打破传统商业模式 泉州综合体将成投资热点

应运而生 打破传统商业模式

从晋江金融中心总部首个商业大盘——宝龙城市广场、晋江阳光商圈首家以MALL形态打造的商业综合体项目——晋江阳光时代广场的持续热销，到城东首个大型城市综合体项目中骏·世界城的公开，商业综合体从概念到实质建设华丽转身，有效填补泉州大型商业的空白，为泉州城市化进程画上恢弘一笔，成为今年下半年泉州楼市最引人关注的热点。

据悉，近几年泉州的商业地产项目业态，大致经历从商业步行街到超市、购物中心以及最近几年兴起的商业综合体的发展阶段。在住宅市场发育初级阶段，泉州商业项目具体业态为以打锡街、涂门街、中山路、津淮街等为主的商业步行街，其经营模式及业态结构较为单一。随着住宅市场的进一步“壮大”，陆续出现超级市场、购物中心等商业形态。而发展到今天，泉州的住宅建设无论从规模还是质量都有了更高层次的提升，相应需要更高层次的商业形态——商业综合体，CBD商业综合体应运而生，打破了泉州传统商业模式。

2012 商业地产进入高峰期

业内人士表示，城市住宅市场发展到一定程度后必然需要合理的商业项目为其服务，而单就商业项目而言，伴随着城市住宅发展完善，其自身表现业态也会作出相应的调整。

从泉州本土市场来看，伴随泉州城市不断扩容，城市化进程加快，借助政府的大力规划、建设，周边新兴板块吸引了一大批实力品牌房企的进驻，呈现高端住宅小区扎堆的局面，未来伴随这批高端小区的陆续交房，各新兴板块比如城东-洛江板块、晋江阳光商圈、晋江世纪大道板块等区域将迎来一个人气爆发期，因此从现阶段来看，泉州发展商业综合体的时机已然成熟，此时正是入市好时机。

从全国大环境来看，《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商都进入商业地产，商业综合体正在逐渐成为市场的投资热点。单纯的住宅市场开发模式创新难度加大，再加上中央“限购限贷”的高压调控政策作用下，住宅市场竞争更加激烈，开发企业需要寻找新的利益增长点。与此同时，商业综合体作为一种专业性要求更高，但投资回报更高的地产开发形式，越来越受到开发商的青睐，2012年商业地产开发将进入一个高峰期。

“1+1＞3” 物业价值大幅提升

商业综合体作为一个区域性的地标性建筑，所起到的作用是将整个区域的商业和经济带动起来。一个好的商业综合体，基本上涵盖了酒店、写字楼、购物中心、餐饮等业态组合，也就是说人们在商业综合体里，工作、生活、休闲、娱乐都可以一次性实现。

举例来说，中骏·世界城，50万㎡一站式商业体，包括百货中心3万㎡、华润万家超市2万㎡、财富金街3.5万㎡、电影院、国际豪华五星级酒店、5A甲级写字楼及精装SOHO，更设计停车位3000多个；晋江宝龙城市广场，由大型精品购物中心、时尚风情商业街、高级商务办公、五星级酒店及国际住宅等组成，是晋江新中心首席时尚大都会。而作为晋江商圈首家以 MALL形态打造的商业综合体项目——晋江阳光时代广场，规划有一家五星级酒店，两大商城及商业步行街。

值得注意的是，商业综合体的各种功能并非简单的叠加，而是互相影响、互为支持的。业内人士表示，这种业态互补所产生的区域价值以及本身的物业价值相互促动，带来了“1+1＞3”的效果，比如世界著名的商业综合体如纽约洛克菲勒中心、香港国际贸易中心及太古广场、日本的六本木等，都成为各自所在城市的心脏和地标，以及国内布局一线城市的著名商业综合体项目华贸中心和银泰等，其物业价值相比周边其他项目，无论是租金水平还是销售均价，明显高出一截，这就是商业综合体本身内在价值所体现出来的。

