中国商业地产：“泡沫”还是“春天”

——专访中国商业地产联盟秘书长王永平

知名饮料品牌娃哈哈新近首次详细披露其商业地产战略，称在3-5年内，计划建设100个购物中心。但娃哈哈并不是第一家涉足商业地产的餐饮行业，此前不久，海底捞跨界进军商业地产的消息已在业界刮起了一阵旋风。

在“新国五条”的出台以及“限购”与“限贷”的楼市调控大潮中，商业地产因不受上述政策影响而备受投资者和开发商的青睐。去年的最后一天，华远地产斩获北京通州梨园地块，以选择商业地产的方式重回北京房地产市场。2012年年报显示，龙湖地产拟在今年实现商业地产的快速扩张，并在15年内将商业利润占比提升至30%。更值得注意的是，去年底今年初，万达、soho等均调整了商业地产策略，开始把持有和运营作为战略重点。

确切地说，这一幕在两年前便暗流通动。当时，众多住宅领域开发商迫于限购调控，纷纷主动或被动甚至是盲目转向商业地产，以至于引发舆论对商业地产将出现过剩的担忧。

据中国商业地产联盟提供的数据，2012年1-12月，全国商业营业用房竣工面积为1.02亿平方米，同比增长13.1%，但同期全国商业营业用房销售面积 仅7759万平方米，同比减少1.5%。空置面积7130万平方米，同比增长21.0%；同期全国商业营业用房投资额为9312亿元，同比增长 26.3%，销售额为7000亿元，同比增长仅4.4%。

中国商业地产联盟秘书长王永平在接受《支点》记者独家专家时表示，目前商业地产犹如一匹脱缰的野马，盲目开发、被动开发的势头并没有得到遏制。同时，如果城市规划、金融创新、复合人才不到位，商业地产还远未走进春天！

“内行乐观，外行悲观”

《支点》：两年前，众多住宅领域开发商迫于限购调控，纷纷主动或被动甚至是盲目转向商业地产，以至于引发舆论对商业地产将出现过剩的担忧。现在来看，这种担忧是在逐渐化解还是进一步加剧？

王永平：两种提法我都不太赞成，要慎提“泡沫论”，更要慎提“春天论”。原因在哪里？可从三个方面分析。一是城市规划是否科学；二是融资方案是否符合行业特性，是否有金融创新；三是需要有从事商业地产的复合型人才。

一 个城市的规划对该城市商业地产项目的发展起到了决定性作用。商业地产项目其实取决于三个“流”，我们开玩笑说是“三流行业”：人流、车流、物流。而这“三 流”与城市规划密切相关。比如，城市道路交通改善了，建了个地铁，建了个公交车站，旁边的商业马上就活起来。但我们现在的城市规划和商业地产规划都不科 学。目前，越来越多的商业地产项目背后是政府的强制性配套。

为什么很多商业地产项目被拆散卖掉，并且做得不成功？其实大多是不得已而为之，这与银行的融资方案有关。现在银行贷款期限一般是两年，最长三年。但这三年的银行贷款匹配住宅地产，住宅地产盖到一半，就可以预售、按揭，在交楼前就可先进账，然后把按揭的钱归还银行贷款。

但商业地产项目不允许这样做。商业地产要求的是封顶后才能销售，如果持有经营，从一个商场到装修店铺最快也要两年，而且开业时为培育市场还要免除租金，这样 就根本没有资金归还银行贷款。在国外，保险资金、退休基金、专门的房地产性基金都可进入商业地产项目，利息低借期长则十年。我国这方面的金融创新还远远不 够。

