重庆写字楼空置率三成投资要瞄准超优写字楼

此外，还有开发商改变写字楼用途。某知名开发商建议，若项目有两栋写字楼，可将其中一栋改为高级酒店，通过豪华酒店品牌带动旁边写字楼的租售。
昨日，重庆世邦魏理仕（CBRE）发布《中国办公楼实情调查》，未来四年，重庆写字楼市场供应量颇大，很大一部分供应在新兴中央商务区域。对投资者来说，其中仍有值得挖掘的机会。

今年一季度写字楼空置率下降1.1%

据世邦魏理仕研究部的统计数据表明，截至到2012年底，重庆优质写字楼存量约为136万平方米，空置率28.1%。到今年一季度，空置率略有下调，降至27%。

世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文认为，严峻的挑战还在后面，较高的供应风险随之而来。预计在2013~2016这未来的四年，优质写字楼市场预计新增供应超过330万平方米，也就是说每年的供应量将达到69万平方米。根据市场过往三年的吸纳能力衡量，重庆市场每个季度约能消化4.0万平方米的写字楼，也就是说一年能消化16万平方米。远远跟不上供应的速度。

按研究人士测算，重庆未来四年的供应量，需要20.66年才能百分之百消化，消化8成也要16年半。

考虑到近年来工程滞后比较普遍的因素，胡港文说，就按2012年国内房地产项目45%延误率来计算，重庆未来四年新增的写字楼供应，也需耗时9年才能消化。

江北嘴中央商务区供应最集中

“2006年第一次到江北嘴察看地块的时候，那里连像样的路都没有。”一位外资开发企业的负责人回忆，6年过去，这里交通已初具规模，新建的、即将竣工的写字楼林立。

重庆未来四年预计新增的写字楼供应量中，约有110万平方米位于江北嘴中央商务区，占到了总量的34%，远高于所有其他区域。胡港文认为，与整个写字楼市场情况相比，江北嘴等新兴区域的写字楼市场面临的挑战最明显。因为基础设施，人口数量及商业氛围的成熟仍需要一段期间，因此市场短期内的供应风险将比较集中。

但实际上，重庆新兴商务区内写字楼的集中度并不算特别高。根据世邦魏理仕调查，例如在天津，未来新增写字楼超过七成都集中在滨海新区内。

虽然近两年重庆写字楼市场空置率一直保持高位，但部分优质项目市场表现仍很突出，业内普遍认为，未来市场将出现分化，“蓝筹写字楼”（即处于城市核心区域、按高规格建造并由资深开发商开发管理并只用于租赁的超优写字楼）将保持竞争优势。

根据世邦魏理仕对全国14个主要城市过去三年数据的分析，蓝筹写字楼的租金在过去三年累计增长41%，比整体市场高出7个百分点；平均空置率只有7%，比整体市场低一半；租金收入在同期也因此比整体市场高出15%。

之前重庆蓝筹写字楼的调查样本较少，大都会算是业内公认之一。未来新增写字楼项目中，将有一半是蓝筹物业。

投资分析》

蓝筹物业竞争少、品质高投资者可看看

今年一季度，重庆写字楼平均租金92.7元，同比上升了1.5% 。世邦魏理仕华西区资产服务部总监黄云龙认为，租户可以选择供应高峰期来签订租赁合同，以获得更大的议价空间。对于投资者，则建议他们把目光放在竞争少、品质高的蓝筹物业上。

优质写字楼投资门槛高或催生房地产基金

“购买写字楼的人分为三类”。胡港文称，一类是用家，即真正需要使用写字楼的购买者；一类是投资人；一类是投机者。

在供大于求的阶段，对于用家来说是最佳入市时机，投机者最好止步。而大量处于中间段的普通投资者，他们追求的是长久、稳定的回报，则需要选择正确的投资对象。

在实际操作中，蓝筹写字楼虽然前途一片光明，但多为单一产权的物业，动辄数万平米、上亿元的投资门槛，绝大多数的普通投资者只能望而却步。“参照一些成熟国家和地区的经验，房地产投资基金是降低投资门槛的上佳途径。”黄云龙称，房地产基金被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。投资者通过基金证券的方式，将资金委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，收益连续稳定。随着买卖双方投融资需求的近一步发展，或会加速催生房地产基金的出现。

