广东东莞部分“工业地产”将可买卖

日前出台的东莞市《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》(下简称《意见》)，将于9月1日起实施，持续至2015年8月31日。日前，东莞市三旧办相关负责人对该新政进行了详细解读。 作为东莞“三旧”改造的纲领性文件，《意见》首次引入了“工业用地”的概念：即占地15亩且容积率1.5及以上的旧改项目，改造后建成的工业大厦等可分割出售产权。市三旧办表示，今后将鼓励对旧厂房用地的整合改造，旧厂房用地改造成工业用地不仅可享受专项资金补贴，还可免交土地出让金，容积率也可不设上限。

不希望“三旧”都改造成房地产

目前东莞超过七成的“三旧”改造 都是改做商品房项目，产业项目却不多。为此，《意见》规定，今后“三旧”改造用地规划为居住和商业用地的比例，市区不高于60%，镇不高于40%。

此外《意见》还将原土地使用权人自行改造补缴的土地出让金市、镇、村分成比例由2:4:4调整为4:2:4，第三类镇的分成比例则由1:5:4调整为3:3:4，即村一级的分成没变，而镇区分成减少了两成。

“将镇区一级的分成比例下调，是为了抑制‘工改商’。”该负责人指出，这样做是“鼓励‘三旧’上马产业类项目，不希望改造都去搞房地产，多用于产业转型升级项目”。

此外《意见》透露，东莞将设立一个市“三旧”改造专项资金。该负责人介绍，土地出让金市里分成的部分将全部注入该专项资金，而集体经济组织与其他单位合作改造，办理转让手续缴纳的税费，市留成部分也将全额注入。

积率不设上限 鼓励建高层工业楼宇

《意见》中明确，为提升土地的承载力，在符合相关技术规范的前提下，工业、仓储用地的容积率不设上限。也就是说，工业、仓储用地上的楼宇可以尽量往高建。该负责人介绍，这样做的目的是鼓励多开发工业地产、开发高层或多层的工业楼宇。只要是在交通等公共配套设施完备，其他技术规范的前提下，“三旧”改造中的工业和仓储用地就可以享受“容积率不设上限”的实惠。

“香港的高层工业楼宇就特别多，这一点我们可以向香港学习。”该负责人表示，希望能够通过这一优惠政策改造一批简易的旧厂房，将东莞的工业厂房“拔高”，提高土地利用效率，向空间要土地。

旧厂房改造后可用于“2.5产业”

根据此前的规定，旧厂房改造后的工业用地只能用于发展制造业或作为仓储用地。而此次《意见》则是这样规定的：经市经信部门认定的生产性服务业项目，即介于第二产业和第三产业之间且与制造业直接相关的配套服务业(也被称为“2.5产业”)，可使用工业用地，但不得改变用途。 该负责人解释说，这就意味着改造后土地不再限于第二产业，而也可用于“2.5产业”，包括现代信息服务、物流会展、科技服务、文化创意、服务外包。不过，建成后，只租不售，而且只能租给“2.5产业”项目。

此外，该负责人介绍，旧厂房改造不改变用途，只提高容积率的，可免交土地出让金。而为了鼓励参与产业类项目改造的积极性，此次《意见》中还明确，“工改工”项目在政府实施拆除和新建两个阶段还可分别获得40~80元/平方米(土地面积)和60~100元/平方米的专项补助。