商业地产是一个新兴行业，发展又那么快。商业地产需要复合型人才，即懂地产、懂金融和懂商业等，现在这方面人才还比较稀缺，基本是靠自己的项目慢慢培养。

《支点》：那么您如何解释当前地产商纷纷成立商业地产事业部现象，甚至是一些品牌商、餐饮、家居照明等行业都进入商业地产领域？

王永平：很多人认为商业地产有“泡沫”，有的说“泡沫”在一线城市，有的说在三线城市。恒隆地产有 限公司主席陈启宗曾给股东写过公开信，认为商业地产并未饱和，仍有商机。我认为这些提法都不矛盾，关键是“行外乐观，行内悲观”。行外一听商业地产很火 啊，就进来了。行内做这一行其实已发现乱得不行了。行内里头又分两种：“内行乐观，外行悲观”，误闯误入进来的这些人是外行，什么也不懂，就是“外行悲 观”。“内行乐观”，像大连万达集团，他们说，这些乱和我没有关系，我要做的是去瓜分市场。

要慎提“泡沫论”，“泡沫”一般指价格虚高或严 重供求失衡。在商业地产的某些项目里，这两种情况可能存在，但整体上还不能说是有“泡沫”。比如，沈阳投资非常热，一些很好的项目在那里集中投资，这就可 能有泡沫化的迹象，因为市场消化不了这么多。更多的城市是项目数量多、质量差，呈粗放型增长，开发商招商难与品牌商选址难并存，这叫结构性失衡。有些地方 属于盲目增长，但对一些优质的商业项目，仍然有机会，市场有需求。

“战略性机会少，战术性机会多”

《支点》：从您掌握的数据来看，目前商业地产呈现怎样一种发展态势？

王永平：当前商业地产盲目开发的势头没有得到遏制，其中原因有比较多的被动成分。还有一个势头，即商业地产的洗牌，集中程度会提高。

我 曾经用几句话来描述这个行业的发展：十年前人们问“什么是商业地产”，想做商业地产的去工商局注册都有困难。2003年，万达在长春的第一个商业项目标志 着中国商业地产产业化的发端。5年前，人们开始打听“谁在做商业地产”。今天，人们问“谁还没有做商业地产”。现在不仅住宅在转型，商业零售也在转型。商 业零售过去是“房客”，现在变成了“房东”，如红星美凯龙、宜家等企业，都在开发商业地产，而不仅仅是家居概念。包括宁波杉杉，中国第一个服装上市公司， 也在做“奥特莱斯”的大型休闲体验式购物场所项目。最后，我们要问，“5年后谁还在做商业地产”，这个行业亟需一个洗牌过程。

国内商业地产像一匹脱缰的野马，后期的运营没有跟上。我的忠告是印度的诗句：“放慢脚步，等等我们的灵魂。”，意思是“开发”是我们的脚步，“商业的运营”就是我们的灵魂，这样才能持久发展。

作为全球第二大商业地产商，万达今年将重心从开发转向运营，soho去年下半年将从一个最大的销售公司转向为最大的持有公司。现在，行业内的风险意识增强，这是一个变化，但“围城”现象仍然存在。

《支点》：针对当前商业地产的发展态势，您对从事开发的企业有哪些忠告或建议？

王永平：很多企业在转向商业地产的过程中有一些误区，以为城镇化带来了行业的春天。其实，农民工转化为市民，不仅是身份的转化，更重要的是消费观念变化。他们的购买力虽然在增长，但这并不意味着你有机会，关键要看这个项目有没有机会。

从 住宅地产转型的公司以为商业地产不限购限贷是机遇，但这个判断是错误的。虽然避开了政策风险，但更大的市场风险在等着你。有人把转型商业地产看作避风港， 但你要知道那个地方是什么样的避风港。众多转型公司当中，心态都不一样，我把它分成四类：主动型，被动型，盲动型和心动型。

所谓主动转型，如中粮的悦城，华润的万象城，还有龙湖地产等，特点是有明确战略，有核心模式，有人才、资金的储备，粮草都备齐了。

被动转型，就是政府卖地时的强制性配置，不做商业地产，住宅也拿不到地。这类企业包括万科。如果十年前，万科和万达争的话，幸存的是万科，因为万科有品牌效应，但十年后的今天，如果“两万”相争，存活概率更高的可能是万达。

