核心区写字楼 价格3-5年翻番

现在是不是投资房产的最佳时机？投资什么样的房产增值潜力最大？这是所有投资者最为关心的问题。一般来说，住宅投资的增值效应表现相对较快，而商办物业则相对缓慢，写字楼尤其如此。因为除了商业氛围的培育外，写字楼更需要产业结构的支撑。然而，一旦经济发展水平达到一定程度，商办物业的增值“后劲”往往高于住宅。一项研究数据预测分析，未来3—5年内部分有潜力的1.5线城市核心区写字楼价格将翻番。武汉作为1.5线城市，正借力大规模的基础设施建设和经济发展，不断转向成熟。国内外企业的争相进驻，武汉优质办公楼进入重塑阶段。    

    全年将新增优质办公楼近50万平方米

    据“武房指数”4月18日公布的数据显示，武汉市2013年第一季度，写字楼新增供应套数为953套，市场成交均价为9418.55元/平方米，环比上升3.66％，租金环比微涨0.8%，达85.4元/平方米/月。尽管租金增幅减弱，但在市场需求的持续推动下，预计今年全年优质办公楼的平均租金水平仍将保持上升态势。相反，部分品质及配套水平不达标的办公楼则将面临被迫降价求生的尴尬境地。据悉，目前甲级办公楼与乙级办公楼租金差距扩大至每平方米每月30余元。

    仲量联行报告称，预计2013年全年将有近50万平方米的优质办公面积入市，超过去年新增供应。其中，甲级办公楼只占到全部优质办公楼的26%左右，因此甲级办公楼仍属稀缺产品，为世界500强企业争相追逐。

    空置率持续下降至17.8%

    除甲级办公楼供不应求外，整个办公楼市场的吸纳量都在持续增长。由于今年第一季度武汉无优质办公楼入市，市场以消化存量为主，所以17.8%的空置率同比环比基本持平。数据显示，第一季度存量写字楼交易均价为5244.96元/平方米，环比环比均有所下降。新的供应高峰将在未来三个季度内到来，但预计需求仍将保持旺盛，全年净吸纳量预计达35万平方米，因此空置率仍将控制在20%以内。值得注意的是，武昌继续发力，全年新增供应预计将超过汉口。2006年—2012年上半年，建设大道金融街办公楼吸纳量由原先的48.6%下降至26%；武广商务区的吸纳量由此前的21.2%降至为-5%；而汉口沿江商务区的吸纳量由此前的14.1%上升至44%。今年，武昌滨江商务区以及光谷商圈大量优质办公楼的入市或将改写这一格局。

    2012武汉甲级写字楼租金涨幅在全国14个重点城市中居首位，全年上涨22.4%，至94.1元/平方米/月。目前，甲级写字楼主要分布在武广商圈、建设大道金融街、武昌滨江和汉口沿江一带。租金最低的是中南商圈，71元/平方米/月；最高的是武昌滨江和汉口沿江，平均租金110元/平方米/月。过去5年当中，武汉甲级写字楼月租从40多元/平方米涨到90.5元/平方米。专家预计，“未来5年，武汉商用物业租金仍将上涨56.6%，至2016年武汉市甲级写字楼平均租金将达到155.2元/平方米/月。”今年一季度平均租金水平持续上升，但由于即将上市的办公楼中，乙级办公楼占绝大多数，预计将减缓租金快速上升的势头。位于主要商圈的中、高端写字楼租赁情况都呈现出繁荣景象。

    投资回报率未来三五年内翻番

    而说到投资回报率，一项研究数据分析预测：有潜力的1.5线城市核心区写字楼价格3—5年翻番。该研究以沈阳为例，如果2012年6月以1.2万元/平方米购得玛丽大厦，当时的租金是3.5元/平方米/天；到2017年价值涨至4.2万元/平方米，租金则涨至6元/平方米/天。据此推测，如果2012年投资1.5线城市核心区写字楼，五年价格年均涨幅50%；如持有，购买成本租金回报率18%。武汉作为典型的1.5线城市，随着经济持续快速发展，交通网络逐渐完善，中部中心城市地位得到确认等利好影响，必将吸引越来越多的国内外优质企业进驻，来此办公，从而带动写字楼市场繁荣。“预计未来1—2年，新的大宗物业投资热点将会出现在1.5线城市的甲级办公市场。因此，受此影响1.5线城市甲级办公楼租金水平也将出现至少15%的上涨空间。”专家分析。