成都商业地产进入“铂金时代” 地产商发力血拼综合体

　　城市综合体是当今世界上最高形式的地产开发模式，国际上称之为豪布斯卡（HOPSCA）,即H（hotel)酒店、O(office)办公室、P(parking)停车场,S(shopping mall)购物中心、C(congress)会所、A(apartment )公寓的简写。是将城市中的商业、居住、餐饮、办公、会议、旅店、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能，高效率的综合体，这种组合型建筑业态也被称为“城中之城”。正是因为不同业态各司其职又相互支撑，才让城市综合体自身成为一个实现完整的工作、生活配套的运营体系。

　　5月11日，成都万象城正式开业，它也被誉为是成都最大的城市综合体项目。自2008年万达广场落户成都城东，并由此深刻改变了成都的商业形态和市民生活方式，各类城市综合体便如雨后春笋般在成都涌现。经过数年的发展，成都城市综合体建设现状如何？它如何深刻影响了成都商业形态的变化？如何改变了人们的生活方式？未来又将如何发展？

　　缘起

　　2006成都城市综合体元年

　　2006年以前，绝大多数成都人还对城市综合体这个概念非常陌生。

　　这一年，可谓成都城市综合体建设元年。就在当年，来自大连的万达集团成功竞得成都锦华路地块打造成都万达广场，打响了成都城市综合体开发第一枪。

　　成都万达广场坐落于锦江区，位于二环路东五段与新成仁路交叉口。该地块占地116亩，总建筑面积30万平方米左右，其中商业广场建筑面积15万平方米，高层住宅建筑面积15.4万平方米以及精品写字楼和酒店式公寓4万平方米。

　　该项目集合国际百货、大型超市、餐饮娱乐、国际影院、室内精品步行街等众多商业形态于一体。引进的十家主力店中，包括了百货、电器卖场、影城、室内游乐中心、量贩式KTV、酒吧、健身、大型中餐酒楼等八种商业形态。并在第三代商业地产模式中成功将购物中心与新都市住宅巧妙融合，最大程度地满足了城市人群对商业设施与服务全方位、多元化的需求。

　　到2008年万达广场正式开业，这里俨然成为了城东新的地理坐标。购物、餐饮、娱乐、休闲可以在这里得到一站式体验，成都人猛然发现，原来生活还可以这样。万达广场的出现，彻底改变了人们的购物习惯和生活习惯，也带动了城东片区的产业升级。

　　万达模式的成功，引得其他房地产开发商竞相效仿。

　　至此以后，成都各类城市综合体便如雨后春笋般涌现，成都商业地产正式进入“铂金时代”。

　　现状

　　地产商发力血拼综合体

　　到2011年，经过几年的发展，成都城市综合体的开发规模已经达到了历史高位。来自四川省商业地产联盟的数据显示，仅2011年上半年，成都在建和立项的城市综合体就已经达到88个，商业体量近千万平方米。

　　总体量巨大的背后，更为显著的特点是，单个项目体量少则数十多则上百万平方米。它们具备了更加完整的城市功能购物中心、影院、写字楼、酒店，甚至包括大量的休闲体验功能，如真冰场、艺术馆等。

　　“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”已成为众多开发商的共识。成都楼市已经进入综合体之争的新时代。

　　在城东，华润置地斥资25亿元打造的万象城上周已经开业。这个号称成都最大的城市综合体项目与华润精品住宅小区二十四城无缝对接，由商业商务区、高级公寓、高尚住宅区以及社区服务系统等多种物业形态构成建筑群。其中，商业部分60万平方米，分三期开发，建成后将成为成都乃至西南地区的商业商务金融中心。

　　在城北，将于今年建成的金牛万达广场，投资高达80亿元，建成后将成为新一代现代城市综合体，以现代商业中心为主，包含高档甲级写字楼、高档百货、大型电子娱乐城、电器专卖城、精品餐馆街、 SOHO公寓、住宅等综合业态。被认为将颠覆城北乃至整个成都的商业格局。

　　在城南，275亩体量的城市综合体江宇天府城，商业配套相当于3个春熙路。被誉为继万象城之后，成都第二大的城市综合体。包括了纯住宅区和商业区。商业区的物业涵盖了办公、酒店、购物、展览、电影、餐饮等，主要是一栋50层高的超五星酒店、一栋甲级写字楼、5栋32层的SOHO公寓，还有预计4个大卖场组成的大型商业广场，其他的空地将成为步行街。这里将成为华阳镇-麓山板块大区域最大的商业聚集地。

　　在城西，由成都中铁蓉丰置业有限公司开发的中铁西城，占地288亩。项目为地铁4号线上盖物业，分为4个地块开发，是迄今为止成都城西最大的集星级酒店、品牌商业街、时尚创意街区、文化娱乐设施于一体的大型城市综合体，它将彻底改变城西的生活方式，塑造一个“零距离生活圈”。
　　
    如今，成都人逐渐意识到，买房不一定要靠近春熙路、盐市口、红星路等成熟的商圈，一个航母级的城市综合体就能满足生活的一切需求。

　　展望

　　其实“战斗”才刚刚开始

　　开发商鏖战综合体，成都的居民消费能力无疑是开发商的底气来源。数据显示，成都拥有全国第二大零售物业市场，2011年社会消费品零售总额达2861.3亿元，同比增长超过15%。巨大的消费潜力，足以支撑未来成都释放的地产供应。

　　2011年，在残酷的市场竞争下，一些城市综合体却成为市场的王者。金牛万达广场项目自开盘之日起，便多次出现一房难求的景象，6月商铺开盘，当日销售额便达到18亿元。市场旺盛的需求，足以刺激开发商的神经。

　　可以预见，综合体之战还将继续下去。

　　然而，经过了几年的发展，成都城市综合体同质化趋势越来越明显，80%以上的物业形态都是以购物中心为主，辅以娱乐、餐饮、休闲等业态。

　　这种以购物中心为主要形态的商业地产项目在数量上大步前进的同时，其商业模式没有创新、推出的产品大同小异，正日益成为制约其发展的关键因素。

　　基于此，试水未来文化、艺术、创意、IT等产业的城市综合体，在成都已开始逐步出现。在国际城南，亚洲最大的室内演艺、赛事场馆成都大魔方将落成。项目整体规划以一个大型演艺中心为核心、配备超五星级酒店、超甲级写字楼、大型购物中心、商业街、创意办公、精品公寓及高品质江景豪宅为一体的大型体育娱乐综合体项目。

　　拼地段、拼体量之后，寻求差异化竞争，特色综合体正在成为开发商选择的新方向。

　　从这个意义上看，其实“战斗”才刚刚开始。