还有盲动转型。看到万达做商业地产发迹了，成了胡润地产榜的首富。于是，福布斯新上榜的中国首富——娃哈哈的当家人宗庆后也要建100个商场。一个做商业地产发迹，一个发迹以后做商业地产，似乎看到某种内在联系，认为21世纪创富，就要做商业地产，这就叫盲动。

最后一种叫心动转型，像海底捞火锅店。家乡的政府说，你在北京做得那么有名，我们给你块地做商业地产吧，这么好的机会，这年头弄块地多难啊，那就试试看吧。

但若不是主动转型，一般都会遇到大问题，做商业地产强调能力。这个能力，一是眼力，二是实力，三是合力，四是耐力。

眼力就是判断这个地方能不能做商业，要有专业团队支持；商业地产的主流发展不是卖铺子，而是要持有经营，就是我不卖，我只出租，这当然需要实力；搞综合体还需要整合很多资源；一个好的项目需要培育，不能一蹴而就，这个时候你要有耐心。

我 还要提醒一些后来者：不要轻易以战略性姿态进入商业地产。我对市场前景的看法是，战略性机会并不多，但是战术性、策略性的机会呢，也还真不少。比如，这个 城市里刚好有一块地，位置很好，有这个条件，也能够得到，就还有机会做。但一上来就想全国拿地，形成大品牌，这可能就会有问题。

“整个行业发展开始���了层次，政策导向是当务之急”

《支点》：对商业地产近十年的发展，您有什么感触？

王 永平：上一个十年，是商业地产的快速发展期。万达进入商业地产时，国外同行业已经发展了几十年。所以国内业界要坚持，要有信心做下去。早期，从事商业地产 的企业更多是在开发领域竞争，比如，比谁有资源，谁有实力屯地多，买好的位置，然后做很好的营销，到处投放广告，做很多新的概念，卖的价格越高越好，销售 比例越高越好。现在，大多数企业意识到经营的重要性，开始从“开发竞争”转向“运营竞争”、“资产管理”。

另外，订单订产开发已形成共识。持有型物业成为主流，代表性的事件是soho去年下半年宣布转型，soho是商业地产销售大王，2012年下半年其销售神话终结，往持有物业发展。持有，要有优良的商业管理团队，人才的重要性更加突出。

这 些年，商业地产已基本形成了“第一集团军”，像万达、凯德、华润、中粮等处于这一行列。“第二集团军”也即将形成，整个行业的发展开始有了层次。而一些较 早起步的公司正在慢慢消失，如铜锣湾、宝龙等，一些起步较晚的公司如万象、大悦城等却很快追至一线，队伍结构也有了调整。

在今年年初的万达内部会议上，王健林号召公司要从开发思维转向运营思维，并将此转型提高到了战略高度，异乎寻常。运营一旦抓了起来，万达就很可能与其他对手拉开距离，成为实力超群的领跑者。

《支点》：您对政策层面有什么建议？商业地产要不要调控？

王永平：商业地产更重要的不是调控，而是要有政策导向。解决融资通道，国际惯例是把商业地产贷款从住宅贷款里分离出来。要看到住宅地产 和商业地产的差异性，尤其现在正是最好的调整期，为什么？因为住宅地产和商业地产面临的是同一个问题，简单概括就是“钱”。区别在于，住宅地产市场里的 “钱”太多了，都是热钱，一炒就炒高了。而商业地产市场，为什么都要卖呢，因为缺钱。所以，政策导向是国内商业地产持续健康发展的当务之急。

当 前很多资金导入，是住宅地产商在“炒商铺”，仍然是乱买一堆“垃圾”。他们不仅自己深受其害，而且还连带一些开发商乱盖一气。资金如果通过房贷信托基金这 种方式有序进入，既可以解决住宅地产的热钱问题，又可以扶持商业地产，这是我的第一个政策建议。第二，建议政府要加强房地产规划的科学性和严肃性，不要以 单纯追求GDP为主要目标，特别是中央政府在调控时，应把住宅地产和商业地产区分开来。