”，如果说商业地产在过去还只是一个略显青涩和稚嫩的少年，那么“新国五条”的到来，无疑让它飞快地成长，在短短时间内就拥有了青年的蓬勃朝气和旺盛的生命力。在二手房市场迅速萎缩、一手住宅物业也受到不小影响的同时，商业地产特别是投资型公寓却“乘风而上”，受到了市场前所未有的欢迎。开发商拿地、推货的热情空前高涨，宣传造势也一波接一波；除了专业投资客，就连最广泛的平民投资者也争先恐后地投入了这股“热潮”；成交更不用说，“日光”、“热销”这些词汇用在公寓项目极其常见。
“遍地是黄金”，恐怕这最能解释为什么投资者大爱买公寓。从以下多个投资个案来看，无论是有心观望还是无心错失，似乎最终结果都只有一个——房价仍然在涨，公寓一再升值。没买的人后悔，买了的人庆幸。不过，看着那不断上升的数字，是否就意味着可以躺着数钱了？天底下只怕没这么好的事。选择项目、进行成本核算、计算回报的高低快慢，再加上评估自我的承受力、耐性包括眼光，等等等等，每一项都不能忽视，都需要仔细考量。否则，仅仅几年的空置、等待，就会磨光你所有的信心和希望。
投资有风险，从别人的故事里获益固然重要，但最终，还是别忘了选择一条适合自己走的路。
投资故事一（陈玉霞）
梁姨不是什么行家，就是广州最普通的师奶。不过她和很多谨慎的师奶相比，就大胆得多。当别人还在考虑到底要不要买的时候，她已经先下手为强了，“我觉得这个物业值这个价钱就行了。”梁姨说投资公寓她有两个原则，一是买黄金地段的公寓，二是买政府重点规划、宣传的新区公寓。
梁姨的投资信心来自第一套公寓。2008年下半年，她在中介地铺购得一套珠江新城双城国际小公寓，面积34平方米，总价44.5万元，收楼后当年月租就有1800元，每年收回2万多元，粗略算回报率有5%左右；随着珠江新城的商务氛围越来越浓，开学的名校也越来越多，这里的租金一再上涨，眼下该套房子的租金已经升至2600元，回报率超过7%。
投资公寓的关键得看客源是否足。梁姨认为，政府重点规划的新区，一定是以后发展的方向，那些区域应该就是潜力股。于是她在东部科学城有公寓推出的时候，就再次出手。三年前，她以55万元的价格一次性付款购下领誉SOHO一套单间公寓，闲置半年之后，于去年5月出租，不过租金至今也只有1600元/月。“很多配套还跟不上，租客也不是很多，先租着吧，回报率只有3.5%，但也总比空置好。”梁姨说对科学城的未来发展前景很是看好，“现在那里的楼盘越来越多，政府说进驻的企业也越来越多，以后这里就会热闹起来的，加上地铁要开通了，未来的租金一定会涨的。”基于这样的前瞻理念，梁姨在今年1月再度出手购买了番禺广州南站一套36平方米的LOFT公寓，总价不到58万元。“广州南站是大型交通枢纽，政府还在卖地，我们认为以后这里的客流量会很大。这个LOFT公寓是南站的第一个项目，我们在第一次开盘就买了，售价应该不会在高位的。”梁姨说，其实现在还是觉得价格挺便宜的，“若不出租，以后给孩子结婚用也可以。”
投资心得：
梁姨说，买公寓和买自住的住宅不一样，不用太在意物业的朝向和楼层，只要把室内的装修搞得精致些、温馨些，租金一样能和好朝向的单位差不多。如果资金有限，那么宁可选择低楼层相对便宜的单位，回报率可能会更高。此外，如果是针对商务区客人，那么三四十平方米的面积就足够了，不需要太大，关键要布置得舒适。
投资故事二 一念之差：代价差两倍（赵亚洲）
在2013年的这个春天，回头看参加工作以来的十年，李先生终于同意妻子的结论，过往的任何一年、任何一个地段，同任何一种投资品相比，买房投资都是对的。经过时间的洗礼，几年前对于一次公寓投资机会的错过，更是让李先生在家庭中理财中的“话语权”直接下降了一大截。
生活中没有假设，时光不能倒流。“2003年那时候狠下心砸锅卖铁借钱买两套房，现在或许都不用上班了”。类似这样的感叹在白领一族中两年一直流行，但这些都只属事后诸葛。难就难在，几年前，在市场的走向似乎还有变数，投资的回报还没有结论的时候就敢于下手。
2009年初，一次买公寓的机会出现在李先生面前。当时，中国经济的运行轨迹尚在全球金融危机的余波中，住宅价格在下跌，番禺某楼盘用种种促销手段，经典户型“7字头”都卖不动，这时候开发商为了实现回笼现金的突围，推出唯一的一栋公寓产品试水——带精装修，配西门子等名牌家电，拎包可入住，价格仅“8字头”，当时还搞了一个特殊政策，首付仅两成，40多平方米的一房一厅，总价30万元出头，首付6万元，每月只需供2000元左右。
一听到这消息，李先生心里动了一下：这正好符合自己当时的需要，刚到广州参加工作不久，在中心区租不起房，与女朋友在番禺租房，每个月房租1500元。如果买下这套公寓，正好什么家具都不用买，而且居住质量高，就像在住酒店。大专毕业学文学的女朋友，看了第一次就喜欢上里面简洁的装修风格，凭直觉就认为该买，试图说服男友，当场下决心落订。
可是，这个时候，计算机本科毕业的李先生，算了很正确、很精确的一道数学题：每月供2000元，要比租房多出500元，一年5000元。另外，比原来租房的地方要多转一次车，每天要多出交通费4元，两个人每个月就多出240元，一年多3000元，而且还要等大概一年后才能交楼，这样又要多出2000元×12=24000元。算下来，第一年就要多出31000元。数据说话，当时月收入3000元的李先生反对月收入2500元女朋友的建议：楼市还在跌，等过个半年一年后再说吧。
时间过去了一年，该套公寓的单价很快涨到了1.2万元/平方米，总价上涨了16万元，也就是说，减掉李先生算出来的“额外”支出，还可赚超过10万元……
好了，现在李先生对于买公寓投资的趋势，已经看得十分清楚，并认为投资的正向回报已经十分确定。问题是，当李先生看清楚的时候，中国同样还有几千万名同胞也看清楚了，而这个时候，却发现中国楼市却是想买买不起，想买不让买了，不仅限购限贷，而且二手房转让还要交20%的个税！最近，李先生和妻子正在盘算着：同样在番禺，准备以1.6万元/平方米的价格，在华南板块买一套不限购不限贷的公寓，但此售价与当年看中的那套单位是高出两倍哟。