蓝筹写字楼表现突出 淘金“蓝筹” 写字楼成新商机

世邦魏理仕近日发布《中国办公楼实情报告》，以十四个主要一二线城市的数据为样本，探讨未来四年写字楼的供需情况。据其统计数据表明，在未来四年，如果所有项目如期交付，这十四个城市的写字楼总量将增加4,080万平方米，增幅达80%。其中武汉未来四年新增写字楼的总量达到240万平方米，今年2-4季度这个数字也将达到74万平方米。

    这些数字对于武汉写字楼市场来说，无异于一波巨浪袭来。

    武汉写字楼市场潜在风险增加

    据《中国办公楼实情报告》显示，截至2012年底，武汉优质写字楼总量约148万平万米。预计未来4年内将累计新增优质写字楼240万平方米，若全部按期交付，至2016年市场存量将比目前市场存量翻两番。供应量增长将在2014年达到高峰，单年供应量将接近70万平方米。根据市场过往三年的吸纳能力衡量，并适当考虑工程延期的因素，写字楼市场仍将处于供应偏大的状况，在供应高峰年份市场将有供应过剩的短期风险。

    目前武汉优质写字楼存量中有45.3%的散售项目，而到2016年散售项目比例不断扩大，预计占存量的63%，约151万平方米。由于散售项目在后续的管理和保持租金稳定性方面均有一定难度，无论从项目的持有者和投资者角度来说，市场风险不断增大。其次，新增写字楼64%将位于传统核心商务区外的次中心区域。上述区域的交通和配套设施仍需不断完善，在需求有限的情况下，预计市场整体空置率会继续攀高。 

    蓝筹写字楼表现突出

    蓝筹写字楼，即处于城市核心区域、按高规格建造、并由资深开发商开发管理并只用于租赁的超优写字楼。

    根据世邦魏理仕对全国14个主要城市过去三年办公楼数据的分析，蓝筹写字楼市场无论在租金增长、空置率、租金收入等各项重要指标上均远超整体市场平均水平。具体来说，蓝筹写字楼的租金在过去三年（2010-2012）累计增长41%，比整体市场高出7个百分点；蓝筹写字楼过去三年的平均空置率只有7%，比整体市场的14%低7个百分点；租金收入在同期也因此比整体市场高出15个百分点。

    “蓝筹写字楼在未来供应当中的占比仍偏低，而其面临的竞争也相对较少。我相信它在未来的市场竞争当中将继续保持优势并享有更好的发展空间。”世邦魏理研究部中国区执行董事陈仲伟表示。

    新兴区域的写字楼面临最大挑战

    相对于北京、上海、广州等成熟的市场，大多二线城市政府都在大力发展新CBD，并在这些城市新兴区域推出大量的土地发展商业物业。根据数据显示，在未来四年的所有新增供应当中，约有52%是来自于城市的新兴区域。

    而这些新兴区域，商业氛围还有待提升，各项公共生活配套设施也往往不到位，而基础设施如公交、地铁等仍需相当长的一段时间才能完善，这使得原本就充裕的供给将需要更长的时间来消化。

    在武汉，近年来重点发展的武昌滨江商务区、汉口沿江商务区、汉江商务带、王家墩武汉CBD等新兴商务版块都已初具规模，写字楼供应量也十分惊人。

    投资蓝筹更靠谱

    面对如此大批量的未来供应，某些城市，特别是一些二线城市的写字楼市场将面临巨大的挑战。为了减缓这种过度供应所带来的冲击，一方面要求政府大力发展新兴区域建设及完善配套，并提供鼓励政策来吸引企业进驻；另一方面，则要求开发商着力提供高水准和更有竞争力的优质写字楼；以优惠租金吸引优质企业进驻以提升本身写字楼的档次和知名度；在可能的情况下，分阶段开发项目以避开供应高峰所带来的竞争。

    而对投资者来说，二线城市的大量新增供应或将为投资者提供充裕的选择空间，有机会以较低的价格买入写字楼。不过，陈仲伟建议，投资者应将注意力投向二线城市的蓝筹写字楼，以避免不成熟市场中普通写字楼之间的过度竞争带来的风险。“蓝筹物业相对稀缺且能带来更好的收益。因为当地公司和从一线城市转移到二线城市的企业都渴望入驻品质更高的写字楼，这一点在武汉表现的非常明显。”

    世邦魏理仕华中区董事总经理伍嘉乐认为，目前二线城市蓝筹写字楼所占的比例仅为3.6%，而像武汉这种潜力型中心城市，这个比例应该达到30%-35%比较合适，而这个短缺的空间让蓝筹写字楼显得更为稀缺，因此更有投资价值。