工业地产定位要紧盯 产业和城市高级化

解读《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级的若干意见》，不难看到相关部门对造房式的“三旧”改造的谨慎态度。放开“工业地产”，盘活和整合1万亩旧厂房用地，建设一批产业集聚区、都市型工业园和多层、高层工业楼宇，其意并非只指向“三旧”改造的房地产升级，更为长久的意义还在于产业高级化与城市高级化。 

工业地产在中国并非新生事物，东莞村集体经济一直以来，所从事的就是工业地产，只不过由于政策限制与所有者的经营思想的原因，没有形成规模较大的工业地产市场罢了。工业地产在很多地方，被誉为一颗正在升起的经济明星，但工业地产的经营在房地产业中或许是 最特殊的，其挑战也是最大的，并非一般的从业者有能力介入。

与纯粹的商业地产和商住地产不同，工业地产十分专业，工业地产本身的前景，除了受房地产行业大势影响之外，还与工业化的发展及城市化的进程密切相关。工业地产的最终命运并不是由房地产交易市场来决定，产业化的程度及城市化的程度才是真正的决定因素。工业地产被视为投资热点，是由投资市场窄小的现状造成的。当下，房地产受调控打压，经济不景气也收紧了买房者的购买力，而股市的低迷及诸如艺术、古玩、黄金等市场价格的居高不下，让大量的资金找不到投资的方向。当工业地产作为一种房地产门类推出，立马吸引了相当多买家的眼光。

不过，工业地产的市场终极的消费能力是产业的需求，是城市高级化的需求，而并非炒家或买家的意愿与资金实力。工业地产步入市场化时代之后，有两种路径可以选择，一是面向炒家与买家，把房卖出去就算完成任务，达成了目标；另一种路径是结合产业和城市高级化的需要，仔细研究高端要素流入的市场型态，深刻把握城市高级化的实际需求，使工业地产成为产业高级化和城市高级化的一种推动力，即帮助城市社会经济发展所迫切的高端要素平安落地，从而填实产业高级化和城市高级化的软硬件内容，使产业和城市站上一个新的层面。工业地产如果游离于的需求，仅停留在地产交易的阶段，则当下的工业地产会变成未来的“三旧”改造对象，需要再次拆迁，再次重建。

工业地产的复杂性就在于，工业地产的定位来自于对城市与产业发展的规律性的认识，也来自于对城市与产业需求前瞻性引导与满足。而这对一般的地产开发商而言，显然是超过其能力的。而且，未来的城市与经济更多地围绕着知识这一原点来展开，所以，工业地产也需要考虑到创意型经济人才的个性实现与文化认同。工业地产远非一般人眼中的厂房与楼宇，认识到这一点，可避免工业地产的闲置与再次沦为“三旧”的命运。