体验消费主导 商业综合体升值可期

“相对于较为单一的普通商业项目，具备住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等多功能优势的商业综合体将会引发人群的高度聚集效应，带来更加可观的租金受益和投资增长潜力。参照日本六本木、美国曼哈顿等国际金融发展趋势，未来商业投资热点是功能综合性强的商业综合体。”资深行业人士这样认为。

长远来看，���业综合体可以有效组合多种商业资源，自持经营开发商可以选择品牌的入驻、系统的模式经营、商城业态管理，经过一段养商期，商业综合体成为区域商业核心后，将吸引数以万计的人群到此消费，租金将呈几何倍数增长，保障商铺持续经营活力。

比如中骏·世界城，依托中骏置业自主持有且不对外销售的Shopping Mall，确保经营可持续发展，并带动金街商业的全面繁荣。世界500强品牌核心主力店集体涌入，包括洲际华邑酒店、华润万家、肯德基、沃美影城、七匹狼、利郎、九牧王、安踏等；晋江宝龙城市广场已与喜来登酒店、大润发超市、宝莱百货、兴龙电玩、龙麦KTV、金逸影院、味千拉面、必胜客、肯德基、麦当劳等国内外知名商家签约，等待建成后入驻该项目；晋江阳光时代广场商城采取统一规划、管理、招商，历经多年招商培育，成功引入来雅百货、捷龙超市等商业巨头以及大地影院、杰士康健身会所、屈臣氏、食为记、庆园丰收鱼庄、小肥羊、面包新语、1801BAR、东方一号酒吧、KK金KTV等一线知名商家。

如今，在新购物渠道的冲击下，传统的百货业面临挑战，而以休闲、购物、聚会、餐饮的一站式体验式消费理念为主导的商业综合体模式必将成为未来商业地产的主流形式。这种模式可以拉动3到70岁各年龄阶段的购物消费群体，进一步刺激家庭类消费，商业综合体投资升值前景可期。

延伸 泉州迈入“商业综合体”时代

伴随中骏·世界城、晋江宝龙城市广场、晋江阳光时代广场等几大商业综合体开工建设、招商引资稳步推进，一系列大手笔投资预示着泉州正逐步迈入“商业综合体”时代。在这样的市场氛围下，新兴大型商业综合体的面市将打破泉州传统商业模式，因商业综合体往往产生在一个城市的商业中心(或未来的中心)区域，商业的发展将催生三大新兴主流商圈。

海峡体育中心商圈

体育休闲经济效应正带动一方商圈的繁荣。地处世界城海体商圈核心，安吉路黄金中轴的中骏·世界城财富金街，以36万m2的海峡体育中心为核心，辐射近300万固定消费群体，以人均年消费15000元计(福建2010年城镇人均消费为14750元)，这里将创造出450亿元商机。

另外，伴随泉州城市东进，城东作为东进的先锋、中心城区的直接腹地，汇集了华侨大学、泉州五中、城东学园、第一医院、海峡体育场馆等优质资源，发展前景十分看好。

晋江世纪大道板块商圈

随着以宝龙地产为首的众多国内商业巨头纷纷抢进，以及晋江市政府的扶持，世纪大道板块将逐步形成以会展中心、金融中心、商业中心、国际城市广场为主的中央级商贸金融中心，新老商圈之间将会形成相互促进相互竞争的“化学反应”，促进晋江城市化进程。另外，随着该板块内如宝龙城市广场这种大型商业综合体所引进的“一站式消费”，将彻底改变当地及周边市民的消费习惯。

晋江阳光商圈

阳光时代广场位处晋江城市商业核心，扼守泉州、石狮、晋江连接枢纽，辐射陈埭、池店、青阳、罗山四大经济重镇，周边环绕马哥孛罗大酒店、阳光商务酒店、爱乐假日酒店等各大酒店；F1、杜尚、诺丁山等知名酒吧；欢唱、自由空间、天骄等众多KTV；元品、青山、上岛等名品咖啡，各类知名餐饮、娱乐、购物等休闲娱乐商业配套，构筑晋江不可复制的休闲娱乐消费中心。