济南楼市喜迎小阳春 房价筑底进行时
2月下旬以来，随着刚需逐渐进入市场，成交量开始回升，楼市也随着季节进入了“阳春三月”。与此同时，房价进入筑底阶段。有分析认为，楼市的预期已有所改善，但还没有到真正反转的时候，量价触底反弹尚需时日。
新房：刚需项目热销
2月26日，位于泺口的“济南第一大盘”绿地滨河国际城一期项目绿地新里·梵尔赛公馆开盘，引来上千购房者，当天成交360余套住宅，成交额2亿元；一周之后，3月4日，该楼盘应市加推100套以90平方米为主的户型，再度销售一空。
绿地新里·梵尔赛公馆开盘热销，仅仅是当下众多主打刚需产品楼盘的一个代表。近期以来，成交回暖，已成为全国楼市的主要表情，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市在内，全国大中城市的新建商品住宅成交量都开始出现反弹，部分城市周成交量环比增幅甚至接近50%。
在济南，在绿地新里·梵尔赛公馆、路劲御景城 (论坛)、恒大城 (论坛)、天鸿万象新天、鑫苑名家、恒生伴山、中海国际社区、泉景天沅 (论坛)、绿地国际花都、绿地国际花都泉景园等多个主打刚需产品的楼盘带动下，不仅楼盘的来电来访量明显增多，成交量也明显上升。3月3日，一家房产网站组织的“爬房”活动，吸引了近300名网友参加，现场达成意向登记55套，意向金额近千万元。
价格方面，记者采访了解到，目前不少持续在售项目价格较此前有一定幅度的调整。以经十东路某楼盘为例，该项目最初开盘时，力推精装修住宅，均价9000多元/平方米，如今不仅由精装修改为毛坯，成交均价也降到了6700元左右。从总体上看，房价总体呈下行趋势，一二手房价格倒挂的的局面也没有改变，部分区域的一二手房价格倒挂甚至接近千元。
与此同时，值得关注的是，部分热销项目的价格不降反涨：绿地新里·梵尔赛公馆4日加推的100套中小户型，每平方米较第一次开盘时上涨了近300元，折扣也有所回调；恒大城虽然仍对少量客户实行85折优惠，但均价上调了100元左右；天鸿万象新天的实际售价也比2月上涨了300元，与去年同期相比，每平方米上涨了500来元；泉景天沅的售价虽然变化不是很大，但和此前相比，每平方米也上涨了50元左右，而且没有特别的优惠措施。
二手房：近期量价齐涨
“最近来看房的比前两个月多了不少，二手房租售业务量都有所增加，最困难的时期已过去了，‘春天’不远了。”近日，在与记者闲聊时，某二手房中介的韩经理如此表示。
感觉“春天”来了的，并不仅仅是韩经理一个人。21世纪不动产济南区域总经理方瀛近日在博客中表示，去年4月以来，由于持续的限购限贷，加上舆论的炒作，不少购房者停下了脚步，市场观望情绪十分浓厚，二手房成交量逐步下滑，到今年1月接近冰点，全年成交量较正常年份下跌了30%左右；10月份之后，二手房价格也有所下降。据方瀛介绍，行业内不算权威的数据显示，到今年1月，中介公司门店关闭30%左右，但进入2月以后，济南二手房市场“意外的反弹很快”。
市住房保障和房产管理局数据显示，2月全市成交二手房727套，环比1月上涨80.85%，同比下跌36.56%，其中二手住宅成交667套，环比1月上涨97.92%，同比下跌36.05%。统计显示，2月全市二手房挂牌总量为43425套，环比1月减少4598套，跌幅为9.57%，但与去年同期相比，挂牌量上涨了37.18%；价格方面，全市二手住宅挂牌均价为7945元/平方米，环比1月上涨了0.10%，同比下跌9.15%。数据表明，自去年6月以来，济南二手住宅挂牌均价从8988元/平方米一路下滑，跌至今年1月的7937元/平方米，2月份价格是半年多来首次小幅反弹。
分析：筑底尚未成功
针对楼市成交回暖的现象，业内人士分析认为，目前看，还不能断定楼市已整体回暖，虽然市场双方的预期有所改善，但尚未到发生反转的时候。
世联地产市场研究部分析认为，春节之后楼市成交量出现快速反弹，究其原因，一是春节后市场成交量回升是低基数效应，年前累积的购买力量集中在节后释放；二是货币政策自去年底以来两次下调存款准备金后持续宽松，首套房贷款利率回到基准利率，优质客户甚至可以享受一定比例的优惠利率，这刺激了首次置业；三是开发商降价促销活动升级，更低的价格刺激刚需入场。但目前成交量的回升，并不是业界此前所想象的大幅放量，仅仅是市场低迷期的反弹；从量价关系看，房价下行的趋势并未止住，成交反弹是市场以价换量的结果；与此同时，楼市的库存压力依然巨大，开发商的去库存周期并未结束。因此，尽管市场回暖的特征已经显现，但市场仍处于探底的过程中，还不能判定房价已筑底成功。
世联地产的分析报告指出，预期转变是判断市场是否反转的前提条件，能够改善并最终转变市场预期的因素主要有三个：一是流动性持续好转；二是政策出现定向放松；三是开发商降价到位。从目前看，流动性在持续改善，同时尽管楼市调控的总体基调未改变，但对合理购房需求的支持力度在加大，对首次置业定向放松的政策意图已经显露，这二者对购房者预期起到了改善作用，并因此拉动了楼市成交量的回升。后期能否促使市场预期进一步转变，关键在开发商能否降价到位。
方瀛表示，目前楼市的“繁荣”仅仅是表面的，并不是行业的整体回暖。他认为，由于限购政策今年仍将持续执行，因此楼市成交量与去年相比不会有太大变化；去年开工建设的大量保障房竣工交付后，将对刚需购房者进一步分流。因此，从总体上看，市场并不会很乐观，尽管黎明前的黑暗已经过去，春风已经吹拂，但市场依然“春寒料峭”。