已经有部分基金公司和保险公司，将目光锁定重庆一些优质的写字楼项目，胡港文透露。

相关链接：

空置率为28.1% 重庆优质写字楼面临供大于求风险

重庆商报

重庆商报讯昨日，全球知名综合性地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）在渝发布《中国办公楼实情调查》称，未来四年（2013年~2016年），其重点监测的14个城市的写字楼总量将增加4080万平方米，包括天津、沈阳和重庆等二线城市写字楼将面临供大于求的风险。

全国

二线城市写字楼供过于求

日前，世邦魏理仕对北京、上海、广州、深圳、沈阳、大连、天津、杭州、宁波、青岛、武汉、南京、成都、重庆等在内的14个城市的写字楼市场进行了调查。针对该调查，昨日该机构在渝发布《中国办公楼实情调查》，预计2013~2016年间中国的写字楼供应量将激增4080万平方米，包括天津、沈阳和重庆在内的一些二线城市的供应或将远远超过需求。

世邦魏理仕研究数据显示：截至2012年底，14个城市写字楼存量约为5000万平方米，其中18%即约900万平米于过去两年内完工。得益于较为活跃的需求，上海和广州等一线城市的写字楼市场已逐渐吸纳了近年激增供应。但二线城市供大于求，全国二线城市写字楼的平均空置率在过去两年中由17.0%上升至20.7%。

该机构中国区研究部执行董事陈仲伟表示，从未来四年的供需关系上看，北京办公楼供应不足的情况将持续，上海、广州及杭州的供需关系则相对平衡，天津、沈阳和重庆市场在未来几年供过于求的现象会一直存在。

重庆

空置率将进一步走高

世邦魏理仕研究数据显示：截至去年底，重庆优质写字楼存量约为136万平方米，空置率28.1%。未来4年优质写字楼市场预计新增供应超过330万平方米，其中江北嘴中央商务区未来4年新增供应约为110万平方米。

上述数字只限于优质写字楼，若放大到整个写字楼市场，供大于求更为明显。来自领域机构的数字显示，去年重庆写字楼成交量同比增幅42%，为78.4万平方米，创历史最高纪录。不过，与去年227万平方米的新增供应量相比，供需极不平衡。该机构预计，重庆的写字楼供应量未来3年内在800~900万平方米，今年预计320万平方米的写字楼入市。

世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文昨日表示，重庆写字楼市场供过于求的风险在未来4年将加剧，江北嘴区域的办公楼租金及空置率将面临极大的挑战。不过，尽管近两年重庆写字楼市场空置率一直保持高位，但优质写字楼的市场表现突出，去年租金较2011年上涨9%，空置率下降1.8个百分点至28.1%。所以，未来重庆写字楼市场将出现分化，大量优质写字楼的入市在提升整个市场档次的同时，由于充足的需求也促使这一部分写字楼表现较突出。

领域机构市场研发中心副总监张鑫则表示，目前重庆写字楼在建项目约30个，随着更多新增项目的入市，空置率则会呈现增加的趋势。

建议

房企可拉长开发周期

未来供应大批量增加，预期一些城市尤其是部分二线城市的写字楼市场将面临巨大的挑战。如何解决？

胡港文表示，大量的新增供应主要来自新兴CBD，首先地方政府应根据未来市场的需求量，调整甚至暂缓写字楼的土地供应；同时加快新兴区域的基础配套建设，提供鼓励政策来吸引企业进驻。其次，对于开发企业，考虑到未来大量的供应，可适当拉长开发周期，避开供应高峰；同时在开发层面上，应更多地开发优质写字楼；还可提供写字楼散售，“但长期仍要加大自持，以免影响写字楼品质”。

张鑫则建议，首先，开发商应科学制定推盘节奏，避免集中放量带来恶性竞争；其次，在产品设计上，各大房企也应突出特色，跳出同质竞争。

此外，还有开发商改变写字楼用途。某知名开发商建议，若项目有两栋写字楼，可将其中一栋改为高级酒店，通过豪华酒店品牌带动旁边写字楼的租售。