整体估值合理　京CBD写字楼单价逼近25000元

    2007年，CBD区域内写字楼市场供需两旺，预计到年末，甲级写字楼供应量将高达447955平方米。CBD区域的平均空置率有望达2年来的最高水平。

　　写字楼售价估值合理

　　租金将震荡上行

　　一直以来，衡量房产价值的最核心标准就是租金水平的高低，随着整体房价的大幅度提高，CBD地区的各类物业品质也有一定的提高，继而带来的就是租金的上升。据统计，CBD区域写字楼最高租金报价上升至288元/平方米·月（含物业管理费），银泰中心西楼遥遥领先。但相对于房价的提高幅度，租金远没有达到应有的水平，从投资角度而言，投资者的预期更多是寄予在房价提升上，在整体房价上升的情况下，写字楼较大的供应量对于其售价的影响并不明显，但对于短期的租金影响是巨大的。

　　对于售价，CBD区域内写字楼销售价格逼近25000元/平方米。对于北京整体写字楼市场而言，创下了历史新高。之所以供销两旺，是因为投资者对其估值合理，从整个北京而言，该地区价格上升幅度并不大，从长远来看，还将有一定的上升空间。预计，写字楼市场在大背景下价格估值合理，且有上升空间。租金水平受微观市场影响较大，未来震荡上行。

　　长线投资预期导致区域需求旺盛

　　CBD是北京市公认的商务核心区，CBD区域写字楼发展在近年北京写字楼市场一直是焦点和风向标作用。大型国有企业和海外基金的重点选择目标依然是CBD，并在未来一段时期内仍将持续，2007年第二季度，CBD区域没有写字楼项目入驻，平均空置率从上季度的23.3%小幅下降至22.35%，显示出CBD地区对写字楼的需求依然旺盛，一季度的供应已经开始被慢慢消化。

　　经过多年发展，CBD客户群已经形成自身特色，产业集群效应明显，各国驻华使馆、60%境外驻京单位、80%海外驻京新闻机构，以公司总部为核心，外资金融、保险机构、制造业、IT企业为保障，咨询服务机构为产业链条。

　　在估值合理的情况下，CBD永远是大公司、机构的第一选择。多年的自然衍变使该商圈写字楼的客户构成较为稳定，基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构、电信业、咨询服务机构为配套的产业生态链。目前入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家，其他商圈只能望其项背。写字楼租户以国际知名的外资公司为主，涉及的行业类型包括提供专业服务的律师事务所、咨询公司，及外资银行、保险公司、能源类企业等。中央电视台、北京电视台的东迁，将使得传媒业成为未来CBD商圈写字楼市场租户构成的重要组成部分。 CBD区域供应趋势依然强劲，今年近50%的新增项目都出自这个区域。并且CBD区域投资活跃，不仅有海外基金整栋购买项目租赁，也有很多中小投资者长线投资。

　　伴随着北京写字楼市场的发展历程，CBD区域一直以高端品质的甲级写字楼主宰市场主旋律。随着奥运经济带动以及CCTV新址迁入，中国经济首善之区的北京CBD顶级办公物业市场将持久保持旺盛需求，需求呈现高度国际化。